銷售前三，拿地倒數(shù)，中海還要不要廣州了？

中海作為頭部央企，一舉一動(dòng)都備受矚目。而中海用一場(chǎng)頂豪系的落位，重新將目光聚焦在廣州。

1月28日晚，中海通過(guò)視頻，公布了廣州大道南二期項(xiàng)目的案名：

中海廣府萬(wàn)宸

這是中海2025年12月22日，在北京發(fā)布的全新產(chǎn)品代系““萬(wàn)方安和”中，首座頂豪萬(wàn)系產(chǎn)品。

而且這個(gè)發(fā)布會(huì)上的項(xiàng)目，正是去年中海廣州斥資9.2億拿下的唯一的“寶貝疙瘩”。

作為總部base在華南，持續(xù)深耕廣州30余年的巨型央企，中海在廣州銷售依舊位列前三，企業(yè)內(nèi)部業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)率也高達(dá)到6%；

但是近兩年來(lái)，僅在2025年10月拿下一幅9億多地塊，拿地投資排位倒數(shù)，和百億投資廣州的越秀差距更是明顯。從中海內(nèi)部投資布局看， 年度投資金額占比也僅為1%；

6%的業(yè)績(jī)，只有1%的投資布局；我們不禁要問(wèn) ：

中海，還要不要廣州大本營(yíng)了？

01

這個(gè)廣州，中海還要嗎？

自從鵬瑞一號(hào)炸場(chǎng)，掀翻了廣州房?jī)r(jià)天花板，灣區(qū)塔尖購(gòu)買力吸引了全國(guó)目光。

廣州本地深耕房企珠實(shí)、粵海，全國(guó)龍頭房企保利、華潤(rùn)、越秀，紛紛下場(chǎng)，卷產(chǎn)品、卷深耕、卷對(duì)客戶的理解。

激烈競(jìng)爭(zhēng)下，中海依舊穩(wěn)坐top3！

根據(jù)廣州克而瑞榜單，無(wú)論是全口徑金額榜，還是權(quán)益金額榜，中海都給出了140.49億元和117.78億元的好成績(jī)。

來(lái)源：普睿廣佛

但硬幣的另一面確是，中海廣州土儲(chǔ)已經(jīng)不多了！

從廣州拿地金額排行榜看，中海對(duì)廣州的下注，和重倉(cāng)廣州的越秀和保利相比，有著數(shù)量級(jí)上的差距。

來(lái)源：普睿廣佛

這幅9.2億元 的地塊， 正是這 次 打造廣府萬(wàn)宸的廣州大道南二期地塊。

也是中海時(shí)隔兩年重回廣州的第一步。

年銷超百億，兩年補(bǔ)儲(chǔ)一幅地。要想繼續(xù)坐穩(wěn)廣州業(yè)績(jī)前三的寶座，中海在廣州的拿地動(dòng)作得大幅加碼才是。

但除開余糧不足的問(wèn)題，艷姐覺(jué)得中海在廣州的地位還是比較穩(wěn)固的。

畢竟從1993年進(jìn)入廣州后，每處都能看到中海的身影：

珠江新城的中海花城灣、中海觀園國(guó)際、中海璟暉華庭，白云新城的中海云麓公館，廣鋼新城的中海花灣壹號(hào)…

而且艷姐盤點(diǎn)后發(fā)現(xiàn)，中海在海珠區(qū)的布局相當(dāng)深入，已經(jīng)形成了由多個(gè)項(xiàng)目組成的完整產(chǎn)品矩陣。

從早期府系標(biāo)桿中海觀瀾府，到府系升級(jí)之作中海觀雲(yún)府、中海觀澔府；剛需里系中海江泰里、江景豪宅中海映瀾臺(tái)、綜合旗艦中海大境...

