深圳舊改巨無霸，也扛不住了

文/十一弟

今年，房地產行業(yè)的第一顆大雷，原本可能會落在三好生——萬科的頭上。

但顯然，大家都低估了大股東深圳國資的決心與魄力。

年關之際，深圳國資火速對萬科核心管理層完成了改組。

從前一直對職業(yè)經(jīng)理人放權、甘當甩手掌柜的深圳地鐵，全面介入接管了萬科。

現(xiàn)在的局面下，萬科的投資者和債權人，應該感到慶幸，背后還有這樣一個愿意兜底擔當?shù)膰Y股東。

萬科在春節(jié)期間的輿論熱度，掩蓋了另一家深圳民營房企的危情——

綠景中國地產。

前幾天，綠景連發(fā)了兩條公告——

一是它名下有多達1.8億的境外債到期沒能還上，出現(xiàn)了債務違約；

二是債權人動作很快，其中一名債權人已經(jīng)向香港法院申請對綠景進行清盤，敦促其償還21萬美元債務。

香港法律術語中的清盤，在內地翻譯過來，等同于破產清算。

債權人向法院提起清盤申請，目的是對綠景施壓，逼迫其抓緊償還債務。

最大的風險，還是它在公告中提及的債務違約，相當于官宣暴雷了。

十一弟查了下，今年一月份，這筆1.8億的境外債就已經(jīng)到期。

在債權人給予的一個月寬限期內，綠景還是沒能還上，最終導致違約。

從四年前開始，房地產行業(yè)就墜入下行通道，大多數(shù)民營房企早已是雷聲隆隆。

說實話，綠景能夠撐到現(xiàn)在才暴雷，絕對算是條硬漢子。

不過，暴雷不分早晚，更重要的是能否從深坑里爬出來。

萬科身后站著深圳地鐵，有了國資股東接管兜底，它還有轉機，還能活下去。

而綠景，想要化解債務危機，就得看它手上的底牌了。

跟萬科一樣，綠景的大本營也在深圳。

它是一家民營房企，背后的老板是黃康境家族，持有上市公司74%以上的股權。

綠景的第二大股東，就是萬科，持股比例接近6%。

今年63歲的黃康境，是一位白手起家的地產商。

他出生于廣東茂名化州，這里屬于粵西地區(qū)，經(jīng)濟相對落后。

據(jù)說，黃康境的父母都是農民，他從十幾歲就輟學在家務農。

上世紀八十年代，改革開放潮起，很多廣東人涌進深圳打拼，賺到了錢。

二十歲出頭的黃康境，跟著哥哥黃文偉，兩兄弟一起奔赴深圳闖蕩。

初到深圳，黃康境只能在建筑工地上做泥瓦工。

慢慢地，他懂得了一些建筑技術，還學會了看設計圖紙。

后來，黃康境拉著同鄉(xiāng)工友一起，組建起了工程隊，在深圳當起了包工頭。

隨著承接的工程越來越多、越來越大，黃康境在建筑行業(yè)淘到了第一桶金。

在深圳，他的生意越做越大，名氣越來越響。

于是，黃康境從建筑施工跨行到房地產業(yè)搞開發(fā)，從乙方干到了甲方。

這才有了現(xiàn)在的綠景中國地產。

目前，黃康境已經(jīng)從綠景的日常經(jīng)營管理中淡出，把上市公司交給了子女來打理。

綠景的董事會里，有四名執(zhí)行董事，其中三名是他的子女親屬。

其中，黃康境的女兒——黃敬舒擔任董事會主席，還有兒子黃浩源、外甥女李俞霏。

綠景并不是一家追逐規(guī)模擴張的開發(fā)商。

在房地產行業(yè)站上規(guī)模高峰的2021年，它的銷售額也不到37億。

2023年，位于深圳的白石洲舊改一期開盤入市，綠景的銷售規(guī)模，逆勢增長到了91億左右。

綠景的規(guī)模不大，但在深圳的名氣卻很大，因為它囤了不少舊改項目。

其中，綠景白石洲，是它在深圳持有開發(fā)的一個舊改巨無霸。

在深圳，綠景白石洲被稱為舊改航母。

早在2005年，白石洲舊改就拉開了序幕。

但由于開發(fā)難度巨大，一直拖到2020年，才正式啟動拆遷。

整個白石洲納入拆遷改造的私人樓房，超過了1500多棟，將近有1900戶居民。

作為深圳最大的城中村，白石洲容納了大量的外來人口，連同戶籍人口和租客在內，這里居住了12萬多人。

