辦公底商爆改商業街，NOI飆到61%，怎么做到的？

作者 | 張曉蘭 編輯 | 梁秀杰 責編 | 韓瑋燁

前不久國務院辦公廳印發的《關于推進城市更新工作若干措施的通知》，預示著更新將成為推動城市能級躍遷的重要戰略支點。

除了北上成渝等城更較為活躍的城市以外，昆明、青島、貴陽等也在積極通過存量煥新的方式，推動城市消費能力和產業導入的提升。

睿和智庫了解到，悅容匯資管在昆明的資管項目——昆明南悅城容匯天地，用了兩年左右時間調改運營，2024年項目關鍵指標逆勢暴漲：營業額增長102%、總收入增長123%、客流激增396%、品牌矩陣濃度提升300%。接手18個月后，6.42萬平方米的街區，實現NOIMargin（凈運營收入利潤率）由負數提升至61%。這一數據讓業主滿意，讓當地資產方羨慕。

基本盤

的價值重估

存量商業能否煥活新生，核心在于對“基本盤”的精準判斷—— 即項目本身具備的地段、規劃、客群等改不了、奪不走的先天條件。這一概念源自羅振宇2020年“時間的朋友”演講，在昆明南悅城容匯天地的改造中得以充分驗證。

當地商業地產人士對該項目的評價是：“項目先天條件優越，此前因營銷主題模糊、場景營造不足導致經營平淡，而悅容匯資管的介入激活了潛在價值。”

“基本盤”不錯，這是其后續改造成功的一大先決條件。

一、城市經濟基本面：消費升級的底層支撐。昆明作為云南經濟龍頭，2024年GDP達8275.22億元（同比增長4.0%），對全省經濟增長貢獻率31.9%，重回首位。消費市場持續釋放潛能，2024 年以舊換新直接帶動消費175.5億元。在此基礎上，今年昆明市商務局等25部門出臺《促進服務消費高質量發展的落實措施》，從政策層面為商業升級提供動能。

二、區位與客群：客流聚集的先天基礎。項目坐落于昆明滇池度假區廣福路與盤江西路交匯處。

作為南市區交通主動脈與房地產開發熱點板塊，具備三重客流優勢：

• 成熟居住社群：輻射周邊房地產開發重點板塊，高端住宅較多，商業消費應運而生；

• 產業辦公人群：周邊大商匯、汽車交易市場、商務樓宇輸送穩定辦公客流；

• 流動消費群體：省中醫院、兒童醫院等醫療配套帶來流動客群。

三、物業規劃與品牌基底：復合業態的先發優勢。該項目是云南建投旗下商業資產，項目先天具備高復合度規劃：甲級寫字樓、影院、商業步行街、SOHO公寓等業態組合，契合昆明商業升級需求。此前自建團隊運營時已引入麥德龍、迪卡儂等主力店，在南市區積累了一定商業號召力，為后續改造奠定品牌基礎。隨著云南建投與悅容匯資管達成強強合作，進一步增強了商圈實力，實現了存量商業資產的有效盤活。

昆明南悅城容匯天地

圖片來源：企業自供

基于上述 “基本盤”， 2022 年 11 月 ，悅容匯資管 攜手云南建投， 用 8 個月完成調改， 2023 年 7 月重新開業 ， 完成從 “辦公體底商廣場” 到 “ 開放商業街區 ” 的轉型。

悅容匯資管對該項目的定位描述是：打破傳統購物中心的空間桎梏，以“潮流市井青年生活街區”為定位，通過中央天幕、下沉廣場等設計，構建“多棟+盒子+開放式街區”的呼吸式空間，使室內外客流滲透率顯著提升，日均滯留時間顯著延長。

這種空間基因重組，本質是對消費自由度的釋放——當86%的周邊客群為年輕家庭與Z世代時，以極具特色的“昆明小香港”網紅地標建筑和松弛感的運動社交場景（如騎行驛站、萌寵樂園）成為流量引擎。更通過話題出圈，撬動全網話題熱度，線上媒體曝光累計5000w+，刷新項目傳播紀錄，推動項目躋身抖音區域人氣榜TOP1、全城收藏TOP1。

