國際投行看多中國上海、深圳樓市，北京、廣州節奏慢了一步

今年4月，高盛、摩根大通、瑞銀等國際投行，突然齊刷刷看多中國一線城市樓市，甚至直言“上海深圳將率先觸底，未來三年房價累計漲15%”。

很多人第一反應是：這是要抄底了？還是又來割韭菜？

國際投行的“看多”，并不是替普通人喊漲，而是精準押注中國樓市的終極分化。

投行的“看多”，本質是看好核心資產的翻盤

國際投行不是慈善家，他們每一次發聲，都是經過精準測算的利益博弈，尤其是高盛這份標題直白到露骨的報告——《搶在一線城市復蘇之前布局》，字字都在說“我們要進場撿便宜了”。

這份報告的核心邏輯，其實很簡單：香港樓市已經率先復蘇，而上海、深圳的基本面，和香港高度相似，完全能復制它的修復路徑。這里有一組最直觀的數據，自2025年4月以來，香港開發商的股價平均漲了65%，而內地開發商同期卻跌了17%，一漲一跌之間，差距拉到了82個百分點。

更關鍵的是估值的倒掛：在過往的樓市周期里，內地房企的賺錢能力（ROE）比香港房企強太多，前者平均14%，后者只有5%，估值（市凈率）也該更高——內地平均1.9倍，香港0.8倍，這是正常邏輯。但現在呢？優質國有房企的市凈率只有0.5倍，和香港房企持平，可賺錢能力還是比香港房企高（5% vs 3%）。

這就意味著，市場之前太悲觀了，把一線樓市的價值壓到了地板上，而投行的嗅覺，永遠比普通人快一步，他們看到的不是“樓市回暖”，而是“被低估的核心資產”，說白了，就是趁低價進場，等市場回歸理性后賺差價。

為什么是上海深圳？北京廣州為何“掉隊”？

投行看多的不是所有一線城市，而是精準鎖定了上海和深圳，甚至預測這兩座城市會比其他一線、二線城市早6到24個月企穩。

高盛的報告里，特意提了房地產復蘇的四大關鍵：人口、收入、住房可負擔性、供給，而上海和深圳，剛好是這四項里最能打的。先看人口和資源，2024到2025這兩年，全國60%的優質資源都扎堆到了這兩座城市，光優質國有開發商的土地儲備，就有30%集中在這里，資源聚集，意味著人口不會流失，需求就有支撐。

再看細節：雖然現在上海、深圳的租金回報率還沒趕上按揭利率，買房子出租還賺不到錢，但兩者的差距已經縮到了近十年最低。更重要的是，股市反彈帶來的財富效應，正在慢慢傳導到樓市。那些在股市里賺了錢的人，會把一部分資金投向核心房產，這和香港樓市復蘇的路徑，一模一樣。

而北京和廣州，并不是不行，而是節奏慢了一步。北京的調控一直偏嚴，政策松綁的力度不如上海深圳；廣州則是產業結構里，高端產業的聚集度不如前兩者，人口吸引力雖然強，但高端購買力的增速，比上海深圳稍弱。這也解釋了，為什么投行只把寶押在了上海和深圳身上。

看多≠暴漲，普通人最該警惕的3個陷阱

很多人看完投行的報告，就急著想去一線買房抄底，必須潑一盆冷水：投行看多，不代表房價會暴漲，更不代表普通人進場就能賺錢，這里面有三個陷阱，一定要避開。

第一個陷阱：復蘇是結構性的，不是全面回暖。投行預測的是“上海深圳房價累計漲15%”，但這是未來三年的總和，平均到每年，也就5%左右，根本不是那種一夜翻倍的行情。而且，漲的只會是核心區域的優質房產，比如上海的浦東、深圳的南山，那些遠郊區、老破小，大概率還是原地踏步。

第二個陷阱：不要跟風追高。投行進場的成本，和普通人完全不一樣，他們能拿到更低的融資成本，甚至能直接和房企談合作，而普通人買房，要付首付、還房貸，一旦市場出現波動，最先被套的就是跟風進場的人。

第三個陷阱：政策底≠市場底。瑞銀早就提到，自2025年末以來，北京、上海已經開始放松限購、發放補貼，政策方向確實變了，但政策傳導到市場，需要時間。摩根大通的策略師也說，現在只是接近轉折點，3月份才出現初步復蘇跡象，真正的企穩，還要等一段時間。

一線復蘇，是中國樓市的“二次洗牌”

國際投行集體看多一線樓市，本質上是對中國核心資產的重新定價，也是中國樓市從“普漲時代”徹底進入“分化時代”的標志。

未來中國樓市，只有核心城市的核心資產，才有保值增值的空間，而那些缺乏人口、產業支撐的城市，只會慢慢被市場淘汰。

對于普通人來說，真正理性的做法是：如果是剛需，在一線核心區域買房，只要負擔得起，什么時候都不算晚；如果是投資，千萬別盲目跟風，優先選上海深圳的核心板塊，避開遠郊和老破小；如果手里沒多少資金，不如先深耕自己的行業，比盲目買房更靠譜。