重磅！青島出臺新政，多項規劃不計容！涉及封閉式陽臺、小區大堂、風雨連廊等

5月22日，青島市自然資源和規劃局發布《關于進一步優化自然資源和規劃要素保障措施》的通知。通知內容涉及推動好地塊建設好房子、支持大型商業綜合體（購物中心）有序建設、推進已建成地下空間有效利用三個方面。

各區（市）自然資源和規劃部門，各派出分局，局屬各單位，局機關各處室：

為貫徹落實市委市政府“以高質量項目建設推動高質量發展”工作部署，推動自然資源和規劃工作精準、有效服務保障高質量發展，為全市經濟社會高質量發展提供有力支撐，現就進一步優化自然資源和規劃要素保障措施有關事宜通知如下。

一、推動好地塊建設好房子

（一）合理設置小區出入口大堂。為提升居住小區門戶品質形象，增強居民歸家體驗，新建居住小區可結合小區出入口合理設置單層小區大堂，用作必要的人車通行、出入管理（門衛室）、前臺接待、休息等候功能，小區大堂每處建筑面積不超過200平方米的部分，不計入容積率。小區大堂總數不得超過2處，大堂及其挑檐、景觀設施等附屬構件不得突破用地紅線。

（二）鼓勵設置無雨歸家流線。為方便居民無雨歸家和室外休閑，新建居住小區內可局部設置風雨連廊。風雨連廊為單層、兩側無圍護結構、頂蓋寬度不超過3米的，不計入容積率，計入建筑密度。

（三）優化調整陽臺管控要求。陽臺進深不超過2.1米的部分，其圍護設施（或圍護結構）外表面所圍空間水平投影面積的1/2不計入容積率；進深超過2.1米的部分，全部計入容積率。

每個戶型陽臺的水平投影面積之和，不應超過該戶型套內建筑面積的16%，且不應大于32平方米。

（四）完善配套市政公用設施。新建居住小區內須配建的生活垃圾收集站、再生資源回收站、產權移交政府指定單位的10千伏變（配）電室和換熱站，不計入容積率。

以上不計入容積率的部分不計入土地出讓價款;按照國家有關標準規范計算建筑面積。符合上述情況的建筑空間應當在建設工程設計方案圖紙上畫出并標明“不計容積率空間”，并在技術經濟指標表中分別載明建筑面積和計容建筑面積、不計容建筑面積。

上述措施試行至2026年12月31日，本文件印發前已取得國有建設用地使用權，尚未完成規劃核實的住宅建設項目，允許適用上述措施。

二、支持大型商業綜合體（購物中心）有序建設

（五）支持新型消費載體建設。優化土地供應方式，合理確定土地供應價格，允許土地用途兼容復合利用，引導有序建設大型商業綜合體（購物中心），培育沉浸式、體驗式、互動式消費新載體、新場景，推動新型消費擴容提質，持續釋放消費潛力，激發市場主體活力，促進城市高質量發展。

本文件所稱的大型商業綜合體（購物中心），是指以區域為中心、以購物中心為主導，融合了商業零售、餐飲、休閑養生、娛樂、文化、教育等多項城市主要功能活動，面向各類生活消費人群、提供綜合性服務的大型單體式建筑綜合體（不含商業街區）。除應具備城市商業綜合體融合多項城市主要功能、面向生活消費人群、提供綜合性服務等特征，還應同時滿足以下條件：

1.總建筑面積在3萬平方米以上的綜合性商業設施。

2.由企業統一管理運營，有統一的名稱，如**中心、**廣場、**城等。

3.涵蓋超市、百貨、專業店、專賣店等商品零售業態，正餐、快餐等餐飲業態，以及文化、娛樂、健身、培訓等兩項及以上主要服務業態。

大型商業綜合體（購物中心）需整體自持，不得分割轉讓、分割抵押、分割登記。

（六）健全基準地價系數修正體系。本文件發布后新供應的大型商業綜合體（購物中心）用地，土地用途設定為商業用地（零售商業用地），設定總建筑面積和樓層基準地價修正系數。總建筑面積修正系數為：3萬-5萬平方米（不含本數）系數0.9，5萬-8萬平方米（不含本數）系數0.8，8萬平方米及以上系數0.7；樓層修正系數為：地上一層系數1，地上二層系數0.6，地上三層系數0.5，地上四層及以上系數0.4，地下空間不做樓層修正。基準地價修正值＝地塊所在級別基準地價×總建筑面積修正系數×樓層修正系數。其他評估方法可參照執行。

（七）促進大型商業綜合體（購物中心）項目建成運營。大型商業綜合體（購物中心）土地供應前，應提請屬地區政府確定商業業態、規模（包括總建筑面積、單層建筑面積）、自持要求、建筑設計方案及其他相關內容，并納入建設用地使用權出讓文件和項目履約監管協議。土地競得人須在競拍結束后3個工作日內，簽訂《成交確認書》之前，與屬地區政府簽訂《項目履約監管協議》。屬地區政府按照《項目履約監管協議》進行全程監管，推動大型商業綜合體（購物中心）項目早落地、早建成、早運營，提升區域經濟活力，促進經濟結構優化升級，為城市的可持續發展增添新動能。

三、推進已建成地下空間有效利用

（八）推進已建成地下空間歷史遺留項目完善手續。《青島市國土資源和房屋管理局地下空間國有建設用地使用權管理辦法》（青土資房發〔2014〕656號）實施前，已竣工驗收、尚未辦理地下建（構）筑物不動產首次登記的項目（人防工程、住宅項目及商住項目住宅部分配套地下車位（庫）除外），建設單位有申請辦理不動產登記需求的，可按本文件的規定完善相關手續，推動地下空間合理有效利用。

（九）簡化地下空間歷史遺留項目用地手續辦理流程。地下空間歷史遺留項目，地表已通過劃撥方式設立國有建設用地使用權的，其結建地下空間，符合劃撥用地目錄的，可依據地表用地劃撥決定書（或批文）和規劃核實意見辦理不動產登記。地下空間歷史遺留項目采用出讓方式辦理用地手續的，按照地下空間首次取得建設工程規劃許可證的時間為估價期日，以基準地價對應的容積率為基礎，地下負一層按照地表同用途地價的三分之一測算，地下負二層按照地表同用途地價的六分之一測算，地下負三層及以下空間不收取土地價款；地下停車位（庫），按照工業用途對照上述比例測算地價，不進行容積率修正。

（十）合理確定地下空間使用年限。按照批準的地下空間使用用途，依法確定相應的地下空間國有建設用地使用權出讓年限。結建地下工程建設用地使用權出讓的終止年限不得超過其規劃用途法定最高年限，也不得超過地表相同用途建設用地的終止年限。

本文件第一部分適用于全市行政區域；第二、三部分適用于市南區、市北區、李滄區，其他區（市）可參照執行，也可結合本區（市）實際制定具體政策。

青島市自然資源和規劃局

2025年5月22日

2025年，青島該不該買房？