專家解讀 | 李宇嘉：“以規(guī)模論英雄”的房企排名方式亟待完善

（來源：中國建設(shè)新聞網(wǎng)）

轉(zhuǎn)自：中國建設(shè)新聞網(wǎng)

作者系廣東省住房政策研究中心首席研究員

黨的二十屆四中全會和“十五五”規(guī)劃建議稿，明確提出推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。這是順應(yīng)“兩個轉(zhuǎn)向”重大判斷，即“我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段”，告別大投入、大消耗的粗放外延式發(fā)展，告別過度依賴“土地財政”和房地產(chǎn)發(fā)展，推動城市發(fā)展新舊動能轉(zhuǎn)換，轉(zhuǎn)向新模式的必然要求。

在新發(fā)展時期，房地產(chǎn)發(fā)展的重點也逐步從大規(guī)模購地、開發(fā)、銷售的拼規(guī)模，轉(zhuǎn)向打造高品質(zhì)的“好房子”、打造精品項目，滿足各類人群多元化、多層次的居住需求，實現(xiàn)企業(yè)業(yè)績目標(biāo)。同時，房企也要從重銷售規(guī)模、重土地儲備、高負(fù)債開發(fā)的粗放型開發(fā)模式，轉(zhuǎn)向為重經(jīng)營、低杠桿的精細(xì)化資產(chǎn)管理模式，要由“開發(fā)銷售商”轉(zhuǎn)型到“運營服務(wù)商”。

對房企來講，其業(yè)務(wù)類型要從高強(qiáng)度投資、高速度回款的規(guī)模型導(dǎo)向，轉(zhuǎn)變?yōu)楹侠磉m度投資、持續(xù)經(jīng)營、注重單個項目精細(xì)打磨，產(chǎn)品不斷迭代、注重售后服務(wù)、培育品牌美譽(yù)度的運營商模式。由此，仍以銷售規(guī)模、拿地規(guī)模、融資規(guī)模等為核心指標(biāo)的房企排名已不合時宜，需構(gòu)建符合房企轉(zhuǎn)型發(fā)展方向、打造精品項目，反映行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的評價方法。

事實上，房地產(chǎn)企業(yè)不是規(guī)模越大越好，本輪出問題的房企有一些是盲目擴(kuò)張的頭部企業(yè)。他們過分注重規(guī)模和周轉(zhuǎn)、在全國各地散點化布局項目，但對本地居民的需求特征卻了解不多。當(dāng)住房回歸居住屬性，本地化、個性化凸顯時，強(qiáng)調(diào)居住體驗和社區(qū)服務(wù)時，項目就陷入滯銷。盡管這些企業(yè)規(guī)模大，但產(chǎn)品打造能力不足而被市場用腳投票。

但同時，近年來各地涌現(xiàn)出一批規(guī)模適中、深耕一隅中小型房企。他們經(jīng)營穩(wěn)健、風(fēng)險可控，且熟知本地需求、產(chǎn)品不斷迭代、注重物業(yè)管理、培育追隨的粉絲群，在本地的口碑很好。但由于他們長期在本地開發(fā)經(jīng)營，在建和在售項目少，就新房銷售規(guī)模而言根本無法進(jìn)入排名序列，但這些企業(yè)代表著向“運營服務(wù)商”轉(zhuǎn)型的方向，符合行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的方向。

而且，前期追求規(guī)模化發(fā)展過程中投資的一些項目，由于不適應(yīng)當(dāng)前的需求，存在銷售困難問題。目前排行榜中的房企，大都開始摒棄規(guī)模導(dǎo)向，轉(zhuǎn)向聚焦核心城市、核心地段，注重單個項目精品化打造帶來的價值認(rèn)同。因此，需加快改革“以規(guī)模論英雄”的房企排名方式。房地產(chǎn)備受各方關(guān)注，客觀上需要評估哪些企業(yè)運營得好，并向社會發(fā)布，給各相關(guān)主體提供所需要的公開信息，但評估和發(fā)布應(yīng)順應(yīng)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的導(dǎo)向和企業(yè)轉(zhuǎn)型方向。

作為發(fā)布這類信息的第三方咨詢機(jī)構(gòu)，應(yīng)秉持公允、客觀的評價姿態(tài)，基于行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展和推動企業(yè)轉(zhuǎn)型的方向，接下來可以從產(chǎn)品質(zhì)量、財務(wù)安全、客戶滿意度、轉(zhuǎn)型效果等角度來完善房企排名方式；也可以就“好標(biāo)準(zhǔn)、好設(shè)計、好建造、好材料、好服務(wù)”等發(fā)布“好房子”綜合或單項排名；還可以挖掘深耕一隅、品質(zhì)卓越但未進(jìn)入排名序列、未被大家熟知的行業(yè)小巨人。總之，只有政府、企業(yè)、各類市場咨詢機(jī)構(gòu)一起發(fā)力，弘揚(yáng)行業(yè)發(fā)展新方向，引導(dǎo)市場預(yù)期，樹立行業(yè)排名的正確價值觀，才能促進(jìn)轉(zhuǎn)型，共享高質(zhì)量發(fā)展成果。