今年的寧波房?jī)r(jià)，靠什么漲？

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各位新年好！老司機(jī)停更了10天，是時(shí)候開(kāi)工了，恭喜發(fā)財(cái)！

前兩天老司機(jī)去了一趟寧波財(cái)神廟，東錢(qián)湖利民村旁邊的一座小廟，沒(méi)想到人滿(mǎn)為患，車(chē)都開(kāi)不進(jìn)去了。

看來(lái)不管經(jīng)濟(jì)如何，老百姓的求財(cái)之心都一樣熱情。廟里香火很旺，拜神求簽排起了長(zhǎng)隊(duì)。財(cái)神會(huì)不會(huì)顯靈不知道，但這座財(cái)神廟春節(jié)肯定是賺翻了。

按理說(shuō)，財(cái)神是最不缺錢(qián)的，但人們卻爭(zhēng)先恐后向他捐錢(qián)，這多少反映出經(jīng)濟(jì)真實(shí)的一面：

最有錢(qián)的那部分人，在經(jīng)濟(jì)下行中賺的最多；而財(cái)富縮水的普通人，卻紛紛向有錢(qián)人慷慨解囊。

拜財(cái)神的人，大家目的都很單純，希望今年能多賺一百萬(wàn)，一千萬(wàn)，財(cái)富的雪球能越滾越大。

但過(guò)去四年，許多人的資產(chǎn)非但沒(méi)有滾大，反而越滾越小。房?jī)r(jià)的下跌收割了大部分家庭的財(cái)富，甚至讓有些人資產(chǎn)歸零。

到了去年下半年，一切關(guān)于房?jī)r(jià)上漲的故事都不再有人信了，很多人選擇遠(yuǎn)離房產(chǎn)，就像在熊市里關(guān)掉股票賬戶(hù)一樣。

但往往就是在最后的希望破滅之后，希望的火苗才會(huì)悄然出現(xiàn)，2025年極有可能就是新一輪周期的開(kāi)始。

現(xiàn)實(shí)就是這么吊詭，當(dāng)所有人都相信房?jī)r(jià)不會(huì)跌時(shí)，它就要開(kāi)始跌了；同樣，當(dāng)所有人都認(rèn)為房?jī)r(jià)不會(huì)漲時(shí)，它離漲價(jià)可能也不遠(yuǎn)了。

年前，寧波掛出兩塊土地，一塊位于老江東汽車(chē)東站北側(cè)，起拍價(jià)20577元/平；另一塊位于下應(yīng)涌寧府南側(cè)，起拍價(jià)16997元/平。

上面說(shuō)的都是樓面價(jià)，加上建安成本和裝修成本，兩塊地的房?jī)r(jià)估計(jì)要賣(mài)到3.5萬(wàn)/平和3.2萬(wàn)/平，開(kāi)發(fā)商才不會(huì)虧本。

這是不是和很多人的預(yù)期完全不同？因?yàn)榫驮谶@兩塊地附近，便宜的二手房甚至比地價(jià)還低，為什么地價(jià)還賣(mài)那么高？

看來(lái)，官府無(wú)意讓地價(jià)下跌，4年來(lái)，房?jī)r(jià)跌幅超過(guò)了40%，但地價(jià)基本沒(méi)怎么跌過(guò)，從去年的土地出讓來(lái)看，即便流拍，也沒(méi)有降地價(jià)。

為了打消開(kāi)發(fā)商的顧慮，官府在容積率、得房率等方面大開(kāi)綠燈，確保開(kāi)發(fā)商在不便宜的地價(jià)下，能夠開(kāi)發(fā)出更高售價(jià)的產(chǎn)品，保障利潤(rùn)。

上文提到的兩塊地，江東地塊無(wú)疑是豪宅（參見(jiàn)龍湖云和頌），下應(yīng)地塊則有別墅，兩個(gè)樓盤(pán)都定位高端。

2025年市區(qū)幾個(gè)待推的樓盤(pán)，如麥德龍的玖耀，江東的省交投，明湖的A5、6地塊，甚至包括百譽(yù)府二期，都將是千萬(wàn)級(jí)豪宅。

很多人都說(shuō)樓市飽和了，今后沒(méi)啥需求了，這話聽(tīng)上去有道理，但其實(shí)是以偏概全。

飽和只是低水平飽和，寧波樓市里充斥著房齡老、配套少、服務(wù)差的老（差）房子，真正適合改善的好房子，還是很稀缺。

尤其是最近幾年，產(chǎn)品更新?lián)Q代就像電車(chē)一樣，三年前的產(chǎn)品已經(jīng)完全不夠看了，改善的胃口被一再吊高。

改善是永遠(yuǎn)存在的需求，因?yàn)槿说挠菬o(wú)窮的。住過(guò)電梯房還想住大平層，住了大平層還想住空中別墅。以前裝標(biāo)1萬(wàn)已經(jīng)頂了天，今后裝標(biāo)2萬(wàn)也會(huì)出來(lái)。

5年前的豪宅，地暖還是選配，今天連剛需盤(pán)地暖都成了標(biāo)配。

產(chǎn)品升級(jí)是無(wú)止境的，成熟如紐約，這兩年在中央公園、曼哈頓旁邊也不斷有新的豪宅拔地而起，吸引全球富人的眼光。從紐約到倫敦，從香港到東京，有錢(qián)人對(duì)于居住升級(jí)的追求，從來(lái)都沒(méi)有停止過(guò)。

所以，只要一個(gè)城市的富人在增加，富人收入在增加，這個(gè)城市的房?jī)r(jià)就一直有向上的動(dòng)力。

衣食住行，是最基本的需求，也是最底層的欲望。

從2021年以來(lái)，寧波新房的規(guī)模已經(jīng)縮減了三分之二，縮減的結(jié)果，就是進(jìn)一步高端化。今后若干年，樓市的主旋律就是就是改善，就是高端，就是服務(wù)少數(shù)人。

這恐怕與一些盼望房?jī)r(jià)下跌，人人都買(mǎi)得起房的愿望背道而馳，但這就是樓市發(fā)展的客觀規(guī)律。

新的一年，老司機(jī)的業(yè)務(wù)方向也將發(fā)生重大調(diào)整，從今年開(kāi)始，我們會(huì)更加聚焦于高端改善型需求，即為寧波的高端改善型客戶(hù)提供專(zhuān)業(yè)的咨詢(xún)和交易服務(wù)。

為此，年前我們已經(jīng)做了大量的準(zhǔn)備工作，與《城市價(jià)值觀》的主理人聽(tīng)相老師一起，聯(lián)合本土知名品牌南天的豪宅業(yè)務(wù)，預(yù)計(jì)將會(huì)在3月初籌備完成。

我們立志成為寧波本土最值得信賴(lài)的高端不動(dòng)產(chǎn)品牌，與普通中介拉開(kāi)差距。如果您或您認(rèn)識(shí)的人有買(mǎi)賣(mài)高端（改善型）房產(chǎn)的需求，歡迎聯(lián)系我們（掃文末二維碼）。

最后，今天是周三，老司機(jī)直播間新年開(kāi)播，歡迎關(guān)注視頻號(hào)《房產(chǎn)老司機(jī)》，今晚7：30我們直播間聊聊春節(jié)期間的財(cái)經(jīng)大事，土拍和改善型購(gòu)房的機(jī)會(huì)。

—老司機(jī)服務(wù)類(lèi)目—

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