開發(fā)商虧麻了，出路在哪兒？

自從行業(yè)2021年下半年進入調(diào)整期，房企發(fā)年報就不似往年般熱鬧了。

今年更顯冷清，連萬科都不開業(yè)績會了，炸天團深感：

地產(chǎn)行業(yè)真的變了！

3月初，不少上市房企陸續(xù)就發(fā)了2024年業(yè)績預告。

當時有報道統(tǒng)計，90家發(fā)業(yè)績預告的企業(yè)中，有60家都是虧損的。

其中，33家屬于連續(xù)虧損，27家都是首次虧損。

甚至在虧損企業(yè)中還能看到一些龍頭房企的身影。

這場利潤集體滑坡背后，隱藏著行業(yè)特有的"延時炸彈"——那些2019年至2021年間瘋狂拿下的高價地塊，正通過房地產(chǎn)行業(yè)獨特的結(jié)算機制，在三年后引爆房企利潤表。

克而瑞曾做過統(tǒng)計，2019年至2021年這三年，土地市場高價地頻出，區(qū)域樓板價持續(xù)刷新紀錄，尤其是2020年下半年至2021年上半年，64%的高價地塊均誕生于這期間。

當這些地塊進入結(jié)算周期，開發(fā)商的毛利率被直接壓垮。

但慶幸的是，當下房企地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的營收、凈利潤等數(shù)據(jù)更多對應的是房企過往2~3年前的項目狀況。

這些數(shù)據(jù)給業(yè)界的感覺很悲觀，但炸天團相信：

伴隨市場受政策助力開始筑底，以及房企迎來新的結(jié)算周期，業(yè)績與市場的割裂感會逐漸消失，房企也有望在2025年實現(xiàn)利潤的筑底。

而且也應該看到，即使是在房企大面積虧損的情況下，依然有創(chuàng)造利潤的“幸存者”。

比如華潤、中海、綠城，甚至還有民營房企龍湖、濱江，等等。

房地產(chǎn)是周期性較強的行業(yè)。

這一輪調(diào)整至今，地產(chǎn)行業(yè)的風險已經(jīng)基本出清，在新的周期里，哪些企業(yè)能突圍，或許答案就在這些“幸存者”身上。

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幸存者密碼一：狙擊高能級城市，在確定性中捕捉確定性

面對新的行業(yè)環(huán)境，房企為業(yè)績回升也在加速對于發(fā)展路徑的探索。

梳理2024年盈利的房企，有兩條發(fā)展路徑愈發(fā)清晰。

一條是繼續(xù)深耕地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務，比如中海、綠城等房企，但這類房企在布局時會傾向于聚焦一線城市、高能級二線城市，在確定性最高的市場里減少市場波動的影響。

這種戰(zhàn)略的本質(zhì)是風險定價的重構(gòu)：

當行業(yè)平均利潤率跌至個位數(shù)，唯有在供需關(guān)系相對健康的高能級城市，房企才能通過產(chǎn)品溢價維持盈利空間。

此前中海的管理層在業(yè)績會上就提到，雖然全國商品房銷售規(guī)模較行業(yè)高峰下降了近一半，但市場規(guī)模仍然近十萬億，是一個巨大的市場。

所以中海選擇繼續(xù)深耕在不動產(chǎn)開發(fā)這個主航道。

2024年，中海系列公司1640.4億元的銷售額來自于香港以及北上廣深5個地區(qū)，占比超60%。

“只打確定性戰(zhàn)役?！?/strong>同樣選擇用城市能級對沖市場波動的還有綠城。

綠城管理層曾表示，綠城目前的打法就是聚焦核心城市，集中在安全區(qū)域，提升抗風險能力。

2024年，綠城在北上杭3個城市全年新增貨值553億元，同時權(quán)益進一步提升到79%，同比提升5個百分點。

這些數(shù)字背后，是房企們對安全邊際的極致追求。

就像頂級米其林餐廳只選用特定產(chǎn)區(qū)的食材，房企們也在用"城市精選"策略在動蕩市場中構(gòu)筑護城河。

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幸存者密碼之二：經(jīng)營性業(yè)務破局 從"賣房子"到"造生態(tài)"

