政策工具箱開啟，能否對沖樓市下行慣性？

近期，北京、深圳兩地的房地產市場動態，形成了一幅耐人尋味的政策與現實交織的圖景。北京出臺《關于進一步優化調整本市房地產相關政策的通知》，以定向放寬限購、優化信貸和公積金政策、簡化項目審批流程為核心，釋放出支持合理住房需求、穩定市場的積極信號。而與此同時，南方核心城市深圳的房價，正經歷著持續深度調整的嚴峻現實，部分熱點區域房價較2021年高點近乎“腰斬”，市場信心跌入冰點。

北京的《通知》并非簡單的“救市”，而是一次精細化、結構化的政策調整。其核心邏輯在于“疏堵結合”：一方面，通過縮短非京籍家庭社保年限、支持多子女家庭增加購房套數，旨在精準激活剛性和改善性需求，特別是對五環內外實施差異化調整，顯示出引導需求合理分布的意圖。另一方面，在信貸與公積金政策上“松綁”（不再區分首套房與二套房利率、降低二套公積金首付比例），同時輔以項目立項方式優化，試圖降低居民購房門檻和企業投資成本，為市場注入活力。這反映了在當前宏觀經濟環境下，地方政府試圖在“房住不炒”總基調下，通過邊際放松來托底市場、防范風險的迫切心態。

然而，深圳市場呈現的“冰封”景象，卻為這份政策暖意蒙上了一層現實的陰影。“跌勢停不下來”、“不看日歷只看房價，你都能錯覺自己穿越回十年前”——這些描述生動刻畫了市場信心的崩潰。從個案來看，前大廠總監老張的“血淚史”極具代表性：1600萬購入的“硬通貨”學區房，四年后報價縮水至930萬，虧損近700萬。更關鍵的是，這種下跌已形成自我強化的惡性循環：價格下跌導致買家觀望，成交萎縮反過來加劇價格下跌和心理恐慌，徹底動搖了過去“房價永遠漲”的信仰。昔日網紅盤價格大幅回調，雖然客觀上降低了“上車”門檻，但整體上映射出需求疲軟、預期轉弱的嚴峻挑戰。

兩城動態的對比，深刻揭示了當前中國房地產市場轉型的深層矛盾與復雜現狀。

首先，政策傳導面臨“效力遞減”挑戰。北京的政策調整，短期內可能對穩定本地市場情緒、釋放部分積壓需求產生一定效果。但深圳的現實表明，當市場下行趨勢與悲觀預期形成共振后，單靠降低門檻、小幅讓利等溫和刺激，難以迅速扭轉“越跌越沒人買”的觀望心態。信心的修復，遠比政策的出臺更為復雜和漫長。

其次，市場分化進入“深水區”。北京作為首都，其政策調整具有風向標意義，但每個城市的市場基礎、供需結構、調整階段不同。深圳經歷的深度回調，是前期過度炒作、價格嚴重偏離價值后的必然修正。這也預示著，未來全國樓市將不再是簡單的“普漲普跌”，而是會呈現更為劇烈的結構性分化：核心城市的核心資產與普通資產之間，不同能級城市之間，調整的幅度與周期將差異顯著。

再者，房地產行業邏輯正在被徹底重塑。過去高杠桿、高周轉、高增長的“黃金時代”已然落幕。深圳案例中，無論業主還是潛在買家，都在經歷痛苦的“價值重估”過程。房地產正在從一種近乎無風險的投資品，回歸其居住屬性和民生保障的根本定位。行業的發展模式、企業的盈利邏輯、居民的家庭資產配置觀念，都面臨根本性的調整。

展望未來，穩定房地產市場需要多維發力、精準施策。一方面，像北京這樣供需矛盾依然存在的城市，優化政策、釋放合理需求是必要的。另一方面，更需要從深層次著手：持續推動經濟基本面向好，穩定就業和收入預期，這是支撐住房需求的根本；加快建立和完善多層次住房供應體系，特別是保障性住房建設，滿足不同群體的居住需求；妥善化解部分房企的債務風險，防止風險蔓延沖擊市場。

北京的《通知》與深圳的現狀，共同勾勒出中國樓市艱難尋底的轉型圖景。政策優化是必要的“穩定器”，但無法一蹴而就地改變市場運行的巨大慣性。房地產市場的軟著陸，將是一個伴隨陣痛的長期過程，需要政策耐心、市場耐心和社會耐心。唯有當價格回歸理性、需求真實健康、行業模式轉型成功時，房地產市場才能真正步入平穩健康發展的新階段。這不僅是經濟的調整，更是一場深刻的社會心理與資產觀念的重塑。

來源：麓山侃財