廣州中海不僅在精準(zhǔn)把握城市脈搏，占據(jù)地段的確定性；也是區(qū)域城市更新中長(zhǎng)期價(jià)值兌現(xiàn)的推動(dòng)者。

因此重啟廣州拿地的補(bǔ)儲(chǔ)動(dòng)作，更像是個(gè)開始。因?yàn)橹泻＜刃枰€(wěn)住廣州頭部地位，也需要在廣州頂豪市場(chǎng)再占一個(gè)身位。

2025年的廣州海珠區(qū)全年網(wǎng)簽破萬(wàn)套，琶洲首個(gè)超新規(guī)產(chǎn)品保利天奕更是成為海珠成交金額、成交面積、成交套數(shù)三冠王，將區(qū)域熱度推向新高度。

廣府萬(wàn)宸作為中海重啟之戰(zhàn)的首秀，能否點(diǎn)燃市場(chǎng)，刷新海珠新熱度？更讓人好奇了。

02

萬(wàn)系首作落位廣州，董事長(zhǎng)執(zhí)掌

所以，中海如此看重廣府萬(wàn)宸，甚至作為國(guó)際精奢優(yōu)雅美學(xué)“萬(wàn)系”的全新首發(fā)，都是從拿地時(shí)就埋下了因。

2025年10月，中海以9.2億元競(jìng)得廣州大道南二期地塊，溢價(jià)率7%，是當(dāng)時(shí)廣州土拍市場(chǎng)近5個(gè)月以來(lái)首宗溢價(jià)成交地塊。

中海時(shí)隔兩年后一回廣州，就和保利廝殺了7輪，才拿下這幅綜合用地。

出讓宗地面積1.6萬(wàn)方，計(jì)容建面6.02萬(wàn)方，可售樓面價(jià)已經(jīng)逼近3.4萬(wàn)/㎡，這還是含配建的測(cè)算數(shù)據(jù)。

如此高的成本，說(shuō)明中海從一開始就決定用頂豪打響回歸第一槍。

細(xì)心的朋友或許會(huì)發(fā)現(xiàn)，這幅地名為“廣州大道南二期”。

這是因?yàn)榕c它一路之隔的一期地塊早在2022年，還是集中土拍的年代，就被保利以13.57億元、溢價(jià)11.5%拿下，折合樓面價(jià)高達(dá)48395元/㎡，甚至能排進(jìn)當(dāng)時(shí)廣州全市第7。后續(xù)被打造成保利四季和頌項(xiàng)目入市。

有了珠玉在前，中海還敢如此下重金和保利搶地，又在3個(gè)月之后宣告將在此打造頂奢“萬(wàn)系”首作廣府萬(wàn)宸，更表現(xiàn)出中海對(duì)該板塊該地塊的看重。

艷姐了解到，中海廣府萬(wàn)宸的吹風(fēng)價(jià)在8-12萬(wàn)左右，直接瞄準(zhǔn)高凈值人群。

從規(guī)劃上，也能看出，中海對(duì)頂豪的首要要求，就是更低密更純粹。

推出3棟26-28層板樓，兩梯兩戶，160-180㎡純大平層設(shè)計(jì)。在保障私密的同時(shí)，最大化采光與視野。

因是小地塊項(xiàng)目，全盤貨量不多，預(yù)計(jì)只有150多套。

而中海廣府萬(wàn)宸的野心，就是要在核心地段之上，將代表中海“萬(wàn)系”產(chǎn)品力的盧浮宮風(fēng)格的園林、高定會(huì)所，帶給頂尖客戶。

在純粹的圈層中，注入國(guó)際精奢的優(yōu)雅美學(xué)。

艷姐還了解到， 中海廣府萬(wàn)宸 這 個(gè)中海萬(wàn)系首作由極其擅長(zhǎng)投資與營(yíng)銷的中海華南區(qū)域總劉顯勇牽頭負(fù)責(zé)。

劉顯勇

雖然隨著 中海裁撤區(qū)域， 這位戰(zhàn)功赫赫的前區(qū)域總裁是否會(huì)繼續(xù)負(fù)責(zé)項(xiàng)目后續(xù)，仍未可知。

但中海對(duì)重回廣州后首幅地塊的大動(dòng)作布局，預(yù)示著廣州依舊是中海的堡壘之地。

03

加碼投資，頂豪兌現(xiàn)

中海破局有道

當(dāng)?shù)禺a(chǎn)面臨深度調(diào)整期，就算是行業(yè)尖子生的中海也依舊壓力重重。

但壓力亦是動(dòng)力，中海的破局之道從總部戰(zhàn)略的頂層設(shè)計(jì)，一直貫通到項(xiàng)目細(xì)節(jié)的兌現(xiàn)落地。

