新世界：債務“違約”為由頭的家族權力更迭

作者 | 張曉蘭 編輯 | 梁秀杰 責編 | 韓瑋燁

新世界發展的權力更迭，遠非表面的家族紛爭，實則是為穿越市場周期、延續企業生命力而精心謀劃的前瞻性布局。

6 月 30 日，兩則重磅消息同時傳出 ： 一邊是新世界發展融資協議落定，企業試圖借此擺脫債務困境 ；另一邊， 鄭 志剛辭任 ， 徹底退出上市公司體系 。 至此，這場以新世界 “違約” 為由頭，背后是權力更迭的家族內斗，算是落下帷幕。

財務隱患

爆發

傳聞塵埃落定，備受市場關注的融資協議終獲敲定。

6月30日，新世界發展正式發出公告，宣布達成新銀行融資及經統一銀行融資協議，該協議合共涵蓋集團約882億港元現有境外無抵押金融債務。

在此之前，面對短期償債壓力，新世界發展數月來與金融機構磋商債務再融資方案，包括重新審視財務契約，此番終達成綜合融資協議。其中，新銀行融資包括多筆不同期限的銀行貸款，首筆到期日延至2028年6月30日，這一安排有效拉長債務久期，為公司贏得寶貴的流動性緩沖期，同時也降低了債權銀行信用風險敞口。

然而，債務結構的優化，并未完全驅散資本市場的陰霾。5月30日，新世界發展在提交的一份文件中宣布，計劃推遲支付四張永久票據的票息。根據計算，這意味著新世界總共推遲7720萬美元的債務償還義務。

盡管此舉依據永續債“可遞延支付”條款作出的合法操作，未觸發違約機制——延期利息將計入本金，并在后續重設利率時一并支付，不視為技術違約。但這一操作仍引發市場對其流動性及再融資能力的強烈關注與擔憂。

財務指標的下行直接佐證了上述市場擔憂：財報顯示，2024財年（2023年7月1日-2024年6月30日），新世界發展股東應占虧損約196.83億港元，創下近20個財年以來首次年度虧損。另據2025財年中期（截至2024年12月31日）業績顯示，新世界發展再次虧損66.33億港元，虧損態勢未見扭轉，凸顯經營修復的緊迫性與艱巨性。

截至2024年12月31日，新世界發展借款總額高達1464.88億港元。其中，一年內到期需償還的債務為322.1億港元，而公司賬上現金及銀行存款為214.18億港元，有限制銀行存款4.4億港元，流動性缺口凸顯，短期償債壓力較為明顯。

此外，新世界發展綜合債務凈額達1246.3億港元，凈負債率攀升至57.5%（較2024年6月30日增加2.5個百分點），遠超港資房企傳統30%安全線。

在頭部港資房企中，新世界發展杠桿率較高。據香港匯生國際資本有限公司總裁黃立沖分析，截至2024年底，新世界發展負債總額達2109.26億港元，若將永續債納入計算，其凈負債率超70%，遠高于恒基兆業、長實地產及新鴻基地產等主要同業的負債水平。

鄭志剛

戰略冒進

這場危機的根源，指向鄭家第三代核心人物鄭志剛的擴張策略。

2007年，鄭家第三代鄭志剛嶄露頭角，獲委任為執行董事，成為新世界發展歷史上最年輕的執行董事。2008年，他創立K11品牌，融合藝術、人文與自然，成為一種新的商業形態。此后十年，K11品牌一直處于緩慢發展中。2020年5月，鄭志剛接任行政總裁，全面掌管業務及財務策略，同時提拔黃少媚為營運總裁。

彼時，房地產行業已步入下行周期，新世界發展卻以激進姿態引發外界關注：企業依賴高杠桿擴張，開啟“跑馬圈地”模式。不僅加速K11商業項目的戰略布局，更逆勢擴張房地產開發業務，致使其債務規模不斷累積，為當前財務困境埋下伏筆。

以鄭志剛主導的K11“藝術商業”為例，新世界發展近年落地了不少K11項目。其中，香港K11商場2025財年中期業績顯示，盡管整體客流量維持穩定，但因本地消費減少，導致銷售額按年下跌13%。公司解釋稱，主要受市民出境旅游、市場需求疲弱以及港元匯率高企影響。上海、武漢等地項目出租率表現較好，截止2024年12月底，上海K11整體出租率達96%，武漢漢口K11出租率達90%，但內地多數K11項目客流不足，仍處于培育期。

更關鍵的是，K11項目采用重資產模式，單個項目投資動輒幾十億港元，回報周期卻長達十余年以上。這種“重資產投入-低回報產出”模式，使新世界發展在行業調整期，缺乏足夠的現金流緩沖。