根據(jù)最初的規(guī)劃方案，綠景白石洲的計容面積將近348萬平米。

其中，包含了125萬平米住宅，104萬平米商業(yè)辦公，112萬平米商務公寓。

在綠景拿到白石洲舊改時，有人做過測算，這個項目的可售貨值，高達2200億。

而當時，綠景的銷售規(guī)模，只有63億左右。

這是一個蛇吞象式的舊改開發(fā)——

綠景白石洲的資金投入和貨值體量，比上市公司本身還要大。

按照綠景的開發(fā)計劃，它將用八到十年時間，分四期滾動開發(fā)白石洲舊改。

項目總投資預計高達900億，其中一期200億、二期100億、三期300億、四期300億。

這意味著在白石洲項目上，綠景需要撬動巨大的杠桿。

早在2018年，為了開發(fā)白石洲舊改，綠景就向光大銀行申請了207億貸款授信，為期五年。

三年前，綠景還引入了合作方。

它從萬科手上拿到了將近23億資金，為項目三、四期提前做了資金鋪墊。

綠景的規(guī)模體量很小，財務實力偏弱，手頭上的資金捉襟見肘。

十一弟查了下，到去年上半年，綠景持有的現(xiàn)金資源，不到43億。

其中，還有將近35億屬于受限制資金。

也就是說，綠景手頭上能夠自由支配的現(xiàn)金資源，只有8億左右。

而它背負的有息債務，超過了357億，其中需要在一年內償還的短期債務，多達170億。

對比綠景手上的現(xiàn)金資源和它背負的有息債務，它可能一直在債務違約的邊緣徘徊。

暴雷，也許是早早晚晚的事了。

綠景承受的資金壓力，去年在白石洲舊改上就已經(jīng)露出了端倪。

根據(jù)拆遷改造協(xié)議，在回遷安置之前，綠景在每個季度都需要向白石洲拆遷村民支付過渡期租金。

去年八月份，它出現(xiàn)了延期發(fā)放的情形。

結果，今年剛一開年，綠景直接官宣了債務違約。

白石洲舊改漫長的開發(fā)周期與巨大的資金投入，拖累了綠景的財務狀況。

不過，它在暴雷以后翻盤的希望，也在白石洲舊改。

這是綠景手上最大的王炸和底牌。

2023年，綠景白石洲一期璟庭終于等來了開盤入市，一口氣推出了2746套房。

其中，包括1257套住宅，以及1489套商務公寓。

綠景白石洲位于深圳南山區(qū)的華僑城板塊，地段非常優(yōu)越。

項目旁邊的華潤城潤璽二期，銷售均價超過了13萬/平米；華潤城潤府二手房的掛牌價，更是賣到了15萬/平米。

綠景白石洲一期璟庭的計容面積超過33萬平米，其中包含了將近16萬平米住宅、10萬平米商辦公寓、5萬平米商業(yè)。

三年前，在業(yè)績會上，綠景的管理層作過相當樂觀的估算——

“項目一期有將近33萬平米可售面積，從周邊樓盤銷售價格來看，按照單價13萬/平米計算，預計可售貨值超過400億。”

結果，好不容易等到璟庭開盤入市，綠景一上來，就祭出了打折降價的殺招——

項目一期取得預售的備案價，平均下來只有10萬/平米出頭，相比旁邊的華潤城潤璽二期，每平米低了3萬塊錢。

在預售備案價的基礎上，又疊加了折扣，玩起了數(shù)字游戲——

VIP登記9.5折，凍資百萬享9.5折，準簽享9.8折等。

最后算下來，璟庭的最低開盤價，只賣到了8.2萬/平米。

跟旁邊的華潤城潤璽二期相比，每平米便宜了5萬塊錢，相當于打了六折。

由于綠景白石洲一期的開盤入市，綠景在2023年的銷售額，逆勢增長到了91億左右。

去年上半年，綠景的銷售額大約54億。

不過，相比它背負的有息債務規(guī)模，以及白石洲舊改的巨大資金投入，璟庭開盤入市一年多以來的銷售回款，只是杯水車薪。

剛一開年，綠景就官宣暴雷。

這意味著，白石洲舊改的入市銷售，等來收獲期，也沒能挽救綠景的債務違約。

扛了一晚上，倒在天亮前。

現(xiàn)在，不止是綠景中國地產的前途難料。

還有這個深圳舊改航母，它的命運也蒙上了厚厚的陰影、打上了問號。

手上的杠桿都撬斷了，還能扛得住嗎？