主城“王者”，金融城旁再現(xiàn)超大“剪刀差”

樓市正在經(jīng)歷“冰火兩重天”！

盡管基本面疲軟，但核心城市優(yōu)質(zhì)地段豪宅，仍然搶手。

前不久，上海單套4000萬—6000萬的豪宅“凱德·茂名公館”遭哄搶，45分鐘100%去化，賣出31億。

▲來源澎湃新聞

此前，單套3000萬—5000萬的上海中海·順昌玖里，開盤售出196.5億元，刷新全國樓市開盤紀錄。

每一次全國行情轉(zhuǎn)向，上海都扮演領(lǐng)頭羊角色。

這波豪宅熱，成都表現(xiàn)同樣搶眼。

5月份，麓湖·云岸、蔚藍卡地亞、華潤·錦宸府等高端豪宅，銷售火熱。

其中，麓湖·云岸110套房源，157號已清盤，還有500余組“富裕家庭”，拿著“愛的號碼牌”在風中凌亂。

▲麓湖·云岸選房現(xiàn)場（來源網(wǎng)絡(luò)）

華潤·錦宸府競爭更激烈，1426名通過復(fù)核的購房者，爭搶86套千萬級房源，中簽率只有6%！

一句話，豪宅根本不夠賣，有錢搶不到！

為什么樓市疲軟之下，富人卻逆市出擊，爭搶“核心資產(chǎn)”？

01

這一輪“豪宅熱”，主要基于以下5大邏輯：

1、政策邏輯：重大利好不斷出臺，樓市逐步見底。

隨著利率、首付、取消限購等一系列重大利好政策出臺，樓市已逐漸見底。

“決策層”對提振市場的決心“空前”，房地產(chǎn)如果不能企穩(wěn)，仍然還有持續(xù)輸出“新政”的空間。

不少富人認為，在利率、首付都降至歷史最低背景下，市場正在觸底，部分機會已經(jīng)顯現(xiàn)。

▲來源財聯(lián)社

2、資產(chǎn)配置邏輯：資產(chǎn)荒時代，豪宅仍是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

富人痛點在于：如何進行資產(chǎn)配置，確保財富不縮水。

利率下調(diào)，股市充滿不確定性，連“價值恒久遠”的茅臺也“跌跌不休”，如何讓財富“保值增值”？

▲近日茅臺遭遇全線大跌（來源經(jīng)視直播）

有私募基金一哥之稱的但斌，前段時間在社交媒體發(fā)問：未來十年，500萬投資什么才是最好選擇。

投資標的包括黃金、股票、茅臺、核心城市房產(chǎn)等。

最終，但斌自己的回答是“傾向于核心地段房產(chǎn)”。

這很能代表富人投資邏輯：優(yōu)質(zhì)地段“核心資產(chǎn)”，仍是長期投資最佳標的。

3、產(chǎn)品邏輯：產(chǎn)品迭代，資產(chǎn)置換窗口打開

去年以來，新房產(chǎn)品迅速迭代，T2、私梯入戶、高得房率……席卷市場，產(chǎn)品革命蔚然成風，二手房面臨淘汰壓力。

當前新房好比iPhone15，二手是iPhone6，有了新款，老款很難不跌價。

產(chǎn)品置換邏輯，形成這波“豪宅熱”。

▲成都金融城（來源交子金融商務(wù)局）

4、賽道邏輯：住房飽和，只有豪宅賽道還有機會

經(jīng)過這輪調(diào)整，明白人都知道，房地產(chǎn)銷量不會再回巔峰。

樓市必然經(jīng)歷“從普漲到分化”，未來只有少數(shù)“核心資產(chǎn)”仍有投資價值。

這一客觀規(guī)律，促成“核心資產(chǎn)”爭搶熱。

▲排隊搶金融城千萬級豪宅（來源網(wǎng)絡(luò)）

5、周期邏輯：全球降息周期降至，新一輪財富分配開啟

現(xiàn)在我們已處于降息通道，今年國內(nèi)已降息3次。

國際市場，本月6日歐洲央行宣布降息0.25個百分點，這是2019年以來，歐洲央行首次降息。

這意味著，歐洲很可能邁入降息通道。

敏銳的富人意識到，持續(xù)降息意味著經(jīng)濟周期開始改變，資金必須尋找安全通道，作為核心資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)豪宅，再次被“盯上”！

