“三座大山”壓頂下的土拍江湖

伴隨著2025年鐘聲的敲響，2024年已經徹底結束了。

回顧2024年，“救市”幾乎是中國房地產行業全年的主旋律。

在“救市”大背景下，房地產土拍市場卻讓我們看到了遠比“救市”更重要的事情——拯救地方財政危機。

或許，正是在這個目的下，2024年土拍市場上許多看似“扭曲”的事情都有了合理的解釋。

01

上海：“舊中國”的繁華影像

超高溢價率、地王頻出、幾十家房企爭搶… …

誰也沒想到，上海2024年的土拍市場竟然這么火爆，幾乎全國頭部央國企都將目標聚焦在了上海。

以保利、招商蛇口、金茂、華潤為代表的央國企攪動了上海土拍風云，并在上海的歷次土拍熱潮里收獲頗豐，涉及拿地金額均破百億元。

正是在這樣的土拍市場熱度全面回歸的氛圍里，上海全年攬金一舉超過了2400億元。

然而，在這一片“風景獨好”背后，卻透著幾分“舊中國大上?！钡挠白?/strong>：

上海的火爆，并非真正的市場復蘇，而是央國企集中押注核心城市的一種選擇。

02

蘭州：托底救場的地方劇本

接下來，我們把視線從上海轉向大西北的蘭州，一座典型的三四線城市，另一個完全不同的故事正在上演。

在克而瑞2024年新增土地建筑面積排行榜中，排名第5位的是來自蘭州新區城投公司旗下的蘭州新區房地產。

這家此前一直名不見經傳的區屬房企去年全年新增土儲面積高達234萬平方米，當然，作為區屬國資，其拿地也基本集中在蘭州新區。

如果換算下，蘭州去年近半土地出讓面積都被這家區屬房企拿走了。其一家房企的新增土儲面積已經快接近蘭州全市全年銷售的新建商品住宅銷售面積。

當然，這背后的邏輯并不復雜。

地方財政收入捉襟見肘，地方城投平臺和區屬房企不得不扮演“救火隊員”的角色，通過土地“自買自賣”維系財政運轉。

但這種方式透支了未來，并埋下了更大的隱患。

03

渦陽縣：沉寂小城里的“大玩家”

如果說蘭州還是個全國人民都認識的大城市，那么相信絕大多數人都沒聽說過渦陽縣。

這個隸屬于安徽省亳州市的省級貧困縣幾年前才剛剛完成摘帽脫貧，全年商品房銷售面積不足40萬平方米。

然而，就是在這個名不見經傳的小縣城里竟然孕育出一家位列2024年新增土地TOP100排行榜第7位的房企——渦河置業。

事實上，你沒聽過很正常，因為這家渦陽縣國資委旗下的房地產公司直到2023年才成立。然而，成立僅一年的房企去年就新增了建面高達218萬平方米的土儲。

當然，土儲規模看著很嚇人，實際也是真的嚇人，居然碾壓了萬科、招商蛇口、中國鐵建、金茂等一眾央國企。

如果我們繼續舉例子，攤開2024年新增土地Top100榜單，看著那些以不同城市名為冠頭，又以“城投”、“城建”、“城發”等為冠尾的房企，似乎都有著一些貌似極為隱秘的故事。

04

土拍市場“80%”的真相

炸天團十幾年前就開始進入房地產領域，做地產自媒體也已經超過10年，然而，看著克而瑞2024年新增土地Top100榜單，仍然覺得才疏學淺，竟然有如此多不認識的百強房企。

4年前，同樣是這份榜單，炸天團幾乎在榜單上的每家房企都至少找出一兩個相熟的朋友。

是的，對比2020年版新增土地Top100榜單，大部分房企竟然都消失在2024版的榜單上。

名單更迭背后，揭示了土拍市場“80%”的真相：

全國土拍市場的絕對主力是頭部央國企和地方國資房企，投資占比超過80%；

核心一二線城市土拍市場，頭部央國企投資占比超過80%；

廣大三四線城市土拍市場，當地國資房企投資占比超過80%。

說實話，這三個“80%”，沒一個是正常的。

三個“80%”，如同土拍市場的溫度計，暴漏出背后的虛火與寒意：

投資超過80%來自于頭部央國企和地方國資房企，本質就是國進民退，讓數十年的土拍市場化倒退成了國資自導自演自掏票房的游戲場。

頭部央國企的80%，這些央國企體質屬于“全體國民”，但卻把投資都投給了極少數的一二線城市，表面是讓國有資產沒有流失，但卻制造了更大的不公平。

地方國資房企的80%，動機就是“接盤托底”，地方政府用他們套錢填補財政缺口，而非正常的開發建設。

05

避免“泡沫化”的深淵

在這樣的土拍市場里，短期內，地方政府的財政危機似乎通過土拍得到了緩解。

但長期來看，這種“托底”模式可能將整個房地產行業推向更危險的深淵。

一個健康的房地產市場，需要的是理性的土地價格和真正的市場化運作，而不是一場以國資為主導、自導自演的游戲。

而一個扭曲的土拍市場，注定無法孕育出健康穩健發展的中國房地產行業。

現在從中央到地方都該做的，就是要徹底整治土拍市場，尤其是要徹底整治地方政府在土拍市場上的托底行為。

如果不盡早扭轉這一局面，房地產行業可能將再度陷入“泡沫化”的深淵，甚至引發更為嚴重的系統性風險。

06

豪賭的代價

最后，那些土拍市場上的昔日“猛虎”——民營房企們，現在在干嘛呢？

想躺平但躺平的土地上布滿荊棘，想自救卻發現在債務的泥潭里越陷越深。

不得已，這些受了傷的民營房企們，看著頭部央國企和地方國資房企在土拍市場上的爭斗或者“表演”，只能暗自神傷。

然后，支個攤，希望政府回購那些過往土拍市場上搶來的土儲。

那些吞不下的土地，終究是要吐出來！

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