艷姐總結(jié)了中海破局的兩大特質(zhì)：

投資端：加碼拿地，聚焦主城與核心地段：

在行業(yè)拿地越發(fā)謹(jǐn)慎時(shí)，中海在2025年斥資990.7億元，補(bǔ)儲(chǔ)510.7萬(wàn)方；在克而瑞發(fā)布的新增土地貨值榜上登頂榜首，超第二的招商蛇口近700億。

來(lái)源：克而瑞CRIC

結(jié)構(gòu)上，始終聚焦一線及強(qiáng)二線城市的高價(jià)值地塊，在北上深重倉(cāng)拿地，動(dòng)作頻頻。12月又在北京、深圳、長(zhǎng)沙合計(jì)拿下3幅地塊。

產(chǎn)品端：品牌持續(xù)升級(jí)，打造科技產(chǎn)品力：

在全新產(chǎn)品線推出之前，中海就用“玖序系”震撼了市場(chǎng)一把。從此每次頂豪產(chǎn)品盤點(diǎn)，必有中海玖序系的席位。

而且在好房子戰(zhàn)略的引領(lǐng)下，中海基于300萬(wàn)+業(yè)主家庭的深度調(diào)研及80余份專項(xiàng)報(bào)告，形成覆蓋多元需求的完整矩陣。

用城市多維運(yùn)營(yíng)、數(shù)字孿生體系及“好房子”Living OS系統(tǒng)，構(gòu)建智慧科技產(chǎn)品力，系統(tǒng)性解決客戶痛點(diǎn)。

當(dāng)我們細(xì)看一下中海全新高端產(chǎn)品系“萬(wàn)方安和”， 會(huì)發(fā)現(xiàn)：

無(wú)論是瞄準(zhǔn)都會(huì)高配，強(qiáng)調(diào)全維健康的 萬(wàn)系；還是注重藝術(shù)和科技，劍指地標(biāo)級(jí)城市封面的方系；亦或是以文化傳承為精神內(nèi)核的安系；全齡友好生活本位的和系。

中海對(duì)高端產(chǎn)品的理解完成了一次系統(tǒng)性升維，用營(yíng)造生活的方式重塑產(chǎn)品內(nèi)核。

因?yàn)榉孔硬粌H僅是建筑、空間和場(chǎng)景，更是一種生活秩序和精神歸屬的載體。

艷姐發(fā)現(xiàn)，中海重啟廣州的投資布局邏輯，在全國(guó)各大高能級(jí)核心地段，都有上演。

1.爭(zhēng)地王拿下城市頂級(jí)稀缺資源，刷新高端市場(chǎng)號(hào)召力，持續(xù)攻略塔尖客群心智。

在北京：

2025年3月18日，中海經(jīng)過(guò)274輪競(jìng)價(jià)，才得以溢價(jià)率27.9%，總價(jià)75.02億元，拿下北京海淀區(qū)HD00-0705-0035-1地塊。

樓面價(jià)約10.23萬(wàn)元/㎡，刷新區(qū)域年內(nèi)土地成交總價(jià)紀(jì)錄。

8個(gè)月后的11月26日，拿到預(yù)售268套，備案均價(jià)在15.3萬(wàn)-18.7萬(wàn)元/㎡，

12月11日，中海公布項(xiàng)目案名安瀾北京。

目前安瀾北京開盤順銷，折扣力度還不算小。

在上海：

2025年9月，中海、招商、徐匯城投、中旅投資四家國(guó)央企以439.5億的總價(jià)成功拿下上海徐匯東安舊改地塊，這正是全球地王安瀾上海。

安瀾上海背負(fù)著全球地王的熱度和成本壓力，又是上海新規(guī)之后的首個(gè)全域臺(tái)板項(xiàng)目，業(yè)內(nèi)對(duì)它關(guān)注十分密切。