價值

的深度挖掘

悅容匯資管的破局之道，在于突破“零售+餐飲+娛樂”的標準化配比，構建“寵物友好+運動社交+市井煙火”的差異化矩陣。

寵物經濟的圈層運營成為典型樣本。昆明首個街區式寵物友好樂園——“搖尾營地”，不僅提供寵物設施，更通過領養日、萌寵運動會等場景化活動，聯動本土品牌“咔咔寵物”形成專屬服務體系，積累了超1500名會員。這種精準運營使寵物相關業態銷售額占比顯著提升，并帶動周邊零售品牌客流轉化。

運動社交的生態閉環則錨定戶外騎行熱潮。打造城市騎友季活動，整合迪卡儂、TREK等品牌資源，推出“路線規劃+裝備套餐+騎行服務”的一站式解決方案。通過打造“場景-活動-社群”的運營閉環，運動裝備銷售額、會員復購率均顯著提升。

更具創新性的是“運動后社交”場景設計。瑜伽館與精釀酒吧相鄰布局，騎行驛站搭配咖啡簡餐，形成“運動-社交-消費”的生態鏈，使夜間客流占比顯著提升，并成功入選滇池度假區夜經濟示范街區。

動態業態調整機制，充分彰顯其資管思維的靈活性。昆明南悅城容匯天地創新設置彈性業態空間，正如悅容匯資管合伙人/副總裁鮑碩所言：“大戰略確定后，實現路徑需要動態優化——畢竟條條大路通羅馬，關鍵是在實施中不斷修正，找到最優解”。

在運營細節上，項目團隊通過大數據實時監測消費趨勢，實現商業生態的“隨需而變”：夏季引入潑水節傣族趕擺市集，冬季轉型為火把節民俗市集，持續保持消費新鮮感。動態調整機制，確保品牌矩陣中區域首店與概念店占比穩定在30%以上，成功塑造“來南悅城容匯天地看新鮮”的消費認知。

在地文化

喚醒

卡爾維諾在《看不見的城市》中寫道：“城市不會泄露自己的過去，只會把它像掌紋一樣藏起來。”而商業不動產改造的一個重點，就是要破解這些掌紋密碼，讓城市在傳承與創新中永續生長。

如今的昆明擁有較為堅實的經濟基礎和充沛的消費潛力，但城市活力尚未完全釋放，存量商業的改造升級亟需實力強勁的資管平臺作為推手。悅容匯資管攜手云南建投，基于對城市消費特征的長期洞察，積極響應政府“城市更新、拉動內需”的戰略導向。

昆明南悅城容匯天地

圖片來源：企業自供

在昆明南悅城容匯天地的改造中，深入挖掘城市文脈基因——將上世紀 90 年代昆明作為 “東方小香港”的商貿記憶，轉化為港風街區的復古招牌與騎樓造型，同時融入云南民族建筑元素和傳統手工藝品展示，使商業空間成為城市歷史記憶的當代轉譯載體。

這種文化轉譯具象化為三大實踐：

一、主題街區的歷史敘事：港風街區并非簡單復制香港元素，而是深挖昆明與香港的商貿淵源，通過霓虹燈牌、老式廣告牌等符號，重構老昆明市井記憶，形成情感共鳴點；

二、美食IP的在地化運營：昆明南悅城容匯天地深度挖掘云嶺大地高山密林間的飲食寶藏，匯聚50余家特色“云南山里菜”，打造極具地域辨識度的“云貴民族美食IP”。項目引入多家云南美食必吃榜的頭部品牌，包括外婆味道、茄子恰恰、孔雀公主、20年老店宣威殺豬飯等。通過強化標簽效應，持續發掘品牌與云南山里菜的融合潛能，推動餐飲品牌升級至3.0時代，成為游客打卡云南美食的必選之地，也讓“山里菜”IP從地方風味躍升為現象級商業符號。比如，云南首家非標形象店“茄子恰恰”，將傳統美食與現代餐飲理念結合，實現月均業績75萬+、坪效1903.93元/㎡的優越表現。

