白鷺灣“地王”操盤手，「成都首秀」成色幾何？

超18億拿下錦江“白鷺灣”100畝住宅地塊的雍景投資，無疑是今年最大黑馬。

有消息稱，白鷺灣100畝項(xiàng)目，極可能打造“類獨(dú)棟”，和此前“白鷺灣F4”主打平層形成差異。

全城期待“白鷺灣”間隙，雍景迎來成都首秀，茶店子“雍景·致臻天府”已取證。

透過這個(gè)難度頗大的項(xiàng)目，一定程度上可以看到“這位新人”操盤實(shí)力。

01

“致臻天府”難度較大，有點(diǎn)剛進(jìn)“新手村”就PK“大BOSS”的感覺。

去年7月，雍景以9500元/㎡樓面價(jià)拿下該地，高比例“商業(yè)/產(chǎn)業(yè)配套”，勸退不少對(duì)手。

背靠“四川省港投集團(tuán)”的雍景，在產(chǎn)業(yè)方面比“純住宅”房企，更有優(yōu)勢(shì)。

▲標(biāo)注樓棟號(hào)的為8棟住宅

項(xiàng)目占地63畝，地上計(jì)容面積約10.5萬㎡，住宅建面占比約40%，其它60%為商業(yè)。

并且，它建筑密度接近40%（最近測(cè)評(píng)3個(gè)同樣2.5容積率樓盤：邦泰天府云璟、招商新川臻境、新川印，建筑密度分別在16%-25%之間）。

按照雍景提供資料，住宅建筑密度只有12%出頭。低矮商業(yè)吃掉了大部分“密度”。

難度顯而易見。

商業(yè)占比高，建筑密度大，解題“不容易”。

從結(jié)果來看，最終這套排布“效果不錯(cuò)”。

▲樓盤日照模擬

住宅一共8棟，位于場(chǎng)地西南角，西邊和南邊沒有高建筑遮擋，北邊和東邊排布僅4層高的商業(yè)。

這樣下來，住宅沒有一套“公寓”，接近完美。

討巧的地方在于，8棟住宅周邊建筑均不高，加上住宅首層全架空，即便低樓層，在采光上，也不會(huì)有太多干擾。

▲南、北主采光面視野模擬

住宅“主采光面”在南、北方向，北側(cè)為4層商業(yè)，南側(cè)也沒有高層建筑遮擋，南北視野開闊，8棟住宅采光充足。

可以看到，雖然地塊成分復(fù)雜，但“只要思想不滑坡，方法總比困難多”。

02

另一個(gè)難點(diǎn)是，項(xiàng)目距離三環(huán)和金牛大道較近，購房者對(duì)周邊環(huán)境、噪音表示擔(dān)憂。

接下來，深測(cè)君將詳細(xì)拆解“兩條主干道影響”。

致臻天府距離西側(cè)“金牛大道”并不近，測(cè)算來看，大約有220米。

相信220米的距離已經(jīng)足夠遠(yuǎn)。

加上兩者之間有綠化退距，以及“絲路云錦”空中步行道阻隔，西側(cè)“金牛大道”干擾有限。

除了綠化帶，西側(cè)還有“數(shù)碼五金機(jī)電城”，目前基本作為庫房使用。

從官方消息來看，計(jì)劃未來3-5年完成包含“萬貫機(jī)電城”片區(qū)專業(yè)市場(chǎng)調(diào)遷。

大家更擔(dān)心的應(yīng)該是距離更近的“三環(huán)路”？

三環(huán)路在項(xiàng)目北側(cè)，距離項(xiàng)目紅線大約50米左右。

致臻天府處理較好的是，在朝向三環(huán)一側(cè)，落位兩排商業(yè)。

這樣，住宅到三環(huán)邊界距離達(dá)到130米，最大限度減少干擾。

只是，靠最北側(cè)商業(yè)，若用作“商業(yè)別墅”，免不了干擾。

致臻天府最大優(yōu)勢(shì)是“北側(cè)直面”3000畝天府藝術(shù)公園。

根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)測(cè)評(píng)和售樓部介紹，買16/17/18棟10層以上，能夠把公園“一覽無余”。

