中交，接盤了甲方

文/十一弟

這幾天，廣州黃埔區有一個新盤入市——

中交四航·珠江春。

十一弟查了下，去年底，珠江春就已經取得了一棟住宅樓、總共157套房的預售許可。

取證以后，拖了大半個月，才在最近正式開盤。

珠江春的開盤價，小戶型產品最低只賣4.5萬/平米，大戶型產品最貴賣到了7.1萬/平米。

在定價策略上，珠江春拉開了很大的價格區間，每平米相差了兩三萬塊錢。

這157套房，批準預售面積大概2.1萬平米。

若按照每平米5萬塊錢的開盤價計算，首期推盤的總貨值，大約在10億左右。

開盤以后，珠江春對外發布了一張鮮紅的海報——

“開盤勁銷約10億?！?/p>

從開發商的宣傳鼓吹來看，開盤當天的銷售業績，算得上相當炸裂了。

哪怕沒能實現日光，去化率至少也在八九成以上，屬于妥妥的紅盤。

不過，這年頭，開發商自報的銷售業績，注水量過高。

紅艷艷的海報，完全是為了烘托氣氛，人為地制造熱銷。

等到網簽數據一出來，當初海報上鼓吹的銷售業績，或多或少，都要大打折扣。

有時候，一半以上都是水分，讓人尷尬得腳趾摳地。

珠江春的開盤業績，姑且等過一兩個月以后，再去翻翻網簽數據吧。

先讓子彈飛一會兒。

珠江春的開發商，是一家大央企——

中交第四航務工程局有限公司。

這是一家總部位于廣州的大型建筑企業。

它是超級央企中國交建下屬一級子公司，持股比例在86%以上。

另外將近14%的股權，由交通銀行、農業銀行、工商銀行、建設銀行下屬金融資產投資公司共同持有。

中交四航局的股東背景，幾乎就是搞房地產開發的完美配置——

建筑施工+銀行貸款。

盡管股東配置天賦異稟，但在國內房地產行業，它卻是一個很陌生的面孔，幾乎沒有存在感。

中交四航局的主營業務，以基礎設施建設為主，包括了港口、橋梁、鐵路、公路、隧道、疏浚等工程。

尤其是在國內港口工程領域，它的行業地位和市場份額，舉足輕重。

中交四航局的業務模式，主要分為兩大板塊——

基建施工、基建投資。

其中，基建施工業務，主要承擔建設施工任務，以總承包商、分包商的角色，承攬基建項目。

而基建投資業務，是作為投資方，同時也是施工方，參與基建項目的投資、建設和運營。

簡單來說，基建施工業務就是只出力，賺的是辛苦錢；

基建投資業務，需要出錢又出力，一邊賺辛苦錢，一邊獲取投資收益。

這兩大業務板塊，也是中交四航局的主要營收來源——

2023年，中交四航局的營收規模將近508億。

其中，基建施工業務收入占比超過79%，基建投資業務收入占比大約17%，其他業務收入占比不到4%。

在其他業務里，包含了設計、房地產、貿易、材料銷售、資產出租、物業管理等。

中交四航局的房地產業務，體量很小——

2023年收入10億左右，2022年只有1億出頭。

相較于高達508億的營收規模，房地產業務的收入貢獻，微乎其微。

十一弟查了下，從涉足房地產業務以來，中交四航局的累計銷售額大約45億。

其中，2023年銷售額3億出頭，去年前三季度銷售額還不到3億。

由其操盤開發的珠江春，是中交四航局在核心城市布局落子的第一個住宅項目。

這可能成為它大舉殺進房地產業務的一塊招牌。

珠江春的前身，是位于廣州黃埔區的珠江村舊改。

這個舊改項目，涉及拆遷的戶籍人口將近兩千人。

光是改造安置，需要投入的成本就將近28億。

廣州的舊改模式，把需要改造的城中村土地一分為二——

復建區、融資區。

其中，復建區的土地，改造建成以后，用來回遷安置原來的村民；

融資區的土地，則進行商業性開發銷售，用來平衡舊改資金。

這種舊改模式下——

相當于由城中村來提供土地，同時從外部引入合作企業，來承擔拆遷安置的舊改資金。

