殘酷的真相,買房人卻不知道..........

今天的文章，不聊熱點，不講政策。

聊點干貨，講一講和每個人的財富息息相關(guān)的一個東西——債務(wù)。

說起債務(wù)，可能很多人會馬上聯(lián)想到諸如“恒大欠債2萬億”之類的話題，把債務(wù)想象成“洪水猛獸”，恨不得避而遠之。

但其實，當(dāng)下這個世界，你、我、他，任何一個人，都已經(jīng)像“魚離不開水”一樣離不開債務(wù)。

因為現(xiàn)代社會的本質(zhì)，就是債務(wù)驅(qū)動經(jīng)濟增長。

除非脫離現(xiàn)代社會的貨幣體系，否則認識債、了解債、使用債，早已經(jīng)是每個人的必修課！

來，看正文。

01

先明確一點，債務(wù)是社會進步的一個標(biāo)志。

為什么這么說呢？

從自給自足的農(nóng)耕社會，發(fā)展到商業(yè)社會，人類社會開始出現(xiàn)了社會分工和商品交換，貨幣應(yīng)運而生！

這個階段，因為有價值的商品過少，“錢”無處可去、無利可圖，那多出來的錢咋辦？

這時候，人們會把積攢下來的錢交給更專業(yè)、更有能力的人，由他們來使用和支配這些資源獲取更大的收益，而自己則收取固定的利息——這就是儲蓄。

當(dāng)社會發(fā)展到一定階段，大量有價值的商品和資產(chǎn)涌現(xiàn)，經(jīng)濟繁榮，那意味著什么？

——意味著“錢”可以“生錢”了。

舉個例子，王麻子是個鐵匠，以前呢，在村口給人磨刀，干一天磨出來10把菜刀，一把10塊錢，一天賺100塊。

后來，因為村里用刀的人越來越多了，他需要一天磨100把菜刀才能滿足需求。

這也就意味著王麻子可以從1天賺100塊變成1天賺1000塊！

這能不能心動嗎？可王麻子也沒有三頭六臂啊，咋辦？

招人！

招10個人，每人一天給50塊，這樣一天下來成本500，收入1000，自己還是賺500！相比之前翻了5倍！

可是，如果王麻子手里只有100，拿不出來這500的工資咋辦？

借錢啊！抵押點手里的家當(dāng)，拿出100當(dāng)做押金，從當(dāng)鋪借500，只要賺的錢可以覆蓋利息，這筆買賣就穩(wěn)賺不賠！

于是，王麻子用100塊撬動了500塊的資金，做起了1000塊的買賣！

在這個過程中，消費者得到了他們需要的菜刀，企業(yè)家賺到了利潤，勞動者獲得了工作與報酬，當(dāng)鋪也賺到了利息，四方都得到了各自滿意的東西。

大家說債務(wù)是不是社會進步的標(biāo)志？

王麻子賣菜刀的故事，是用“杠桿”做生意的一個具象化的例子，說白了，在確定一個生意賺錢的情況下，加杠桿，是為了撬動更大的利潤！

杠桿的用處，除了用杠桿做生意、提升經(jīng)營效益，還有一種方式，就是——買入資產(chǎn)！

區(qū)別于加杠桿擴產(chǎn)能的“經(jīng)營思維”，買入資產(chǎn)不需要考慮經(jīng)營層面的問題，它博弈的是“資產(chǎn)的升值”！

換句話說，只要資產(chǎn)升值可以覆蓋利息，這筆買賣就是鐵賺不賠！

這個不用我多說，大家都懂。最常見、流通性最高、風(fēng)險最低的資產(chǎn)，就是房子！

普通人按揭買房，本質(zhì)上就是加杠桿！而按揭貸款是大部分普通人這輩子能觸達到的最優(yōu)質(zhì)、最劃算的杠桿！

過去，這條路也幫無數(shù)人實現(xiàn)了財富和階層的躍遷！

文章至此，大家應(yīng)該明白了，加杠桿的本質(zhì)，是因為“有能力”的人不滿足于自己的已有資源，而選擇付出一定的成本提前獲取重要“生產(chǎn)資源”的使用權(quán)。

