上海三類房東的絕望

上海這三類房東，陷入了前所未有的絕望！

上海第一類絕望的房東屬于主力客群被搶奪、優勢容易被替代的區域。

一些地方的二手房原本憑借著次新+XQ地位能賣上很好的價錢。

但是后來由于周邊新房供應加大，稀釋了這個資源優勢，把客群搶走了。

典型的如閔行春申，XQ+次新優勢被新房替代。

最近春申景城的很多房東非常絕望！

因為周邊的新小區天樾園和劃入了同樣的雙一XQ：閔行實驗小學景城校區+莘松中學春申校區；

包括保利海上印、安高申隴院、春申景城四期的疊墅新盤也可能要劃進去。

這直接攤薄了春申景城獨有的稀缺性，房東們發現自己的房子不好賣了，而且價格也被打了下來：

春申景城

春申景城三期大戶型以前能賣9萬元/m2以上，但現在被干到了7萬元/m2，越來越便宜。

當地中介門店反饋，春申景城一二三期的掛牌量都上來了，業主們在“搶跑”。

比如有房東去年掛牌1500萬，現在已經著急調低售價，降了202萬：

對于新房來說，通過調整XQ劃分能加快去化速度，這是好事。

比如安高申隴院（7.7萬）以前不好賣，有高壓線、還受到了唐鎮安高申辰院的維權影響；

但銷售承諾XQ后好賣點了，今年5月開的三期認購率（130.4%）比去年的二期（86.8%）高了不少；

保利海上印（8萬）今年開的兩期觸發的積分從51.8到53.15分越來越高，熱度在升高。

不過對于春申景城業主來說，他們很不平，表示：

新小區應該建設和使用新的教育配套，而不是簡單地攤薄原有小區的教育資源，犧牲原有業主權益。

跟春申的情況相似，唐鎮的次新房客群主力也被搶走了，優勢在下滑。

最近唐鎮小戶型跌得很厲害，再也賣不了9-10萬了。

因為唐鎮新房主力供應是100m2左右的小三房，稀釋了二手市場的地位。

不過唐鎮大戶型相對保值，受新房稀釋效應沒小戶型那么強，相對保值。

聯洋也很典型，以前憑借著XQ+次新+豪宅地位在浦東樓市中的吸引力很大，后來主力客群也被搶走了。

聯洋主要是被楊浦和閘北的新房稀釋了，讓房東們賣房出現了很大的競爭壓力。

這也教育我們，買房要買未來長期能夠保持稀缺性、可以保值的產品。

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上海第二類絕望的房東屬于拋盤量大的區域。

比如佘北家園，全是動遷房；比如甘泉宜川，全是老破小；還有泗涇，次新房供應高度同質化。

這些地方的拋盤壓力很大，房東賣房很絕望。

佘北屬于遠郊，上海遠郊的房產幾乎都失去了流動性，成了上海樓市中最刺骨的寒意。

佘北離市區太遠了，連條地鐵都沒有。

這里有很多房東是從市區動遷過來的：

佘北家園動遷房

佘北家園的動遷房供應是天量的，房東們在出手時常常發生價格踩踏。

根據佘北動遷基地規劃，總建設面積7.03平方公里，住宅供應量370萬方，規劃小區46個。

目前已建成交付的有32個小區，未來還會新增14個，未來房東們賣房的競爭壓力會更大：

現在佘北家園每個小區都有幾十套掛牌的，價格都差不多2萬元/m2，房源高度同質化。

有的房東掛牌了將近兩年也沒賣出去，中間經過數次調低售價：

有的房東為了賣房一降再降，最終選擇1.6萬元/m2出貨：

更關鍵的是，佘北家園便宜的動遷房賣掉后根本換不回市區，前期買入的房東非常絕望！

比如150萬能在佘北家園住80m2的電梯動遷兩至三房；

但同樣總價在市區只能換幾十平米的老破小，置換鏈條徹底斷裂！

同樣是遠郊動遷，新凱城的房東相對沒那么絕望，雖然拋盤量也大，但成交量也大。

新凱城擁有最基礎的地鐵配套，商業設施也齊全，能級吸引市區的剛需外溢，可以賣上更好的價錢。

甘泉宜川拋盤量也很大，老破小眾多、掛牌量大，而且產品處在市區置業鏈的底端不好尋找買家，房東們在賣房時都絕望了。

上海內中環間擁有大量的同質化競爭產品，整體拋盤壓力大。

但是購買老破小產品的群體沒有那么多，產品處在供過于求的市場地位。

年輕一代普遍嫌棄老破小居住體驗差、戶型落后、貸款受限且維修成本高，更青睞郊區新房或次新小區；有能力改善的原住民也在選擇置換搬離。

這不，甘泉宜川有房東掛牌將近兩年都沒把房子賣出去：

現在買市區老破小的客群主要是出于地段、XQ、產業或搏拆遷需求。

在這四方面甘泉宜川一樣都不沾，流動性受到了影響，滑到了市區老破小置業鏈的底層。

甘泉宜川位于市區非核心地段，屬于普陀跟閘北交界的弱勢板塊，地段價值平庸。

