為什么說，2024年成都樓市“大勢已定”！

2023年，成都“一枝獨秀”，一二手共賣出“36萬套”！

成績雖然可喜，但是不論買賣雙方，還是從業者，最大的感受仍然是“艱難”！

為什么，爆紅的數據本應帶來的欣喜，和大家的感受相去甚遠？

開年第一篇，我們就從這種“體感差”，來聊聊市場變化，以及2024年已經注定的趨勢。

▲成都某售樓部排隊參觀樣板間

01

第一個問題，這種“體感差”從何而來？

我們看下2023年成都36萬套成交量的構成：新房14萬套，二手22萬套，二手房大幅超過新房。

這一點非常重要。

要知道，此前2022年成都新房成交也在14萬套，再往前的2021年成交量是19萬套。

也就是說2023年雖然是成交大年，但是新房幾乎沒有增長，甚至處于過去十年低位。

這和“房地產不景氣”的感受相符合。

因此，去年爆紅的數據，增量部分，基本都是二手房。

問題來了，市場整體不好，二手房為何能“逆勢沖高”？

最直接的答案是：以價換量！

▲數據來源國家統計局（成都購房指南）

從官方數據來看，過去兩年，前面一年半，二手房處于價格上漲態勢，一路“高歌猛進”。

去年下半年是分水嶺，從7月開始，二手房掉頭向下，到年底已經環比6連降。

“跌慘了”！這就和我們的感知較為吻合。

背后的原因是，22萬套掛牌量創新高，賣方競爭加劇。

看到這里，你會有個疑問：既然“大勢不好”，都在“拋售資產”，為什么還有22萬套的買入？為何這么多人接盤？

答案也很簡單：剛需自住。

剛需自住原因很多，有的是結婚，有的是學區需要，也有買房安家的傳統觀念。

總之，買房的目的不再是為了升值。

從套均95㎡的二手房面積可以看出，夠住就行，不求太大，不再追求用杠桿撬動資產增值，這都是2023年新變化。

▲數據來源成都購房通

我們一直說“房住不炒”，其實政策無論怎么強調作用都有限。

現實是，一旦房價掉頭向下，“房住不炒”很快成為社會共識。

深測君去年有三位朋友的賣房經歷，很能說明當下的房東心態。

這三位朋友，都是生活在別的城市，多年前在成都買房，有投資和居住的雙重打算。

在去年一波波“壞消息”中，最終降價出手，相比高點損失幾十萬，但相比當年買入價，也翻了倍。

▲成都高新區某樓盤

房價上升階段，資產持有越多越好，在下降階段，拋售也會成為大多數人的選擇。

手上有一套或者兩套足以，不愿意持有更多資產，特別是高負債群體。

所以，2023年成交數據雖然創新高，背后反映的其實是“穩”的心態，房子也逐漸回歸到“居住”本質。

02

從2023年二手房市場，我們看到一個好消息和一個壞消息。

好消息是，成都底層購買力，非常強勁，這得益于成都的“人口紅利”。

人之所以愿意聚集成都，得益于良好基礎設施，包括教育、交通、公園、娛樂、產業等等。

壞消息是，成都的房價也繃不住，至少多數二手房都要“割肉”才能出貨。

當然，嚴格來說，這也不算壞消息，對于買家，反而是好消息。

▲成都某樓盤售樓部

這一好一壞，在2024年還將繼續，價格以穩為主，甚至繼續回調，成交上仍然保持高位。

這里說的高位，并不是指2024年，還能在22萬套基礎上沖高。

時間稍微拉長點看，2022年15萬套已經是當年新高，再往前則多年徘徊在10萬套左右。

2023年的22萬套，是三年疫情壓抑之后的爆發，可以視為異常值。

因此2024年，二手房成交量，應該在15萬-20萬套之間，也會是非常好的成績。

▲成都某樓盤外景

為什么會有這樣的判斷？

第一，2127萬常住人口，為購買力提供了強大支撐，居住需求仍然強勁。

第二，更關鍵的是，這種需求，新房完全不能滿足。

新房面積大，價格高，剛需別無選擇，只能在二手房市場尋求機會。

第三，有人擔心，2024年二手房成交量是否會斷崖式下跌？

理由是，2020年、2021年二手房成交均為5萬套/年，歷史也曾上演。

答案是：2024年不會斷崖式下跌。

導致2020年、2021年二手低迷原因是“新房倒掛”，導致二手房被完全“拋棄”，才有7萬人打新的盛況。

