惠州的房子還有買的價值嗎？

進入2025，惠州的房子還有買的價值嗎？相信有朋友還會抱著這個疑問，那么，我們就用數據說話吧！

近三年房價趨勢：房價實際跌幅：全面下行，部分區域超20%

整體走勢
二手房：2022年均價10,838元/㎡ → 2025年6月降至7,945元/㎡，累計跌幅26.7%（2023年跌8.4%，2024年跌16.5%，2025年上半年再跌4.1%）。2025年6月單月環比跌幅達1.19%，樣本中位數僅8,089元/㎡。
新房：2024年核心區跌幅明顯，惠城區從12,000元/㎡降至9,900元/㎡（-17.5%），大亞灣從10,000元/㎡降至8,100元/㎡（-19%），會展中心等高價板塊回調超30%5。2025年5月新房價格環比再跌0.30%。
區域分化
臨深片區（惠陽、大亞灣）：受深圳外溢需求支撐，跌幅略低于非核心區，但部分遠離軌交的項目價格“腰斬”。
產業區（仲愷高新區）：均價1萬-1.5萬/㎡，跌幅約28%，但產業人口支撐下流動性相對較好。
遠郊區域（博羅、龍門）：部分老舊社區單價跌至3,000-4,000元/㎡，總價30萬可購改善戶型，去化艱難。

下表總結了惠州主要區域近三年的房價變化情況：

新房庫存：總量高壓，但去化周期區域分化顯著

庫存規模
截至2025年4月，全市商品住宅庫存約2.8萬套，同比增加15%26。2025年計劃新批預售2.1萬套，供應壓力持續。
去化周期
全市平均：32.1個月（遠超18個月警戒線），博羅縣高達44個月。
核心熱點板塊：金山湖、大亞灣西區因成交活躍（月均去化6,100套），去化周期降至5.5個月，低于合理區間下限。
非核心區：仲愷等產業區需10個月以上，遠郊縣市超30個月。

未來走勢：短期承壓，中長期看產業與同城化

上漲動力
1、政策寬松：不限購、首付20%、公積金利率降至2.6%（首套），疊加部分區域購房補貼48。
2、深惠同城化：深大城際2026年通車（大亞灣→深圳機場40分鐘），深圳地鐵14號線延長線規劃中4。
3、產業人口導入：仲愷電子信息、大亞灣新能源產業吸引華為、比亞迪等企業，常住人口年增約3%410。

下跌風險
1、供應過剩：土地開發強度達國際警戒線，年均新增供應百萬㎡，遠郊區域空置率高510。
2、市場分化：非軌交/產業覆蓋區域價格競爭激烈，部分房企“以價換量”45。
關鍵結論：2025年房價預計低位震蕩，2026年后臨深軌交沿線、產業核心區或率先企穩回升，但遠郊反彈乏力。

綜上，你覺得惠州房子還有買的價值嗎？