除了堅守者，一個行業(yè)還需要一些開拓者。

當房地產(chǎn)存量開發(fā)見頂，這也意味著這個行業(yè)里的主體需要去開拓一些新的賽道。

早在2024年時，多個頂層會議中就開始提到房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

到2025年，“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”被寫入《政府工作報告》。

房地產(chǎn)發(fā)展新模式正成為行業(yè)打破舊桎梏，煥發(fā)生命力的新動能。

這也是華潤、龍湖等當前還在盈利的房企開辟出的“第二戰(zhàn)場”。

2024年，華潤經(jīng)營性業(yè)務利潤貢獻突破40%，龍湖非開發(fā)業(yè)務營收占比超20%，這些數(shù)字背后是商業(yè)邏輯的徹底顛覆：

這些企業(yè)已經(jīng)不再是單純的空間建造者，而是進化為服務城市的生態(tài)營造者。

作為龍湖的經(jīng)營性業(yè)務，商業(yè)投資、資產(chǎn)管理、物業(yè)管理、智慧營造等航道協(xié)同發(fā)力，在傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務低迷時撐起了利潤基本盤。

去年，龍湖這四條經(jīng)營性業(yè)務航道收入、利潤均保持同比增長。

商業(yè)投資、資產(chǎn)管理等運營業(yè)務板塊不含稅租金收入為135.2億元，同比增長4.5%，毛利率高達75%。

以物業(yè)管理、智慧營造為主的服務業(yè)務板塊不含稅收入為131.9億元，同比增長10.4%，毛利率為31.4%。

在此貢獻下，龍湖2024年取得股東應占溢利104億元，實現(xiàn)毛利額204.1億元，毛利率為16%。

華潤的"大資管"版圖更是令人震撼：4621億管理資產(chǎn)、16個新開購物中心、5.6萬間長租公寓，搭配REITs金融化通道，構(gòu)建起完整的資產(chǎn)生命周期閉環(huán)。

這種轉(zhuǎn)型本質(zhì)上是對抗行業(yè)周期的"諾亞方舟"。當開發(fā)業(yè)務的波動性愈發(fā)劇烈，經(jīng)營性業(yè)務提供的穩(wěn)定現(xiàn)金流猶如定海神針。

無論是龍湖給出的“至2028年，經(jīng)營性收入占比提升至50%”，亦或是華潤管理層透露的"50%利潤均衡目標"，都預示著房企正在從"賺快錢"轉(zhuǎn)向"賺長錢"的商業(yè)模式。

結(jié)語

當七成房企仍在虧損泥潭中掙扎，這場行業(yè)大洗牌已經(jīng)演變?yōu)樯虡I(yè)智慧的終極較量。

面對2025年的利潤筑底預期，行業(yè)的陣痛仍將持續(xù)，但曙光已然顯現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)的新舊動能轉(zhuǎn)換已進入關(guān)鍵階段。

無論是中海式的精準打擊，還是華潤、龍湖式的生態(tài)重構(gòu)，都在證明一個真理：

在劇變時代，唯有敢于打破舊有范式，建立新生存邏輯的企業(yè)，才能成為下一個周期的領跑者。

在這場生死突圍中，房企們需要完成三重蛻變：

從土地紅利轉(zhuǎn)向運營紅利，從規(guī)模導向轉(zhuǎn)向利潤導向，從開發(fā)商轉(zhuǎn)向服務商。

那些成功穿越周期的企業(yè)，必將建立起包括城市深耕能力、資產(chǎn)運營能力、金融創(chuàng)新能力在內(nèi)的全新競爭力體系。

且將看著，房地產(chǎn)的終局，很可能就藏在當下這些盈利房企的轉(zhuǎn)型密碼中。

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