四川
4月，金茂以極其炸裂的24500元/平米樓面價，刷新成都單價地王！
一時間，轟動全國。
▲金茂拿下新單價“地王”轟動全國
市場至少有兩點好奇：
第一，金茂做什么產品？
如果說，地段決定下限，產品決定上限。“林家壩”地段已定，可變因素只有產品。
金茂也清楚，必須要極有沖擊產品，才能打贏這場“硬戰”。
▲金茂璞逸意境合成圖（來源項目宣傳資料）
第二，金茂賣什么價格？
事實上，賣什么價格也取決于產品。
業內猜測，要能消化“高地價”，金茂定價應該會在4.5萬/㎡左右。
最終價格仍待金茂公布，產品我們已經可窺見端倪。
01
新地王最終取名“金茂璞逸錦江”，金茂“璞”系全國第二座，第一座位于西安。
“璞”字取自“返璞歸真”之意。
從西安的金茂璞逸曲江來看，設計感強，大面積玻璃立面，內部公區度假酒店風格，顏值超高。
▲金茂璞逸曲江（來源中國金茂）
其次，“璞”系強調“返璞歸真”的理念，有種道法自然的意思，強調打造“高端度假體驗”。
這也是當前主流“豪宅”追求的酒店化公區風格。
▲金茂璞逸錦江意境合成圖（來源項目宣傳資料）
總體來說，以上兩點在成都項目的介紹中，也能看到，具體如何呈現，有待示范區展示進一步深入了解。
02
“璞”系，戶型方面，十分炸裂，有重大升級。
采用了豪宅最新款“雙端廳”設計，雙端廳前提是不做樓棟拼接，獨立單元成棟，金茂璞逸錦江做到了這一點。
也有人說這是抄“華潤·錦宸府”作業。
是否抄作業先放一邊，我們先來看金茂璞逸錦江的總平圖和戶型布局。
▲金茂璞逸錦江戶型布局示意
整個項目占地約52畝，9棟住宅 （其中8號樓為物業用房，圖上未標注）， 住兼商地塊。
商業占比5%，在外圍南邊布局一排2F商業，商業樓高12米。
住宅與商業距離約13.6米，對4樓以下臨近住宅可能存在視線干擾。
動線上，商業和住宅隔開，不會有太多干擾。
▲金茂璞逸錦江意境合成圖（來源項目宣傳資料）
再來看戶型。
整個小區只有198㎡和235㎡兩款戶型，面積段純粹，也是目前“林家壩”面積最大產品。
很顯然，它就是林家壩NO1。
▍235㎡戶型，270°超大采光，似曾相識
▲金茂璞逸錦江235㎡戶型圖
是不是和“華潤·錦宸府”有很強“似曾相識”的感覺。
當然，也難說抄襲，把現在市場上最卷的143㎡戶型選10款出來，可能有9款“高度相似”。
有設計師曾說，好的產品，最終都會長得“一樣”。
戶型本身不用太多介紹，270°采光相當霸道。
1、超大端廳，客廳連續采光面達到18米。
2、主臥挑出設計，擁有180度采光效果。
3、空中花園是加分項，不僅是室外休閑空間，也提升戶內空間動線效率。
如果要說有點小遺憾，做成全套房更佳。
另外生活陽臺在“書房外側”，晾曬衣物不太方便。
當然，像這樣的戶型有兩個暗衛 （其中一個只有面盆） ，個人認為是可以理解的，畢竟采光面都給到客廳和臥室。
▍198㎡戶型，U型端廳，3+X空間
▲金茂璞逸錦江198㎡戶型圖
這款戶型，向南面寬偏窄，不到15.6米，甚至不如一些143㎡戶型。
當然，這樣的戶型勝在270°全采光。
1、整個客餐廳為“U形艙”，包括廚房在內的U形采光面達到約21米。
2、配有180度采光轉角空中花園。
3、雖然是套四，但其中一個房間為可變空間，可以切換為套三，或者設計為半開放書房。
這樣的3+X設計，在麓湖等高端豪宅中，較為常見。
戶型總體不錯，雖然有個別瑕疵 （比如暗衛、不是獨立入戶等） ，但“瑕不掩瑜”。
主要考驗是后期呈現，比如大面積玻璃立面工藝、顏值等，這也和金茂科技系統未來能否發揮更好的作用相關。
03
單看戶型非常不錯，但這類戶型一定要強調場域內外的資源融合。
放在這塊地，作為頂豪，它有BUG。
金茂璞逸錦江容積率2.5，加上住兼商，住宅排布稍顯緊密，不夠疏朗。
來看，金茂的樓棟間距。
▲本文樓間距數據來源項目規劃圖
▲金茂璞逸錦江部分樓棟間距示意
把數據，放到模型上， 可以看到，樓棟之間間距普遍不大。
其中，9號樓端廳和4號樓臥室，最近間距只有19.9米。這樣的距離，臥室基本暴露在對面端廳的“強大視野”下。
其余樓棟間距，基本都在20米出頭。
要說完美位置，只有1號樓右腿，和7號樓左腿，南向間距達到55米，橫向距離也有44米。
▲7號左腿和1號樓右腿，視野更價
端廳大平層， 需要開發商解決：如何避免端廳超大視野帶來的“強對視”問題？
市面上“頂豪”，主流解決方案是：一部分樓棟端廳，一部分不做端廳。
比如：麓湖·長灘，樓王做端廳，其余不做，長湖闕單獨做。
麓湖·玄鳥灣，有視野優勢的樓王做，其余不做。麓湖所有組團，總體思路均是如此。
▲麓湖·玄鳥灣樓王端廳視距示意（來源 HIGHLINE高線）
閱天府，252㎡、部分199㎡做端廳，其余不做。
華潤·錦宸府，280㎡做端廳，240㎡不做。
華潤·青羊潤府，238㎡樓王做端廳，其余不做。
一句話，有條件的樓棟做，沒有就不做。
“金茂璞逸錦江”選擇全端廳，的確相當炸裂，但非常有挑戰性。
雖然任何事總有人做“第一個”，但這也意味著風險。
做好了“開先河”，做不好“成先驅”。
04
因為是地王，一點一滴，可能都會被放大。
也因為是地王，或許背負壓力，需要更大膽突破。
目前項目僅開放城市展廳，能看到的也只是總平和戶型布局，隨著展示區進一步開放，希望金茂璞逸錦江給到更多驚喜。
「往期測評」
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