四年前，珠江村最初引入的合作企業，是景業名邦、中洲集團與天倫控股組成的聯合體。

但由于房地產下行，民營房企資金吃緊，已經啃不動舊改的硬骨頭了。

于是，景業名邦、中洲集團與天倫控股，知難而退，半路上選擇了退出。

2023年，廣州經濟技術開發區下屬國企——廣州科學城集團短暫過手之后，很快就找到了中交四航局接盤。

在珠江村舊改項目上，中交四航局將承擔全部拆遷安置、建設改造、土地款等資本開支。

十一弟查了下，珠江村拆遷改造以后，規劃計容面積將近74萬平米。

其中，復建安置區計容面積53萬平米，融資區計容面積21萬平米。

珠江村舊改的資金來源和利潤收益，將全部來自融資區的開發銷售。

融資區將近21萬平米計容面積里，包含了18萬平米商品住宅，以及1萬平米的商業辦公、2萬平米公共服務設施。

若把拆遷改造的投資成本分攤到融資區，商品住宅部分的樓面地價，每平米還不到2萬塊錢。

珠江春一開盤，最低銷售單價定在了4.5萬/平米，最貴的賣到了7.1萬/平米。

相比樓面地價，至少翻了兩三倍以上。

這個價格，只要能賣得出去，利潤空間算是相當可觀了。

建筑央企搞舊改，肯定比當包工頭、干臟活苦活累活，更賺錢一些。

為了撬動珠江村舊改，去年初，中交四航局就已經從工商銀行、交通銀行、建設銀行、農業銀行獲得了60億銀團貸款。

給中交四航局貸款的幾家銀行，其實就是它的幾家銀行股東。

而實際上，中交四航局從這些銀行總共獲得的貸款授信，多達144億。

它背后的股東優勢，一下子就體現出來了。

想要搞房地產，不管是拿地，還是融資，說到底，都得拼背景、拼爹。

央企確實不差錢，動輒上百億的低成本信貸融資，根本花不完。

這幾年，房地產行業拉胯，作為下游產業，建筑業也跟著受到了拖累。

很多建筑施工企業，哪怕是國央企，也很難像從前一樣，從開發商手上大規模承攬房地產項目了。

房地產市場萎縮，僧多粥少，建筑企業沒活干，還養著一大堆人，就得自己想辦法找活路。

既然沒機會，那就自己創造機會——

有些建筑央企，干脆親自下場拿地搞開發，自己給自己干工程。

比如，國內建筑行業龍頭央企——中建集團。

它旗下原本有一家房地產旗艦企業——中海地產，行業排名前三。

但這兩年，在中海地產以外，中建集團旗下的八個局公司，還有中建方程等子企業，也都一窩蜂地殺進了房地產。

他們大舉拿地，迅速做大了規模。

跟中建集團一樣，中交集團進軍房地產的路徑，如出一轍。

這家超級央企旗下原本也已經擁有兩個房地產業務平臺——綠城中國、中交地產，都做得很大。

現在，中交四航局這樣幾乎不曾涉足過房地產業務的子公司，也大張旗鼓地殺進來了。

按照舊改項目需要投入三成以上的自有資金來推算，珠江村舊改的總投資，大概在八九十億左右。

在這一個開發項目上的投資額，就比過去它在房地產業務板塊的全部投入加起來還要大。

十一弟查了下，珠江村舊改的建設施工總承包商，就是中交四航局。

自己投資，自己開發，自己施工，自己賣。

在公開對外的宣傳介紹里，中交四航局已經旗幟鮮明地表態，要吃房地產這碗飯了——

“大力進軍地產市場?！?/p>

由于總部設在廣州，因此它的房地產業務，目前主要集中在華南地區——

“以珠三角城市為核心，向周邊區域輻射。”

原來，房地產開發的門檻，竟然這么低。

從前在工地上扎鋼筋、澆水泥的包工頭，他們拿到土地就能干了。

從乙方到甲方，一瞬間就完成了身份轉換，無縫銜接。

相比開發商，這些建筑央企不差錢，更懂施工、更懂控成本。

如今，他們不僅繼續做乙方，干著臟活苦活累活，養活了一大堆人，還能把甲方的錢賺了。

這真是降維打擊了——

格局一旦打開，接盤甲方也不在話下。