請注意我的用詞——“有能力”的人，因為杠桿是個好東西，但如何使用很考驗?zāi)芰Γ?/p>

為什么這么說呢？

接著往下看。

按揭貸款的本質(zhì)是負債，怎么按揭貸款，怎么理解負債可以看這篇文章

02

杠桿這個東西是個雙刃劍，用對了可以實現(xiàn)財富躍遷，用錯了，也會讓人陷入被動！

如何避免錯用杠桿？

或者說如何才是正確的杠桿打開方式？

核心在于兩點。

第一，杠桿撬動的是什么樣的資產(chǎn)，能否帶來正向收益；

第二，自己的收入和現(xiàn)金流水平能否覆蓋杠桿資金的成本。

關(guān)于第一點，展開來講：

如果買入的資產(chǎn)可以不斷上漲。在扣除利息后仍可以實現(xiàn)正向的收益，那這杠桿當(dāng)然可以加，而且加的越多，財富奔跑的速度就越快。

有點類似于巴菲特的“復(fù)利”，財富“滾雪球”的邏輯就在于此。

當(dāng)然，放眼全球，沒有永遠只漲不跌的資產(chǎn)，只有——周期。

所以，選對資產(chǎn)，選對時機，非常重要。

還是以房子為例，畢竟，中國乃至世界歷史上最長紅的資產(chǎn)其實就是房子了。

我們復(fù)盤一下國內(nèi)不同城市的樓市行情，雖然大體是普漲普跌的同頻共振，但細分來看，不同城市的漲跌幅度和節(jié)奏有明顯的差異和錯位。

數(shù)據(jù)來源：iFinD，吉屋網(wǎng)

