棚改補償扣土地出讓金？法院：錯了，重來！

導讀：48平方米的房屋，征收補償不足48萬。當政府突然從補償款中扣減一筆“土地出讓金”，被征收人錢先生徹底懵了——這土地明明是早年自己真金白銀“買”來的出讓土地，為何如今補償時卻被當作“劃撥”土地對待？

48平房屋補償不足48萬，核心爭議浮出水面。

四川綿陽的錢先生在某小區擁有一套48.55平方米的房屋，國有土地證載用途為住宅。但多年以來，他憑營業執照與稅務登記證明，一直在此穩定經營。2020年11月，當地政府一紙《國有土地上房屋征收決定書》將這里劃入危舊房棚戶區改造范圍。

漫長的等待后，2023年11月，區政府作出的《房屋征收補償決定書》卻讓錢先生心涼：貨幣補償僅47萬余元。若選擇產權調換，他仍需倒貼差價。一套經營多年的房屋，置換后竟可能“越換越小”？錢先生斷然拒絕簽字，并在拆遷律師的協助下，于2024年5月訴至綿陽市中級人民法院，要求撤銷該補償決定。

核心矛盾已然清晰：這塊被政府認定需扣減土地出讓金的土地，性質究竟是“出讓”還是“劃撥”？這直接決定了數十萬補償款的歸屬。

法庭激辯：二十余項證據被逐項擊破

面對訴訟，區政府自信滿滿地拋出三組二十余項證據，試圖證明補償決定的合法性。然而在拆遷律師的精準質證下，這份看似嚴密的證據鏈瞬間千瘡百孔：

評估選定程序“無公證”埋隱患：區政府無法出示評估機構選定現場的公證書，直接違反了《四川省國有土地上房屋征收與補償條例》的硬性規定。程序正義的缺失，讓評估結果從一開始就蒙上陰影。

兩份評估報告上演“變形記”：錢先生收到的評估報告編號，竟與區政府最終采信的版本不一致。關鍵報告未經合法送達，剝奪了被征收人提出異議的權利，程序正當性蕩然無存。

土地性質“偷梁換柱”，補償款憑空蒸發（核心違法點）

補償決定中最致命的一刀悄然砍下：區政府無視錢先生持有的“出讓”性質土地權屬證明，擅自將土地按“劃撥”性質處理，強行扣減了1%的房價作為“土地出讓金剩余價值”。

這記“暗招”影響深遠：不僅房屋價值評估被削，連按比例計算的“購房補助”也隨之縮水。一紙權屬證明分明在手，補償時卻遭“指鹿為馬”——這成為壓倒補償決定合法性的最關鍵證據。

經營損失遭“選擇性失明”：房屋雖登記為住宅，但錢先生多年合法經營的事實有營業執照為鐵證。依據《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條，停產停業損失補償被完全無視，顯失公平。

產權調換方案如同“霧里看花”：若選擇安置房，具體需補多少差價？其他補償項目如何計算？決定書語焉不詳，導致錢先生根本無法做出對自己最有利的選擇。

法院判決：程序實體雙重違法，必須重來！

2024年12月19日，綿陽市中級人民法院作出莊嚴判決（（2024）川07行初37號）：

確認程序違法：評估機構選定程序存在嚴重瑕疵；

痛擊核心錯誤：按劃撥土地扣減土地出讓金的計算方式直接侵害被征收人財產權；

撤銷補償決定：責令區政府三個月內對錢先生的房屋重新作出征收補償決定。

一錘定音：政府試圖在出讓土地上“找回”土地出讓金的操作，被法律堅決否定。法院的判決不僅維護了錢先生的利益，更清晰劃定了權力行使的邊界——任何試圖在補償上“缺斤短兩”的行為，終將在法律的“顯微鏡”下無所遁形。

律師手記：補償決定訴訟，沒有“重點突破”，唯有“全面圍剿”

本案勝訴關鍵，在于拆遷律師對數十份證據的“無死角”審查。拆遷律師特別指出：“征收補償決定訴訟，是被征收人權利保障的終極戰場。它直接決定你最終能拿到多少錢、換到什么樣的房。此戰若敗，基本大局已定。”

拆遷律師總結出兩條“鐵律”：

切忌“單點突進”：僅抓住一兩個自認為的“致命”違法點遠遠不夠。征收決定如同一張細密的網，任何一條線的斷裂（如本案中從評估程序到土地性質再到經營損失的多點違法）都可能導致全盤皆輸。必須進行地毯式排查。

“求上得中”是現實策略：追求完美勝訴（“求上”）——即法院完全支持訴請撤銷決定。即便法院最終僅采納部分理由（“得中”），也足以達到核心目的。若目標僅定在“得中”，一旦主要觀點未被采納，則可能滿盤皆輸。

當48平米的房屋與48萬補償款之間橫亙著名為“土地出讓金”的扣減時，法律的天平最終傾向了真相與公正。此案猶如一記警鐘：在房屋征收這場關乎身家的博弈中，政府的每一個數字、每一項程序，都可能埋藏著需要被“顯微鏡”檢視的玄機。被征收人手中最堅固的盾牌，始終是法律賦予的知情權、參與權與尋求專業救濟的權利。

唯有手握法律武器，在專業指引下細察秋毫，才能在拆遷巨浪中守住屬于自己的方寸家園。