2.04億起拍！南沙百萬葵園，終于還是被擺上貨架

承載無數老廣周末記憶的百萬葵園，終于還是被擺上了法拍貨架。

這次拍賣的資產清單，五處標的擰在一起，涵蓋住宿餐飲、商業、酒店等多種用途的土地使用權和地面建筑，一處在建，其余均已辦理抵押登記。

起拍價約2.04億元，市場評估價約2.92億元，相當于打了7折。

它能順利找到買家嗎？

PART.01

逐一拆解這次的拍賣標的，先看占地面積最大的一塊核心資產，也就是新港大道100號主建筑。

它的真實身份就是當年豪擲重金打造的“花之戀城堡酒店”主體，用地面積約1.53萬㎡，建筑面積接近3.56萬㎡，共6層（含地下1層），室內有部分裝修，按照法拍材料里給出的評估數據，這座主樓的成新率約74%。

這個酒店曾經被視為百萬葵園的希望，本來想的是“總投資10億元”建奢華的城堡酒店，請日本設計師來做方案，在當年的4A景區里，這十億級的酒店砸下去，確實一舉提升了百萬葵園的硬件水平。

然而結局卻是自信釀成了苦果，由于項目方缺乏運營經驗導致巨額虧損，把整個景區的積累幾乎耗盡。

另一大塊是新港大道100號自編3至9棟，加上自編1、2棟，前者建筑面積2.16萬㎡，地下車庫和地上商業混搭；后者三層帶地下一層，建筑面積0.38萬㎡。自編1、2棟部分室內已裝修，兩處成新率大概在75%附近。這三棟里面，自編3—8棟幾乎是原始毛坯，成新率約67%，自編9棟稍微裝過，成新率約74%。

此外還有新港大道80號，單層廚房用房，占地1679㎡，看上去像是非核心的配套空間，但其實去年年中就有入局者在談合作。

最后一個看點，花之戀婚慶村D5棟在建工程，用地面積1.29萬㎡，建筑面積僅708㎡，地下1層、地上3層。

這個物業目前沒有辦理權屬登記，只拿到一張施工許可證，至今沒有完成竣工驗收，也沒有轉到房產證階段，對買家來說，相當于額外接盤了一個“半拉子”工程，后續補證、調規、補繳土地出讓金都可能要掰扯。

五大資產加起來，總建筑面積超6萬㎡。

PART.02

百萬葵園走到今天的局面，十分讓人唏噓，這曾是南沙萬頃沙鎮最靚的風景線，中國首個以向日葵為主題的4A級公園。

2002年，創始人譚偉興拿下26萬㎡荒地，6個月后開出百萬株向日葵，松鼠樂園、螞蟻王國依次落成，巔峰時期年客流超200萬人次。

△圖片來源：大眾點評

故事的轉折點在2014年，那一年，百萬葵園拿到4A景區這塊牌匾，意氣風發的團隊決定搞一票大的，砸下大手筆，做全國第一個超大型葵花主題公園的度假區綜合改造，于是建了一座號稱投資10億元的花之戀城堡酒店。

然而經營一座奢華酒店的現金回報率，跟做主題景區的現金流模型完全是兩回事，酒店業對品牌運營能力的高要求、前期重資產投入的巨大財務壓力，在百萬葵園這個案例里暴露得淋漓盡致，資金鏈很快繃不住了。

再加上2019年公司易主，門票翻臉似的漲價，園內項目還要二次購票，游客吐槽 “花百元只看雜草”“什么項目都要收費”，口碑一路崩塌。

與此同時，景區的土地租金和基礎設施維護費從2018年起就開始持續拖欠，構成嚴重違約，2023年法院判決運營公司歸還土地并支付相關費用，但至今沒有履行。

到了2024年8月27日，項目發出閉園公告，宣稱“為迎接地鐵十八號線延伸段和全運會而全面升級改造”，從那時起就閉園至今。

PART.03

單看資產本身，2.04億元的起拍價確實不算離譜。

六萬多㎡的建筑體量，外加核心地段的多宗國有出讓用地，土地使用年限從2013年9月算起，商業40年、其他50年，目前還剩下足夠長的運營窗口期。

△圖源小紅書用戶 @桜本某喵

再加上南沙萬頃沙這個區位，實在是當下大灣區的流量風暴眼，深中通道已經通車，萬頃沙支線、南中高速拉通了南沙與深圳前海的半小時生活圈，周邊全民文化體育綜合體等項目陸續上馬，這里正在從廣州的邊緣，變成大灣區的幾何路口。

不過，值錢的只是地皮，地皮上的租約，才是最棘手的問題。

五處不動產中，目前新港大道80號廢棄無人使用，空置中的酒店主建筑也沒運營。但自編1、2棟、3至9棟，以及花之戀D5棟，都被案外人主張長達20年的租賃權，部分還被用作辦公、工人宿舍和食堂。

法拍公告寫得很清楚，法院“不負責清場交付”，這意味著買家拍下資產后，還得自行與這些租賃人逐一交涉，清退、確權、賠款等，又是一筆不可忽略的時間和資金成本。

值得一提的是，就在這個法拍公告掛網次日，南沙區萬頃沙鎮農業農村技術服務中心就發布了一則《關于謹慎承租廣州百萬葵園生態發展有限公司物業的風險提示》，針對性極強。

公告里提到，百萬葵園的核心地塊已經被法院強制執行，交給了萬頃沙鎮農業農村技術服務中心接管，土地權屬已經跟原公司再無關系。

但地面上的那些物業，目前仍然登記在“廣州百萬葵園酒店管理有限公司”名下，而且正處在司法拍賣期間。

官方挑明：如果你現在貪便宜去租這些房子，交了幾十萬甚至上百萬的租金，做完裝修剛開業，法院一紙文書下來，你馬上得卷鋪蓋走人，之前的租金和裝修款，幾乎不可能追回來。

這份風險提示從側面也印證了，這些資產包里的建筑物，目前的實際占有狀態非常混亂，甚至可能有人正在利用拍賣前的“信息差”進行違規招租。

事實上，對于這樣的億級大宗拍賣，市場總是很謹慎的，一季度就錄得兩單成交，總交易額2.5億元。

如今，迎接百萬葵園的結局其實無非就兩種，如果足夠幸運的話，是被有實力的專業文旅運營商，按照破繭重生的思路全盤接盤，長期持有改造，迎接萬頃沙交通樞紐催動的游客紅利。

△圖片來源：大眾點評

而更大的概率是，在經歷漫長的流拍、降價、再流拍的循環，最終由某個更愿意算土地價值賬的開發商拍走樓宇，把核心地塊拿來轉商業開發和盤活。

那一大片的向日葵，以及美味的葵花雞，很可能真的只會存在于記憶里了。