這里也沒有XQ、商業、產業等特殊價值加持，對年輕剛需和改善客都沒啥吸引力。

更關鍵的是這里的老破小拆遷無望，也沒有空地做城市更新，產品價格持續承壓。

于是甘泉宜川的房東只能選擇降價賣房，賣出了內環旁最便宜的房價：

但是，跟新凱城動遷房一樣，拋盤量大的老破小區域也有成交比較好的。

比如康健老破小，是上海老破小之王，具備了產業、XQ、地段等優秀配套。

周邊漕河涇產業牛，徐匯XQ好，坐落西南傳統地段，優勢很大。

雖然康健的老破小多，掛牌量大，但是成交量比較大，產品流通性好，房東比較幸運。

泗涇也是一個拋盤重災區，同時具備了上述一類房東的特性，房東們在賣房時更絕望了。

泗涇是上海近郊的代表，近郊是上海新房供應的主力區域，新盤持續大量上市。

這讓很多先前的次新房房東很難受，客戶被搶走了，價值和產品都被稀釋了。

最近泗涇的一個金地璽悅房東找我們賣房，表現出了很高的絕望心情。

他是2019年4.1萬元/m2入手的金地璽悅新房，在行情最高光的2021-2022年泗涇次新普遍漲到6-7萬元/m2時，沒選擇出手。

最近這位房東想賣房，結果發現掛牌5萬無人問津，已經掛了很久了，非常焦慮。

包括其它次新小區如翡麗公館有些房東掛牌1年半了、大幅調低售價也沒賣出去：

現在泗涇新房供應量巨大，次新二手房持續面臨沖擊，價格逐步被打了下來。

招商時代潮派的新房才5萬元/m2，確實給了二手房東們很大的碾壓。

關于遠郊動遷、市區老破小、近郊次新

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上海第三類絕望的房東屬于信仰坍塌的概念性區域。

其中以大虹橋和臨港最具代表性。

大虹橋前期出現了天大的利好規劃，長三角一體化、虹橋副城、宇宙交通中心……

那時候大虹橋能買到的新房和次新二手房非常少，個別二手小區價格被抬到了10萬元/m2。

這時候人人都對大虹橋充滿了信仰，很多房東以為大虹橋的房價能夠一直保持在10萬水平。

那些倒掛的新房買到就是賺到，這是一個充滿神話的板塊。

可惜后來大虹橋的規劃落地沒有預期那么快，內部產業開始出現調整，房東們的信念開始受動搖。

加上新房開始井噴供應，積分神話破滅，讓之前追高二手房的房東徹底絕望了。

大虹橋明年將有一大波次新房解禁入市，房東們出貨難度繼續增加，焦慮情緒持續蔓延。

大虹橋房東正在緊急調低售價，比如中建錦繡天地有房東去年初掛牌630萬，今年降了101萬：

上海另一個概念性非常強的區域是臨港。

臨港規劃落地、人口導入都不及預期。

臨港什么樣的房東最絕望？

一是前期以6萬+元/m2追高二手房的。

比如陸家嘴滴水漣岸高點有人6.5萬元/m2追了進去：

不知道后來這位房東有沒有出手止損？

只有極少數房東在臨港翻倍的短期內出手賺到錢了，后面接盤的都很絕望。

二是臨港現在依然還處在限售中的房東最絕望，如臨港還在限售中的萬達鉆石灣。

這個小區2021年開盤3.25萬元/m2，當時周邊二手房沖到6萬+元/m2。

可惜由于限售，鎖死了房東們的變現通道。

后來臨港的新房供應逐步加大，狠狠地打擊了二手市場，導致現在的次新房普遍破發了。

如特發學府里、龍光天曜、中建御湖瀾庭成交2.6萬元/m2左右，大幅低于3.3萬的開盤價。

讓還在限售中的萬達鉆石灣房東只能眼睜睜地看著房價翻倍漲上去、再腰斬跌下來；

既止不了盈，也止不了損，陷入了絕望！

不過臨港正在加大力度搞產業開發，相關配套也在緊跟發力，越來越宜居了。

臨港未來發展是向好的，只是短期有困境。

上海還有其它類別的房東也很絕望，比如房價高點時中介費沒談好沒賣成房子。

現在低點連看的人都沒有，損失比中介費大多了，后悔也來不及了。

綜合來看，無論是核心區優勢被稀釋的房東（如春申、古北、唐鎮小戶型），身處拋盤重災區的房東（如佘北、甘泉宜川、泗涇），還是概念信仰坍塌區域的房東（如大虹橋、臨港），都出現了同一個“絕望”核心點：

產品價值被稀釋，流動性面臨危機。

曾經支撐房價的XQ光環、地段信仰、規劃藍圖，在供應洪流、配套瓶頸、規劃落地不及預期以及購房者偏好改變的沖擊下，正經歷著嚴峻的考驗。

對房東而言，是忍痛離場還是堅守等待，是兩難的抉擇，此時此刻的心情是絕望的；

對于買家而言，要盡量去買在未來能夠長期保持稀缺性、能夠穿越市場周期、能保值的產品。

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