這三棟住宅，樓層越高視野越好，都是143㎡戶型，越貴資源越好，這也合乎邏輯。

外部景觀除了高層能看到的“天府藝術(shù)公園”。

1.6公里長(zhǎng)空中景觀走廊“絲路云錦”，從家門口穿過，下樓便可沿空中棧道，來場(chǎng)City Walk，有沒有紐約High Line Park的感覺。

絲路云錦，串聯(lián)了天府藝術(shù)公園、金牛公園，新金牛公園，以及前文提到的三環(huán)路兩側(cè)景觀帶。

這是一條極具審美，又貼近生活的景觀長(zhǎng)廊。

未來，致臻天府居民沿“絲路云錦”，可步行到“天府藝術(shù)公園”逛雙年展，也可以沿這條空中綠廊到“龍湖西宸天街”Shopping。

能把居民日常生活融入其中的“景觀”，才是最好的設(shè)計(jì)。

“絲路云錦”串聯(lián)起金牛全新的城市界面，居住與核心配套都集中在這一條綠色走廊。

茶花片區(qū)也是最不金牛的地方，城市界面放眼整個(gè)成都也能拿得出手。

03

視線轉(zhuǎn)移至小區(qū)內(nèi)部。

今年評(píng)判一個(gè)樓盤是否真改善有兩個(gè)重要指標(biāo)：首層是否架空，是否一梯一戶私梯入戶。

這兩點(diǎn)“致臻天府”都做到了。

一層架空的好處不用多說，除了減少違章搭建，增加采光通風(fēng)，還能帶來更多活動(dòng)空間、社交場(chǎng)景。

致臻天府住宅部分，首層全架空，設(shè)置不同主題空間：會(huì)客、運(yùn)動(dòng)、文化、適老、兒童等。

▲首層主題空間效果圖

品質(zhì)的“內(nèi)卷”，也延伸到地下，按照售樓部介紹，負(fù)一層大堂和首層同樣為精裝交付。

園林景觀還未呈現(xiàn)，不做過多評(píng)價(jià)，可查看“致臻天府”公眾號(hào)等官方消息，做進(jìn)一步了解。

建筑立面上，從效果圖來看，現(xiàn)代、輕盈，玻璃幕墻占比高，擁有更好的看湖視野。

04

作為2T2板式平層，致臻天府只有128㎡和143㎡兩款戶型。

戶型越做越純粹，也是行業(yè)大勢(shì)所趨。

143㎡是市場(chǎng)上“最卷”戶型。

致臻天府在改款戶型上的表現(xiàn)，還是有競(jìng)爭(zhēng)力。

▌向南面寬15.2米，主臥和餐客廳均朝南，高層可以俯瞰“天府藝術(shù)公園”，視野是該戶型最核心資源。

▌2T2板式，電梯入戶，私密性強(qiáng)。

大橫廳設(shè)計(jì)，餐客廳面寬達(dá)8.8米，可以得到約55㎡ LDKB廳。

▌作為能夠觀景的陽臺(tái)，面積有17㎡左右，算是較大的尺度。

稍微遺憾的是，由于沒有生活陽臺(tái)，晾曬衣物也會(huì)在觀景陽臺(tái)，會(huì)有些雜亂。

如果使用“洗烘一體機(jī)”，可以盡量避免衣服晾曬問題。

值得點(diǎn)贊的是，廚房推拉門內(nèi)側(cè)設(shè)置有“西廚島臺(tái)位”，真正兌現(xiàn)LDKB一體化廳的功能。

主臥方面，采用今年少有的“真飄窗”設(shè)計(jì)，對(duì)于想要擁有“飄窗”的客戶，是一個(gè)不錯(cuò)選擇。

▌特別是，主臥“開窗面”直接拉滿，3.55米和墻體幾乎同比例，景觀視野最大化。