第四，二手價格還將“穩中有降”。

大環境原因是一方面，產品是另一個重要原因。從去年開始，逐漸放寬新房取證價格，新房品質可以說“突飛猛進”。

好比，iPhone14都已經上市了，iPhone6肯定是越來越不值錢了。

2024年“二手房”一句話預判：

價格穩中有降，成交量維持高位，但要超過2023年難度大。

買房子住，房住不炒，大勢所趨。

03

再說新房。

如果用一句話來概括便是：新房“豪宅化”！

新房市場，在2023年明顯和“二手房”分道揚鑣。

2023年新房套均成交面積已經來到133㎡，中心城區的戶均面積已經超過137㎡。

在主城 （5+2） 均價普遍站上3萬的今天，137㎡意味著需要400萬左右預算，新房“豪宅化”勢頭非常明顯。

并且， 2024 年“豪宅化”這一趨勢不是縮小，而是加大。

原因有以下幾點：

第一，供應減少，供需矛盾其實是在加劇。

很多人覺得房地產市場不好，價格就會下降，實際問題更復雜。

理解供需，是看透這一問題的“好角度”。不少房企陷入“財務危機”，導致去年樓盤數量大為減少，供應大幅下降。

▲來源銳理數據

上圖可以看到，2023年，全成都各區縣，基本都處于“供不應求”局面，特別是主城5+2區域，比較明顯。

這就是為何主城置業門檻普遍來到三四百萬的原因。

那么，2024年這一供需矛盾能否緩解？

答案是：不能。

2023年，成都土拍成交184宗地，面積9746.98畝，面積同比下降約24.3%。

也就是說，2024年供應量大約只有2023年的四分之三。

加上早年存量項目，比如紫境府、嘉悅匯、天府上城等清盤，2024年供應量更少。

第二，面粉越來越貴，面包還會便宜嗎？

新房市場萎縮，是大勢所趨，但是面粉，也就是土地，卻越來越貴。

2023年，成都有6宗地，樓面價已經突破2萬，這些地塊未來將賣到3.5-4萬/㎡，在2024年一定會發生。

如中鐵建西派善成，即便在限價之下，搭上車位價格已經來到4萬/㎡，仍開盤售罄。

▲來源銳理數據

金三某樓盤，預計四萬單價，總價上千萬，意向客戶早已經超額。

地價越來越貴，說到底還是“供需決定”。

第三，核心地段，更加值錢。

這一輪樓市調整前，大城市發展路徑基本一致，拼命“跑馬圈地”，壯大體量。

但是市場調整后，郊區概念“跌得最慘”。

比如，北京“北三縣”，環深“惠州”，環蓉“視高”……成為重災區。

這些地方，實際居住價值不大，是被“風吹上飛的豬”，風過之后，摔得也慘。

真正保值的，仍是核心地段，比如金融城、攀成鋼、大源等地抗跌性最強。

今天，我們再回頭來讀李嘉誠這句“地段、地段，還是地段”，相信會有更深刻的理解。

▲數據來源國家統計局（成都購房指南）

數據上看，過去兩年，新房價格保持了24個月全部環比上漲。

2024年，隨著更多豪宅上市，價格還有進一步提升空間。

為什么，在一片悲觀情緒中，價格還能“有升”呢？

前面說了，未來的房子一定會“越來越豪”。

2023年是嚴格限價后，價格放寬的“第一年”，很多動作仍然是“試探性”。

受限于“雙限地”，2023年品質提升上多少會“瞻前顧后”。

隨著“雙限”取消，價格有更多“自主權”，也將刺激房企將“豪宅”進行到底。

畢竟，這年頭，奢侈品巨頭已經賺到盆滿缽滿； 同理，房地產也只有造豪宅才能賺更多。

04

最后，回到文章開頭的問題，為什么數據爆紅，體感卻“很差”。

站在買方的角度，在全面“豪宅化”的新房市場， 剛需大概率被排除在外，買房太難，體感當然差。

對賣方來說， 二手房掛牌數量激增，價格下跌，資產縮水，賣房也難，體感也差。

不過，買家在二手市場有很大議價空間，也有很多選擇，這也是二手房成交爆火的原因。

說到底，這種體感差，源于“一二手之間差距拉大”帶來的“分裂”。這種“分化”在2024年，還將進一步加劇。

「往期測評」

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