比如，8年前買了天津的房子，和8年前買了西安的房子，財富走向注定是不同的。

當(dāng)你選擇了對的時間，買入對的資產(chǎn)，理論上無限馬力加杠桿都是對的，反之，杠桿越多只會你的財富縮水越快。

所以，一句話——選對資產(chǎn)，選對時機，杠桿就是財富的放大器！選錯資產(chǎn)，選錯時機，杠桿反而是財富的碎鈔機！

未來中國城市會進一步分化，我們基于居民杠桿率和庫存對中國20個超特大城市進行了梳理，具體可以看文章

再來說第二點：自己的收入和現(xiàn)金流水平能否覆蓋杠桿資金的成本。

當(dāng)然，這件事說起來輕松，做起來卻沒那么容易。

因為涉及到一個關(guān)鍵詞——預(yù)期。

評估當(dāng)下時點個人的收入和現(xiàn)金流水平不是難事，可難就難在，未來的情況怎么做預(yù)期？

因為就大家的收入而言，不是說努力工作就一定會永遠增長的。它還涉及到宏觀經(jīng)濟、行業(yè)周期等諸多復(fù)雜的因素影響。

舉個身邊發(fā)生的例子：

我有個朋友，兩口子都在房地產(chǎn)公司工作，前些年行業(yè)景氣，倆人收入頗豐，高點上車了一套總價約800萬的房子。

首付300萬，加了500萬的杠桿，每個月月供2萬多。

對于他們當(dāng)時的收入來說，2萬多的月供不算什么，完全負擔(dān)得起。

可隨著這兩年，地產(chǎn)行業(yè)下行，兩口子一個大幅降薪、一個失業(yè)在家。，算上家庭雜七雜八的開支，即將要還不起月供了。

更要命的是，房子的市價從800萬一路跌到500多萬，縮水了三分之一以上。

如果選擇賣房或走法拍程序，那拿到這500萬之后還掉銀行貸款，到手也就不剩啥了。

一頓操作下來，等于白給銀行打了幾年工，還賠了300萬首付進去…

其實，朋友房子的區(qū)位、戶型、朝向都還是不錯的，這波下跌也是被市場跟風(fēng)帶下來，屬于非理性下跌。

這時候，不賣的話只是賬面浮虧，真割肉賣出那可就是實虧了。

可是，能不能挺住不割肉，最終還是取決于他自己的現(xiàn)金流情況。

這個案例里，朋友就錯在對自己未來的收入預(yù)期過于樂觀，對宏觀經(jīng)濟周期也沒有清晰的認識，沒有保留足夠的儲蓄去覆蓋風(fēng)險敞口。

才會搞得現(xiàn)在面臨割肉“帶血的籌碼”的尷尬局面！

這些年，行業(yè)整頓層出不窮，互聯(lián)網(wǎng)、教培、房地產(chǎn)，還有近期的金融業(yè)。

這些行業(yè)從歌舞升平到一地雞毛，最終意識到原來自己過去的高收入不是來自能力，而是因為自己踩對了風(fēng)口，站對了平臺。

這就是風(fēng)險認知不足，錯用杠桿的后果。

所以說，用對杠桿的核心要義，除了買對資產(chǎn)，也要結(jié)合自身的收入和現(xiàn)金流水平來把握杠桿的比例！

居民債務(wù)的上限代表了房價的上限，我們基于居民杠桿率和庫存對中國20個超特大城市進行了梳理，具體可以看文章

03

最后，說幾句。

一、債務(wù)的本質(zhì)

可以說，當(dāng)今世界的運行邏輯，就是債務(wù)驅(qū)動經(jīng)濟增長。

小到個人的房貸，中到企業(yè)的融資，大到國家層面的國債。經(jīng)濟要發(fā)展，貨幣要擴張，都是離不開債務(wù)的。

大到政府：無論是修橋鋪路、還是發(fā)放各種補貼、刺激就業(yè)和消費；又或者支付社保、還本付息等剛性支出，都離不開錢，而這些錢被印出來的過程，本質(zhì)上就是負債，全世界，沒有例外。

于是乎：

——美國國債占GDP比重超過110%，日本國債占GDP比重超過200%，中國國債占GDP比重也達到80%，至今還在持續(xù)增加...

小到個人：對個人來說，最典型的負債行為，就是買房。

30%首付，剩下70%按揭。這70%的按揭，本質(zhì)上就是負債，通過加一個2.3倍的杠桿，做大了自身的資產(chǎn)。

——現(xiàn)如今，都可以做到15%首付了，允許加5.6倍杠桿，這也恰恰說明，經(jīng)濟的增長離不開加杠桿。

所以，往小了說，個體追求更多的財富和體驗，往大了說，人類社會的進步都離不開杠桿。

不信，你問問馬斯克，移民去火星的計劃，有多少錢是燒的自己的，又有多少錢是借來的？

中產(chǎn)階層如何配置家庭資產(chǎn)，可以看文章《

二、選擇

經(jīng)濟周期下行從來不是最可怕的，比其更可怕的，是不能在正確的時間做出正確的選擇。

試想，如果當(dāng)時朋友買房的時間點從當(dāng)時順延到現(xiàn)在，不論是房價還是按揭利率，相比當(dāng)時都能撿著一個大便宜。

光房價就能省300萬，30年利息算下來也能省一兩百萬了。

可惜，人生沒有回頭路。

相比之下，有些“聰明錢”卻總是能在經(jīng)濟下行周期借助杠桿貪婪地抄底優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

巴菲特甚至曾經(jīng)在伯克希爾年會上說過：不要白白浪費一次嚴重的危機。

對這些富人和聰明人來說，他們很清楚每一次危機都是一次財富大洗牌。

在這些危機中，有些人主動或被動的拋售，而有些人則趁機借用杠桿進行抄底，人們就在不同的選擇中走向了不同的財富路口。

這次行情與以往不同，城市選籌的邏輯已經(jīng)發(fā)生變化，我也會把每周重點內(nèi)容、經(jīng)濟解讀放在內(nèi)部直播中，大家添加我的微信，避免錯過

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