該戶型有“湖景”視野，飄窗+大開窗面，帶來絕佳視野沖擊。

▌143㎡戶型還有一大優(yōu)點(diǎn)是“動(dòng)靜分區(qū)”科學(xué)。

一般來說，143㎡套四戶型，總會(huì)有臥室動(dòng)線設(shè)置在客廳，該戶型規(guī)避了這一問題。

動(dòng)區(qū)主要是客餐廳、廚房、陽臺(tái)、洗手間，是整個(gè)家庭的公共空間。四個(gè)臥室，在另一側(cè)，做到真正的“動(dòng)靜分區(qū)”。

另外，作為2T2板式平層，南北非常通透，有三條空氣流動(dòng)動(dòng)線，保證室內(nèi)通風(fēng)效果。

再來看128㎡戶型。

▲128㎡戶型

和市場(chǎng)上同面積段戶型比，致臻天府選擇“三房”，因此這款戶型，舒適度更突出。

舒適度體現(xiàn)在哪兒呢？

▌最小臥室大于10㎡，舒適度不錯(cuò)，如果做四房，空間尺度感就會(huì)縮水。

▌更多空間，給到了餐客廳。LDKB面寬達(dá)到8.55米，這一尺度超過了不少143㎡戶型。

由此得到了一個(gè)約53㎡的LDKB一體化空間，相當(dāng)于一般160㎡戶型橫廳。

▌主臥做到了南北通透，舒適度有保證。

另外，該戶型同樣是2T2私梯入戶，并且“入戶電梯”為全明前廳，視野更佳。

相對(duì)143㎡戶型，該戶型最大遺憾是“無法看天府藝術(shù)公園”。

05

最后，說下“致臻天府”是否值得購買的問題。

從板塊來看，“茶花-國賓”算是金牛區(qū)TOP1級(jí)別的板塊，特別是從龍湖西宸天街到金牛賓館這一段。

▲新金牛公園

商業(yè)、學(xué)校、環(huán)境、樓盤品質(zhì)，都是整個(gè)金牛區(qū)最拿得出手的區(qū)域。

不少朋友調(diào)侃，這里是最不像金牛，最像南門的地方。

深測(cè)君認(rèn)為，對(duì)于金牛本地改善，首選就是茶花-國賓。

其次，致臻天府從產(chǎn)品來看，還是不錯(cuò)。

2T2純板式，私梯入戶，兩款戶型層高都做到3.1米，誠意十足。

至于外部道路，通過退距，綠化隔離，以及小區(qū)內(nèi)部前排放置“商業(yè)”等方式，干擾降到最低。

▲天府藝術(shù)公園

當(dāng)然，致臻天府也存在一些不確定性。

比如，地塊業(yè)態(tài)多，管理難度頗大。

據(jù)售樓部介紹，住宅和商業(yè)之間將“通過綠化帶、金屬格柵隔斷”，保證住宅純粹性。

停車方面，商業(yè)將在負(fù)一層，住宅業(yè)主停負(fù)二層，也進(jìn)行了分割。

好消息是，住宅由“中海物業(yè)”服務(wù)，中海物業(yè)管理小區(qū)口碑都很不錯(cuò)。

最后，具體選房上，預(yù)算充足盡量上“143㎡高樓層”，可以看天府藝術(shù)公園，視野價(jià)值高。

致臻天府作為雍景投資“成都首秀”，產(chǎn)品規(guī)劃還算不錯(cuò)，最終呈現(xiàn)仍有待檢驗(yàn)。

接下來，白鷺灣100畝項(xiàng)目的打造，將是市場(chǎng)最大的期待。（完）

「往期測(cè)評(píng)」

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