華南五虎全軍覆沒

來源：市場資訊

（來源：中國地產(chǎn)基金百人會）

2025年12月9日，一則消息震動市場：雅居樂集團被債權人提交清盤呈請。消息一出，公司股價應聲暴跌至歷史最低點。

至此，曾經(jīng)叱咤風云的地產(chǎn)界“華南五虎”——恒大、碧桂園、雅居樂、富力、合生創(chuàng)展，在行業(yè)寒冬中已悉數(shù)折戟。

本次清盤呈請的申請人是新濠國際。雙方的合作始于2021年，曾聯(lián)手以40億元競得中山市一宗綜合用地，計劃共同開發(fā)總投資數(shù)十億元的住宅、娛樂及酒店綜合體。

然而，根據(jù)雅居樂2023年中期報告，該項目已終止推進，原因是雅居樂未履行合營協(xié)議條款。此次清盤呈請，正是源于這項合作糾紛。香港法院將于2026年2月25日就此案進行聆訊。

對于這家千億規(guī)模的民營房企巨頭而言，股價暴跌已是重創(chuàng)，而清盤呈請更為其本就艱難的債務重組之路增添了巨大變數(shù)。

截至2024年末，雅居樂總借款達489.16億元，其中銀行借款290.63億元，優(yōu)先票據(jù)125.44億元，境內債券等73.09億元；凈負債率高達103.6%。

更緊迫的是，一年內需償還的債務高達383.26億元，占總債務的78.35%。2025年無疑是雅居樂的償債大年，也是生死存亡的關鍵一年。

今年8月，雅居樂披露已啟動境外債務重組進程，預計第三季度提交方案，并爭取在年底前與多數(shù)主要債權人達成一致。然而，隨著年底時限逼近，若重組失敗，可能觸發(fā)交叉違約條款。

除了推進債務重組，讓銷售回歸正軌同樣是當務之急，但現(xiàn)實不容樂觀。2025年1-7月，雅居樂銷售額僅47.66億元，同比銳減42%，行業(yè)排名也從第42位下滑至第53位。

盡管雅居樂在78個城市仍擁有3122萬平方米土地儲備，但其布局存在結構性難題：核心土儲集中于海南、云南等地的文旅大盤，以及中山、惠州等去化壓力較大的非主流城市項目。

“華南五虎”曾是中國民營地產(chǎn)商的標桿。它們從廣州起家，在高速發(fā)展期橫掃全國，一度有“中國樓市看廣東，廣東樓市看華南”的說法。

如今，五虎格局已然瓦解：恒大退市，清盤方仍在全球追索資產(chǎn)；剩余四家則深陷收縮陣痛，不僅營收大幅萎縮，歸母凈利潤均告虧損。值得注意的是，合生創(chuàng)展是近三四年來的首次虧損。

作為規(guī)模最大的一家，碧桂園總資產(chǎn)約9093億元，凈資產(chǎn)約239億元。2025年上半年實現(xiàn)營收約725.7億元，權益合同銷售金額約167.5億元。

自爆發(fā)流動性危機以來，碧桂園為證明償債決心，幾乎變賣家底。從歸母凈資產(chǎn)占比的變化來看，股東已做出巨大犧牲。

近期傳來好消息，碧桂園所有境外債務重組計劃獲得批準。在境內外重組共同作用下，整體降債規(guī)模預計將超900億元，未來5年兌付壓力將極大緩解。

與此同時，碧桂園進行了高層調整：總裁莫斌調任聯(lián)席主席，常務副總裁程光煜接任總裁，全面統(tǒng)籌集團各業(yè)務板塊工作。

雅居樂是典型的家族企業(yè)，由陳氏五兄弟創(chuàng)辦。他們最早在中山經(jīng)營家私工廠，1992年住房制度改革啟動時敏銳轉向房地產(chǎn)。

2005年雅居樂在港交所上市，隨后將總部遷至廣州，展開全國化布局，躋身“華南五虎”行列。

2016年，雅居樂啟動多元化戰(zhàn)略，布局物業(yè)、環(huán)保、建設、教育等板塊。創(chuàng)始人陳卓林曾堅信“多元是穩(wěn)健的基石”，然而行業(yè)寒冬來臨，多元業(yè)務卻陷入“輸血不足，吸血有余”的窘境。

戰(zhàn)略失誤同樣明顯：2021年行業(yè)轉向時，雅居樂既未聚焦核心城市，也未嚴控負債，反而繼續(xù)加碼三四線城市文旅項目。2024年危機爆發(fā)后，其以三四線為主的土儲結構成為優(yōu)化難題。今年上半年，雅居樂巨虧80億元。

富力地產(chǎn)由前公務員張力與香港商人李思廉攜手創(chuàng)立，各占50%股權。公司發(fā)跡于廣州舊城改造，以“拆舊廠，建新房”模式迅速崛起。

2002年北京富力城項目的成功，讓富力在全國一炮而紅。

2017年的關鍵決策埋下隱患：富力以199.06億元從萬達購入77家酒店，豪賭酒店資產(chǎn)。當時李思廉預計這批資產(chǎn)每年可帶來70億元收入和15億元凈利潤。

然而疫情對旅游業(yè)的沖擊遠超預期，酒店資產(chǎn)回報慘淡。富力雖多方尋求買家，出售計劃卻屢屢受挫。目前集團酒店資產(chǎn)僅剩22家，且仍在持續(xù)縮減。

截至2024年6月底，富力總負債達2643.79億元，負債比率高達408%。

合生創(chuàng)展的路徑與其他四虎不同：1992年由朱孟依在香港創(chuàng)辦，被業(yè)界稱為“隱形的地產(chǎn)航母”。

早年，朱孟依憑借與政府合作開發(fā)商業(yè)街賺得第一桶金。1993年，他在當時還是郊區(qū)的廣州天河拿下100萬平方米地塊——隨后天河區(qū)被規(guī)劃為新市中心，地價暴漲。

1998年合生創(chuàng)展在港上市，2004年成為內地首家銷售額破百億的房企。

但從2008年金融危機后，合生創(chuàng)展奉行港資房企“高溢價、多囤地、慢周轉”模式，在規(guī)模競賽中逐漸掉隊，2013年跌出房企50強。

2025年，合生創(chuàng)展因未能如期償還9.41億港元借款，觸發(fā)93億港元貸款的交叉違約。上半年營收同比減少53.14%，歸母凈利首次虧損約15.8億元。

“華南五虎”的集體沉浮，清晰折射出中國房地產(chǎn)行業(yè)從“高杠桿、高周轉”向“低負債、高質量”轉型的深刻陣痛。

碧桂園的債務重組、合生創(chuàng)展的高端突圍、富力的斷臂求生、雅居樂的土儲優(yōu)化——每家企業(yè)都在探索不同的生存路徑。它們的經(jīng)驗與教訓，無論成功與否，都為行業(yè)轉型提供了珍貴樣本。

一個時代已經(jīng)落幕，但關于風險、杠桿與可持續(xù)發(fā)展的思考，仍在繼續(xù)。