還得學區房！南京這套老破小，成交價超10萬/㎡

南京鼓樓學區房，再次刷新紀錄。

就在剛剛，銳評君發現南京二手房成交單價排行榜被刷新（近90天內數據）——南京鼓樓區南陰陽營小區一套面積僅9.78㎡的單室套，賣出約10.84萬/㎡的單價。

近幾年二手房市場“跌”字當頭，哪怕是最抗跌的鼓樓學區房，10萬+/㎡的單價并不多見，這套賣出天價的“老破小”，究竟有何魅力呢？

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穩居南京二手房最高成交單價（近90天內）榜首的這套房子，位于鼓樓寧海路的南陰陽營小區，是套房齡超30年的1樓單室套房源。

房源總建筑面積約9.78㎡，臥室面積僅有6.8㎡，最初掛牌價175萬，3次調價后最終以總價106萬成交，單價高達10.84萬/㎡，刷新小區歷史成交單價紀錄。

再來看下小區環境。

作為“大齡”老小區，南陰陽營小區環境老舊、管理較差，生活舒適度較為一般。

這套不足10㎡的1樓單室套，幾乎可以算作老破小中的進階版，“麻雀”戶型賣出天價，關鍵是這套房子優質的學區配套。

要知道，南陰陽營小區的對口初中為南京29中，作為南京頂級名校，周邊學區房向來價格堅挺。

而南陰陽營小區房源多以約30-70㎡的小戶型為主，單價雖高，但總價可控。哪怕是在2020年左右二手房市場高熱期，一套單價9.16萬/㎡的中樓層房源，建筑面積僅41.5㎡，總價也在400萬以內。

因此，南陰陽營小區長期被視為“初中學區房”的價值洼地。

翻看小區歷史數據可以看到，雖然近幾年南京二手房價格下跌明顯，但南陰陽營的價格仍較為堅挺，比如：

2022年，小區成交房源多以50㎡以上常規戶型為主，單價在5.1萬-6萬/㎡左右；

2023年1月，一套建面約33.63㎡房源以單價8.56萬元/㎡成交：

2024年，中樓層常規戶型成交價普遍穩定在4.5萬-5萬/㎡左右，與2022年大多5萬-6萬/㎡的成交價相比，跌幅還在可控范圍內；

2025年1季度，小區共成交7套房源，超過2022年全年成交量，價格也開始趨穩。

而此次成交的房源雖面積極小，但總價控制在100萬左右，用超低總價拿下名校學區資源，性價比頗高。

另一方面也說明，有名校傍身、房齡較新的房源固然好，但“小面積、低總價”的頂級學區房對雞娃家長們的吸引力，也不容小覷。

比如今年3月初，鼓樓龍江的新河二村，賣出了2套建面約32㎡的戶型，單價分別為82890元/㎡、81733元/㎡。

還有去年4月份，雙匯文學區傍身的嘉景苑，一套建面約14.96㎡戶型賣出11.36萬/㎡的單價。

不過多數選擇這類房源的買家，看重并非是居住舒適度，而是“學區通行證”功能。

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按照入學時間，每年春節前后直到5月底，都是學區房交易旺季，再加上有“學區”這一硬核價值傍身，這段時間的學區房比普通二手房更火熱。

二手房平臺的成交單價排名不斷被更新，但前10榜單幾乎被鼓樓學區房霸榜。舉幾個例子：

寧海路仙霞公寓，今年成交的首套房源就賣出了9.16萬/㎡。

力小+29中雙學區傍身的仙霞公寓，最新成交的這套房源位于中樓層，戶型為約98.46㎡的三房，屬于學區和居住屬性兼具的優質房源。

定淮門大街的新河二村，在今年3月份賣出了約8.29萬/㎡的單價，截至目前，是今年小區最高成交單價。

新河二村的學區配置是雙樹人學區（樹人小學+樹人中學），小區體量較大，“小戶型、低總價”優勢明顯，曾賣出過約9.7萬/㎡的單價。

今年以來，小區已賣出近30套房源，其中單價最高的是約31.97㎡的單室，單價高達8.29萬/㎡，總價僅265萬。

還有今年3月成交單價8.22萬/㎡的迎江園、2月份成交單價8萬+/㎡的匡廬花園，都是鼓樓板塊的老牌學區房。

需要注意的是，雖然鼓樓老牌學區房教育資源優勢明顯，但房齡老、居住舒適度差等也是無法忽略的問題。隨著時間推移，這類房源的居住屬性還將繼續降低。

于是越來越多的買房人在注重學區質量的同時，也開始關注房子的整體素質，對房源的選擇更加嚴苛，學校成績、周邊環境、居住體驗甚至是未來行情，都納入被審視的范圍。

學區房雖有起伏，可名校賦予的抗跌屬性使其在二手房市場稱霸，尤其是每年旺季的高熱行情、超高單價，都令普通二手房難以超越。

而大多情況下，對于有條件且“雞娃”的家長來說，更好的學區房=更優質的教育資源，優質名校向來是孩子入學的首選。

所以學區房市場雖有所起伏，但誘惑力從未下降，因此高價學區房市場足夠堅挺，偶有小面積房源賣出高單價，也不足為奇。

值得一提的是，前段時間“禁止跨區擇校”的通知，或對學區房市場帶來一定的刺激。但按照南京多區“需提前1年落戶”的規定（以鼓樓、棲霞、玄武、雨花等區為例），預計短期內的影響并不會太明顯。