艷姐了解到，安瀾上海首批過(guò)會(huì)211套，首日認(rèn)籌163組，首開約90.77億。

在極致的成本投入和產(chǎn)品創(chuàng)新下，還是能在當(dāng)前低迷的市場(chǎng)環(huán)境下殺出一條血路。

在杭州：

雙玖序的頂級(jí)產(chǎn)品系布局更是讓人看到中海的誠(chéng)意。

2024年12月底，以總價(jià)44.9億元競(jìng)得西興單元地塊，溢價(jià)率60%，折合樓面價(jià)高達(dá)44673元/㎡，刷新濱江涉宅用地樓面價(jià)，這正是中海萬(wàn)潮玖序。

2025年3月，中海經(jīng)過(guò)204輪競(jìng)價(jià)，以總價(jià)80.78億元競(jìng)得杭州望江新城核心區(qū)海潮TOD地塊，用來(lái)打造中海在杭州的第二座玖序：中海·海潮TOD。

作為杭州總價(jià)地王，中海海潮TOD的高層放風(fēng)價(jià)已經(jīng)來(lái)到了14萬(wàn)+，疊墅18萬(wàn)+。

2.強(qiáng)勢(shì)布局強(qiáng)二線城市，用全新產(chǎn)品系搶占城市高端生態(tài)位。

在沈陽(yáng)：

2025年中海在沈陽(yáng)一口氣拿下四幅地塊，成為最亮眼的存在，也給沈陽(yáng)土地市場(chǎng)注入了信心。

9月29日，中海 以總價(jià) 3.24億元競(jìng)得皇姑區(qū)北行兩幅地塊，拿地即開工，并在三個(gè)月后發(fā)布案名中海·瑞文熙和。

這也是中海全新產(chǎn)品系“萬(wàn)方安和”中的“和”系全國(guó)首作。

2月7日， 中海·瑞文熙和作為 沈陽(yáng)2026年首個(gè)純新盤首開熱銷3.8億元，市場(chǎng)還是給到了中海很高的認(rèn)可。

在濟(jì)南：

2025年中海在濟(jì)南也拿下了四幅地塊，花費(fèi)了47.53億元，包括位于盛福的時(shí)光之境，位于文博西的玖昌源邸，位于濟(jì)鋼片區(qū)的未來(lái)之境。

其中，文博西的玖昌源邸地塊是中海在6月激戰(zhàn)110輪才拿下的，總價(jià)32.74億元，樓面價(jià)突破了2萬(wàn)元/㎡的大關(guān)，成為濟(jì)南的單價(jià)地王。

這也是中海玖系首入齊魯，作為全新四代宅，艷姐了解到，中海玖昌源邸在12月下旬剛開盤一周的時(shí)候就銷售了10.8億。500萬(wàn)驗(yàn)資，千萬(wàn)級(jí)豪宅，400㎡產(chǎn)品幾乎售罄。

中海再次驗(yàn)證了山東富豪們的實(shí)力。

從這幾個(gè)小切片也能看出，中海依舊是那個(gè)中海，敢于重倉(cāng)出擊、敢于拿下地王挑戰(zhàn)區(qū)域上限，刺破房?jī)r(jià)天花板。

中海也不只是那個(gè)中海，沒(méi)有停留在以前的功勞簿上，用幾十年積累下的行業(yè)洞察和客戶理解，完成一輪又一輪的產(chǎn)品創(chuàng)新。

結(jié)語(yǔ)

行業(yè)艱難時(shí)刻，亦是創(chuàng)意層出不窮，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的時(shí)刻。

快周轉(zhuǎn)時(shí)代，要求組織響應(yīng)敏捷高效，標(biāo)準(zhǔn)化能力強(qiáng)，千萬(wàn)武功唯快不破。

但是品質(zhì)時(shí)代，既要精工細(xì)作，又要?jiǎng)?chuàng)新無(wú)限。

面對(duì)不斷升級(jí)迭代的，越來(lái)越差異化的客戶需求，如何回應(yīng)大眾日益強(qiáng)烈的悅己訴求，滿足情緒價(jià)值的同時(shí)，提供最本質(zhì)的，不變的，對(duì)美好生活的期許和向往。

這或許是當(dāng)下每家房企需要回答的問(wèn)題。

而中海不斷升級(jí)的產(chǎn)品系，和與之精準(zhǔn)匹配的投資策略，正是一個(gè)樣本，讓我們看到了央企在行業(yè)換擋期的決心與野心。

主編：張艷

責(zé)編：閃閃

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