三、民俗活動的商業轉化：長桌宴、火把節、潑水節等傳統活動被打造成體驗IP，開業至今舉辦10余次主題長桌宴，聯動超3500人參與，使周邊社區居民到訪率顯著提升，線上媒體曝光超千萬次。

昆明南悅城容匯天地各種體驗活動

向右滑動查看更多

鮑碩認為：“商業空間的終極價值，在于構建能引發情感共鳴的體驗中心。”在這一理念引領下，悅容匯資管在6.42萬平方米的街區內，接手18個月后，NOIMargin（凈運營收入利潤率）由負數提升至 61%，實現品牌矩陣濃度提升300%、營業額增長102%、總收入增長123%、客流激增396%的業績，成為驅動廣福路商圈升級的核心引擎。

鮑碩進一步表示，項目亮相和穩場運營，不僅為周邊住宅、商務樓提供商業消費支撐，推動商圈發展，還與周邊住宅及商務客群形成良性自循環，有效拉動城市內需。

這也從側面印證了存量資產煥活新生的意義——當資管能力與城市文脈深度結合，商業項目便能超越消費載體的單一屬性，成為連接過去與未來的城市文化樞紐。在昆明從“西南樞紐”向“區域性國際消費中心城市”的轉型中，昆明南悅城容匯天地以兼顧歷史傳承與創新突破的更新實踐，成為激活城市活力的關鍵密鑰。

資管模式

的制度創新

昆明南悅城容匯天地的成功本質是“政府定方向、國企出資源、專業團隊運營”三角制度創新的產物。云南建投與悅容匯資管構建的這一合作模型，有效破解了城市更新中的效率與資金瓶頸。

政策層面，獲當地政府部門、滇池度假區及周邊社區在場景打造與遠景規劃等方面的支持；國企層面，云南建投在基礎設施改造等關鍵環節，通過充分溝通后，放權給運營團隊，并提供一定的資金保障；資管層面，悅容匯資管以輕資產模式全面負責項目定位、招商及運營工作，讓國有資產方得以從日常管理事務中抽身，聚焦資產增值目標。

專業的人做專業的事情，規則明晰分工明確，低效資產才有可能被盤活。悅容匯資管作為運營方，致力于為投資者、開發商等提供創新資產運營解決方案。

睿和智庫分析指出，悅容匯資管的團隊突破傳統商業運營思維桎梏，在吸納經驗基礎上持續自我革新。傳統商業人多聚焦招商、美陳、市場活動、人流量、提袋率等傳統指標，缺乏資產方視角，導致資管與運營方的認知斷層。

該團隊著力打開兩大邊界：一是打破產業融合邊界，推動商業與文化、藝術、體驗等多元業態深度結合；二是換位思考能力，從資產增值邏輯重構運營體系，讓運營動作切實服務于資產價值提升。這種兼具資管思維與運營落地能力的創新模式，正是昆明項目實現存量資產活化的核心動能。

昆明南悅城悅容匯天地的更新，不僅在于業績數字的躍升，睿和智庫認為，可以從該項目實踐中，總結出三點更新資管的方法論：

一、天時借勢：緊抓國家城市更新戰略與云南消費升級周期雙重機遇，借力政策紅利優化交通動線、審批流程，構筑不可復制的外部環境優勢；

二、地利深耕：立足西南市場本土化優勢，創新打造“頭部品牌首店+本土特色商戶”組合模式，如迪卡儂區域首店與“茄子恰恰”等本土網紅品牌的有機結合，實現消費需求精準對接；

三、人和賦能：由10 年以上商業地產經驗的專業團隊操盤，通過“全國化標準+在地化創新”的運營理念，將老昆明記憶與民族元素巧妙融入港風街區，形成“經驗賦能+創新落地”的差異化競爭力。