“擁抱核心資產(chǎn)”成為富人共識，接下來最重要的問題是，什么才是“核心資產(chǎn)”？如何找到它？

02

“核心資產(chǎn)”一定位于城市核心地段，價值得到市場公認，白鷺灣就具備這樣的實力。

1、金融城“下一站”，走出獨立行情。

金融城作為成都樓市極核，早已開發(fā)殆盡，白鷺灣則是接力金融城的“下一站”。

在白鷺灣F4帶動下，臨近的潘家溝（又被稱為“林家壩”，下同）價值迅速攀升，中鐵建、金茂分別創(chuàng)下2.24萬/㎡、2.45萬/㎡地價新高。

白鷺灣價值進一步夯實，跑出獨立行情。

▲白鷺灣板塊所在位置

2、走紅是結(jié)果，內(nèi)因是“實力”。

對于白鷺灣的走紅，業(yè)內(nèi)人士不會感到意外，畢竟“實力硬核”。

①主城罕見低密組團

整個白鷺灣板均為低密住宅，無論此前F4，還是即將登場的雍景·白鷺灣，都是1.5超低容積率，具備打造高端豪宅條件。

▲白鷺灣板塊鳥瞰意境圖（來源白鷺灣科技生態(tài)園）

②世界前沿產(chǎn)業(yè)護航

產(chǎn)業(yè)對一個板塊的長遠發(fā)展至關(guān)重要。

白鷺灣科技生態(tài)園總投資約200億元，被認為是“舉全錦江區(qū)之力發(fā)展”，規(guī)劃之初便錨定了世界前沿的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域：以AI創(chuàng)新應(yīng)用為主方向，聚焦智慧醫(yī)養(yǎng)、智慧交通等為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。

▲白鷺灣科技生態(tài)園

③生態(tài)本底“鬧中取靜”

雖然成都不缺公園，但是像白鷺灣濕地公園環(huán)繞住宅，規(guī)模如此大的少之又少。

作為環(huán)城生態(tài)帶的一部分，白鷺灣濕地公園規(guī)劃面積約2萬畝，在此居住可鬧中取靜，尋得一方寧靜。

▲白鷺灣濕地公園

④名校加持“教育為先”。

錦江區(qū)名校優(yōu)勢在白鷺灣完美展現(xiàn)，雍景·白鷺灣門口便是幼兒園、小學(xué)，周邊還有鹽道街小學(xué)（規(guī)劃）、川師附中（規(guī)劃）、師大一中、嘉祥外國語學(xué)校等名校加持。

▲川師附中（效果圖）

3、百畝低密大盤，白鷺灣上演“壓軸大戲”

令人遺憾的是在白鷺灣F4售罄后，白鷺灣斷供近一年，雍景·白鷺灣自然吸引了全城高端客群的目光。

▲雍景·白鷺灣區(qū)位圖

畢竟，從目前來看，白鷺灣沒有新住宅用地入市，雍景·白鷺灣將上演白鷺灣“壓軸大戲”。

白鷺灣無論是容積率、產(chǎn)業(yè)、生態(tài)、學(xué)區(qū)每一項，都具備第一梯隊實力，這讓它綜合實力“遙遙鄰先”。

03

白鷺灣地段價值已很清晰，但雍景·白鷺灣的地塊價值，真正看懂的人，還不多。

1、首先，100畝的規(guī)模，非常少見。

在小地塊為主的今天，100畝純住宅非常少。

統(tǒng)計顯示，過去兩年，主城近200宗土拍中，只有8宗百畝地，其中純住宅用地只有4宗。

百里挑一，名副其實。

▲雍景·白鷺灣總平圖

2、1.5超低容積率，天生“豪宅胚子”。

雍景·白鷺灣不僅有百畝規(guī)模，還有1.5超低容積率的優(yōu)勢，主城難逢對手。

對比市面上主城百畝大盤：

可見，雍景·白鷺灣打造高端大盤的先天優(yōu)勢明顯！

3、資源價值，成就豪宅的“終極武器”

豪宅，最終的價值，一定是占據(jù)“稀缺資源”，不可復(fù)制。

麓湖的水，造就獨一無二的水城建筑；文儒德直面錦城湖的視野，在大佬林立的金融城“獨樹一幟”；新希望D10城市天際線，成為最大賣點；草堂之春一街之隔的浣花溪成就經(jīng)典……