分析人士指出，從區域布局層面來看，前些年鄭志剛因誤判香港零售業會持續繁榮，而大舉借債開發當地商業地產，這一決策顯然未能奏效。新世界發展在2025財年中期報告中解釋香港業績下滑時提到，受市民和旅客消費模式轉變、港元匯率高企、香港凈出境旅客人數增加以及北上消費熱潮等多重因素影響下，本地消費下降，香港零售業于2024年下半年呈現進一步回軟跡象。

在財務隱患凸顯背景下，為緩解短期壓力，新世界發展開啟“賣資產”模式。

2024財年，新世界發展已達成出售非核心資產80億港元目標，包括以4.17億港元向母公司周大福出售啟德體育園，以2.09億港元轉讓5家K11品牌管理公司等。

值得一提的是，作為香港老牌“四大家族”，鄭氏家族構建的資本版圖中，周大福、新世界發展、新世界百貨中國、新創建集團四家企業均為港股上市公司。從股權結構看，新世界發展由周大福企業有限公司持股41.11%并擔任控股股東。

因此，依托香港老牌財團底蘊，其持有的核心商業物業、上市權益等多元優質資產，加上新世界發展的流動性危機尚屬可控，理論上可通過資產處置，快速緩解流動性壓力。

若家族愿意出手，且能順利處理少數股東和監管程序，資金層面紓困并非難事。真正的考量在于，家族資本配置意愿，及對整體杠桿風險的取舍，家族成員的看法和利益沖突。

家族權力

重構

顯然，在港資房企普遍恪守財務穩健原則的行業背景下，新世界發展主動披露流動性問題的決策，與其龐大的資產儲備及潛在融資能力形成顯著反差。

不僅如此，睿和智庫了解到，新世界發展近期對多筆資本方的收購持拒絕態度。這種“違約表象”與“資產惜售”的矛盾背后，更可能指向家族內部權力更迭的博弈。

從時間線來看，2024年9月，鄭志剛辭任新世界發展行政總裁，此舉被視為揭開家族內斗序幕。隨后，在其離職后的戰略轉型期，企業“流動性危機”與“人事架構調整”同步推進：2024年9月至11月間，行政總裁職位經歷鄭志剛→馬紹祥→黃少媚三次更迭。

從人事變動軌跡看，鄭志剛的離職，不僅是個人角色的轉換，更是家族對過去“激進擴張”戰略的徹底修正。黃少媚接任行政總裁后，迅速將“減債”列為核心要務，明確提出在2025財年回籠260億港元資金的目標。

睿和智庫分析，這一過程暗合家族企業代際交接中常見的“借勢洗牌”策略——企業或通過主動釋放債務壓力信號，為治理結構的徹底重構提供合理性支撐。由此來看，債務違約信息的“高調披露”，本質上是服務于這場權力重組的深層訴求，旨在借外部危機推動內部權力結構的重塑，實現企業戰略的平穩轉型。

而后續的人事變動進一步印證了這場權力重組的走向。時至6月30日，新世界發展公告鄭志剛辭任公司非執行董事及非執行副主席，自7月1日起生效，其對外理由為投入更多時間于公共服務及個人事務。這意味著曾被視為第三代接班人的鄭志剛，徹底退出上市公司體系所有職務，僅通過2.09億港元關聯交易保留 K11品牌管理權。與之形成鮮明對比的是，鄭志剛的妹妹、鄭家純之女鄭志雯今年4月正式進入新世界發展核心管理層，獲委任為提名委員會成員并負責酒店項目，成為家族權力結構調整中的新勢力。

如今，融資協議落地公告與管理層人事變動的同步發布，標志著家族內部持續數月的權力博弈暫告終結。這場圍繞戰略轉向、債務處置與權力交接的紛爭正式翻篇，新世界發展也由此駛入戰略調整后的全新發展周期。

值得一提的是，在全力“減債”、加速資金回籠的同時，新世界發展還在調整區域布局，通過“地理收縮”策略，將資源聚焦華東與大灣區。這一決策標志著管理層戰略思維的轉變——從過往戰略冒進，轉向保守求生，反映出家族內部權力結構與發展路線的重大調整。

睿和智庫分析，像鄭氏家族這類歷經商海沉浮的“老錢”家族，憑借對我國市場趨勢的敏銳預判，早已將權力交接轉化為企業長遠發展的戰略儲備。這場變動，實則是為穿越市場周期、延續企業生命力而精心謀劃的前瞻性布局。