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18萬套二手房到底多不多？
薩繆爾森說，鸚鵡學會“需求”和“供給”，也可以成為經濟學家
二手房究竟多不多，還得從供需入手。
從貝殼網來看，目前成都掛牌二手房就有18.3萬套！
▲來源：貝殼網
按理說，這已是成都歷史最高值。
供應如此大，賣家應該降價出逃才對。
但這周最大的新聞，卻是成都新房、二手同比漲幅雙雙位居全國第一。
具體為，二手房上漲9.2%，新房上漲8.6%。
為什么賣家在“瘋狂出逃”，下游房價卻在不斷上漲。
▲ 數據來源：國家統計局；成都購房指南丨制圖
新房、二手房，已14連漲！
如果說，果真“供大于求”，那么連續上漲只能解釋為，情緒使然，恐慌性買入。
沒有供需支持的“情緒上漲”，帶來的只會是“泡沫”。
我們有必要問，房子是否過剩？市場是否供大于求？
01
經濟學家馬光遠說，中國房地產最大的謎，就是數據之謎。
很難弄清，究竟有多少房子，所以老馬準備退休后，一棟一棟去數。
雖然，房子數量很難做到精確，但還是有些數據仍可參考。
首先是，需求方。
人越多，房子需求就越多，大家都知道要選“人口流入城市”，也就是這個的原因。
這輪成都房價上漲，用人民日報旗下“證券時報”的分析來講，人口紅利主要原因。
四川省統計局，2021年末成都市常住人口為2119.2萬人，成為全國第四個常住人口超過2000萬的超大城市。與2011年相比，成都常住人口暴增712萬，超過了深圳和廣州，增量位居全國第一。
▲來源：網絡
過去十年，成都新增712萬人，平均每戶2.49人（七普數據），10年新增了286萬戶。
我們暫且不說原有居民的換房需求，就這10年286萬新增成都家庭，大概需要286萬套房，這沒問題吧。
需求大概明白了，接下來，看供應。
02
供應怎么看呢？
一是，過去10年成都新建了多少房。二是，過去10年成都成交了多少房。
首先，過去10年成都新建了多少房。
最靠譜的數據，是每年的《成都統計年鑒》。
▲來源：成都統計年鑒
因為每年的年鑒只顯示最近五年，所以上圖是2017-2021年數據。
我們把2011-2020年數據匯總，成都住宅竣工面積一共1.2億平米。
1.2億平米，大約只能帶來100萬套住房。
過去10年，竣工100萬套，新增了286萬戶，明顯不夠住啊。
接著看，成都過去10年成交了多少房子呢？
從成都統計局數據來看，2011-2020這十年，成都一共賣出2.6億萬平米住宅。
▲ 數據來源：成都統計局；成都購房指南丨制圖
為什么銷售面積比竣工面積多1.4億平米？
很奇怪是吧。
這只能說明有些房子賣出去了，但是沒有竣工。
比如，有些樓盤賣出去，業主也在按揭，但爛尾了，沒有竣工。這類房子在統計數據的銷售面積里面，但不在竣工面積里面。
03
從銷售到竣工，有延遲，一般來說期房交房時間是2年。
我們就打算，這些房子未來都能竣工交付，能解決多少住房問題呢？
上面說了，過去10年一共賣了2.6億平米住宅，能造出多少套房子呢。
最近幾年戶均面積都很大，去年大約是124平米，再往前幾年，戶均都超120平米。
保守一些，以戶均115平米來計算，過去10年大約新建226萬套住房。
過去10年，成都新增家庭286萬戶，總體來看還是“供應偏緊”。
▲成都某樓盤售樓部
有人說，還有單位房、保障房、安置房、人才房等各種渠道房源，進入市場。
但這些房源，并非主流，而大部分人才房已經算入銷售面積里面，所以這部分對市場影響有限。
04
上面把新房供需梳理完，結論是“供應偏緊”。
有人會說，18萬套天量二手房才能真實反應市場，說明市場供大于求。
那接下來，我們就說說貝殼網掛牌的這18萬套二手房。
首先，18萬套多不多？
多不多的標準，還得看市場消化能力。
去年，大家都知道，市場特別困難的情況下，成都二手房賣了15.1萬套，創了記錄。
今年呢，二手房成交持續活躍，2月份1.9萬套，創下單月新高。
▲ 來源：成都購房通
按照2月份1.9萬套的銷量來看，18萬套，也就9個月的去化時間。
按照這個速度，去化周期是偏緊的。
如果用去年15.1萬套的銷售速度計算，去化周期大約是14個月。
參考去年數據，結合當前形勢，18萬套1年的去化周期是比較靠譜的。
在行業內，1年的去化周期是一條健康線。
18萬套雖然多，但是只要去化快，也就不多了。
05
18萬套，是整個大成都的總盤子，算下來去化周期為1年，總體平衡。
但這種總體平衡，結構上，分布上又是不均衡的。
▲成都某樓盤樣板間
好比全國人均住房面積40平米，小縣城供應大，一二線城市普遍不夠。
板塊之間的不均衡，產品之間的差異化，在成都普遍問題。
我們的城市規劃、產品迭代等原因，10年前的房子，已經很落后，更別說20年以上老房子。
所以，既要看到總量，更要看到結構。
18萬套掛牌的二手房里面，10年內的新房很少，只有4.2萬套。
▲圖源：貝殼
如果還要在新一些的次新房，房齡5年內的，只有4711套。
▲圖源：貝殼
次新房在市場上，是很搶手的，畢竟供應數量特別少，需求的人有很多。
06
除了房齡的分化，地段上的差別，體現出更大分化。
地段的分化，和城市之間的分化一個道理。
偏遠的縣城，修再多的樓，也不能解北上廣深的渴。
成都主城的供應有多稀缺。
我們以房齡10年以內的二手房為標準來看。
▲圖源：貝殼
錦江2335套；青羊1941套；武侯1308套；成華3559套；金牛1517套。
5城區，一共是10660套。
前面說了，成都10年以內二手房一共4.2萬套。
算下來，全成都10年內房源，5主城占比只有25%。
18萬套雖然多，但是結構性的短缺，也是一直以來比較突出的問題。
07
賣房的朋友，會覺得房子不好賣，買房子的人又覺得不好買。
為什么？
大多數人賣的是老房子，這部分房供應量大，18萬套里面10年房齡以上房源占77%。
供應大、競爭大，所以難賣。
▲成都某樓盤沙盤
買房子的人，大多數是沖著次新房，好地段、好學區去的，這部分房子，供應少、稀缺。
5城區，房齡10年內房源才1萬套，只占18萬套的5%。
所以，供需既要看大盤，更要看結構。
既要看到18萬掛牌的基數，也要看到，優質房源的稀缺。
理解這一點 ，就能明白“房子是否真的過剩”。
未來，房子既是“白菜價”，也是“奢侈品”，取決于你是 手握什么樣的房子。
主筆：蔣升濤
編輯：小甜甜
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