雍景·白鷺灣，距離萬畝白鷺灣生態(tài)公園“零距離”，真正兌現(xiàn)“出則繁華，入則寧靜”的理想生活。

▲雍景·白鷺灣效果圖

不可復(fù)制的資源，這才是豪宅溢價的“終極武器”。

百畝，純住宅，低密，直面萬畝生態(tài)公園……集齊“明星級豪宅”所有要素。

04

產(chǎn)品上，雍景·白鷺灣采用“6層真洋房+上下純疊墅”的組合，主城罕見！

為什么同行不能做？不是不想做，而是“條件不允許”。

強如國民神盤“麓湖生態(tài)城”，面對4.0/5.0容積率，不少組團也只能做3T3高層，這就是條件約束。

不是說麓湖不好，而是地塊條件決定做什么。

▲雍景·白鷺灣效果圖

1、6層真洋房+純疊拼，還原高端度假生活！

6層建筑形態(tài)，大多開發(fā)商會選擇做“三疊拼”，為什么？

因為，疊拼別墅相比洋房，理論上貨值更高。

但雍景沒有選擇最大貨值做法，而是從產(chǎn)品舒適度和實用性出發(fā)，選擇6層洋房，主城已等太久。

疊拼別墅，近些年幾乎清一色“三疊拼”，雖然進行升級改造，但相比上下疊的純別墅，還是差點意思。

下上純別墅，還原“有天有地有花園”的高奢生活。

▲雍景·白鷺灣效果圖

2、畝均不到5戶，豪宅中的少數(shù)派

豪宅一定是對資源的占有，既是外部資源，更是內(nèi)部空間。

由于選擇6層真洋房+上下純疊拼，整個百畝大盤，一共僅483戶。

平均每畝不到5戶，雍景·白鷺灣對資源的極致占有，即便在高手林立的豪宅市場，也十分顯眼。

▲雍景·白鷺灣效果圖

3、定制玻璃“顏面”，“含景量”遙遙領(lǐng)先

雍景·白鷺灣立面采用現(xiàn)代致雅美學(xué)風格，整個建筑大氣美觀。

通過“大面積定制玻璃”設(shè)計，把白鷺灣萬畝風光引入室內(nèi)，“含景量”遙遙領(lǐng)先。

從公園回到家中，穿過小區(qū)內(nèi)名貴植物鋪就的景觀，經(jīng)過地上地下雙入戶大堂，奢華酒店歸家質(zhì)感，儀式感滿滿。

▲雍景·白鷺灣立面效果圖

4、滿分“戶型”，洋房的創(chuàng)新&顛覆

176㎡端廳，入門戶型也“封神”！

176㎡戶型為套四三衛(wèi)，端廳設(shè)計。

核心優(yōu)勢：

①270度端廳設(shè)計，落地窗引景入室。

端廳近兩年很流行，此前我們多次講過，能否做端廳不僅和戶型面積相關(guān)，還和窗外風景有關(guān)。

該端廳，客廳面寬7.8米，足夠?qū)挼臉情g距，保證視野良好，窗外萬畝公園風景一覽無余。

▲雍景·白鷺灣樣板間效果圖

②四室三衛(wèi)，豪宅標配。

套房的多少決定豪宅檔次，雙套房+公衛(wèi)的設(shè)計，是品質(zhì)生活的保障。

③一梯兩戶，電梯入戶。

雖然是1T2，但6層洋房實際只有10戶業(yè)主使用一部電梯，相比高層的2T2戶，人均電梯擁有量更高。

總的來說，這是一款“零缺陷”滿分戶型，176㎡面積控制很好，沒有浪費，達到同類競品200㎡尺度。

199㎡大橫廳，空中墅級洋房

199㎡戶型為套四三衛(wèi)，大橫廳設(shè)計。

①超大主臥+雙主臥系統(tǒng)

約50㎡雙開門主臥套房系統(tǒng)，通常300㎡以上豪宅才會出現(xiàn)的雙開門主臥，氣場瞬間拉滿。

雙主臥朝南，享受充足陽光和公園景觀，對小孩或者老人都十分友好。

▲雍景·白鷺灣樣板間效果圖

②約8米大橫廳+約10米超大陽臺

大橫廳+超大陽臺，構(gòu)成休閑娛樂空間。

特別是陽臺長度約10米，寬度達到約2米，客廳陽臺竟然達到約20㎡，同類產(chǎn)品中獨一檔。

同時，該戶型配置雙陽臺，擁有更多擴展空間，堪稱空中墅級洋房。

③奢華配置，高級質(zhì)感。

洋房產(chǎn)品配置品牌入戶大門、恒溫供水系統(tǒng)、人體工學(xué)隱藏式拉手、巖板電視背景墻等一系列設(shè)計，物超所值。

別墅方面戶型信息較少，但上下純疊拼的產(chǎn)品形態(tài)，注定是主城最后珍藏。

05

最后，雍景·白鷺灣還有額外驚喜。

大家都知道，去年底成都已經(jīng)全面取消限價，帶來的結(jié)果是“核心地段”價格持續(xù)上漲。

雍景·白鷺灣由于拿地時限價尚未取消，清水房銷售限價3.4萬/㎡，加上裝修預(yù)計在4萬/㎡左右，按照當前市場，保守預(yù)估也有1萬/㎡的價差。

▲雍景·白鷺灣效果圖

隨著去年底限價全面取消，這很可能是最后一次拿到超大“剪刀差”的機會。

如何理解雍景·白鷺灣的超大“剪刀差”？

▲白鷺灣占據(jù)“城南黃金3.5環(huán)”C位

限價取消后，表現(xiàn)最搶眼的當屬“金融城-潘家溝-白鷺灣-三圣鄉(xiāng)”所構(gòu)成的“城南黃金3.5環(huán)”高端置業(yè)帶。

前面講了，金融城三期華潤·錦宸府近5萬/㎡單價，中簽率僅個位數(shù)。

隨著華潤·錦宸府售罄，還有幾千組高端客戶，有錢買不到房，不約而同把目光轉(zhuǎn)向“雍景·白鷺灣”。

相比金融城，雍景·白鷺灣有以下四大優(yōu)勢：

①相比錦宸府等新盤，雍景·白鷺灣有大盤、低密、生態(tài)好的絕對優(yōu)勢。

②1.5超低容積率，非常適合打造高端豪宅。

③白鷺灣產(chǎn)業(yè)確定性強，白鷺灣科技生態(tài)園承擔“再造一個產(chǎn)業(yè)錦江”引領(lǐng)角色，日前全國首個鴻蒙生態(tài)產(chǎn)業(yè)園區(qū)掛牌，再次狠狠“秀一把肌肉”。

▲全國首個鴻蒙系統(tǒng)掛牌白鷺灣產(chǎn)業(yè)生態(tài)園

④金融城雖然好，但已經(jīng)沒有新地，城南一號、譽峰、文儒德等二手幾乎都在6萬/㎡以上，加上產(chǎn)品“代差”，雍景·白鷺灣成為金融城業(yè)主換房首選。

再看潘家溝，產(chǎn)品集中在140㎡上下，適合改善客群；白鷺灣定位高端豪宅，區(qū)域內(nèi)均為大平層、別墅，板塊能級高。

▲白鷺灣眺望金融城雙塔

三圣鄉(xiāng)相比白鷺灣距離金融城更遠，能享受到的紅利有限。

即便如此，6月25日三圣鄉(xiāng)駙馬板塊土拍仍引發(fā)激烈競爭，成交樓面價達2.03萬/㎡，預(yù)計未來售價在4萬/㎡左右。

可以看到，在“城南黃金3.5環(huán)”高端置業(yè)帶，白鷺灣和金融城各有優(yōu)勢，屬于第一梯隊，價格應(yīng)當比潘家溝和三圣鄉(xiāng)更高。

橫向?qū)Ρ龋?/strong>三圣鄉(xiāng)錦江賦部分房源4萬/㎡，潘家溝金茂地王（樓面價2.45萬/㎡）沖擊4.5萬/㎡，雍景·白鷺灣合理定價應(yīng)在5萬/㎡。

由于限價原因，雍景·白鷺灣售價大約會在4萬/㎡（含裝修），如此大“剪刀差”或許又將引發(fā)全城爭搶。

令人遺憾的是，雍景·白鷺灣一共僅有483戶，考慮到城市核心土地的局限性，未來相當長的時間內(nèi)，很可能僅此一例。

「往期測評」

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