物業費收不上來，一年超200個小區遭物業“撤場”

物業公司“撤場潮”還在加劇。

中指研究院近日發布的報告顯示，2025年初至2026年3月底，共監測到住宅物業項目“撤場”案例212個，蘇州、重慶、合肥、南京、成都、武漢、杭州、徐州等城市住宅撤場案例較多，總計占全部監測樣本的65%左右。

住宅物業“撤場”加劇的同時，居民對物業服務的滿意度也在下降。2025年，物業服務行業整體滿意度得分為72.9分，較上年微降。其中，車輛管理、裝修管理、公共設施維護等基礎項目得分偏低，物企在相關方面仍存在短板。

一邊是物管公司因成本加速“撤離”，一邊是業主對物業服務有苦難言，住宅小區的管理困境該如何解題？

住宅物業“撤場潮”加劇

物業公司“躺著賺錢”的時代一去不復返了。

過往幾年，物業管理被市場視作“現金奶牛”般的生意，管理規模穩步擴張，物業費現金流可觀。但現在，情況正在發生變化，在物業費定價爭議、收繳難度上升的雙重影響下，住宅物業密集出現難以維持運營、“撤場”退出的情況。

近日，中指研究院發布《2026中國物業服務百強企業研究報告》顯示，自2025年初至2026年3月底，共監測到住宅撤場項目案例212個。其中，蘇州、重慶、合肥、南京、成都、武漢、杭州等城市撤場案例較多，總計占樣本的65%左右。

從退場企業分布看，百強物業企業主動撤場的案例顯著增多。據不完全統計，百強企業主動退場案例超80個，占比約38%。從撤場項目特征看，次新房項目撤場現象集中爆發。據統計，樓齡在5年以內的次新房項目占比達到35%。

這意味著，近一年多時間以來，有超過200個住宅的物業與小區正式“分手”。

在烏魯木齊，舒心苑小區的物業將于今年4月30日正式“撤出”。據悉，該小區由烏魯木齊高新恒昌物業服務有限公司提供服務，自2024年4月30日進場至2026年4月30日期滿兩年。因物業費繳費率低，運營資金無法支撐持續服務，物業決定“撤場”。

今年4月，位于武漢的藍光雍錦天府小區，也收到物業發出的退場公告。公告顯示，自2021年10月起，四川嘉寶生活服務集團股份有限公司武漢分公司開始為小區提供服務，并將于2026年6月15日正式停止全部物業服務，并退出小區管理區域。

物業為何選擇退出？公告顯示，小區因項目爛尾多年，各項設施設備尚未完善，房屋質量問題突出，導致物業費難以收繳。且隨著各項經營成本顯著上漲，項目一直處于持續性虧損狀態，正常經營難以為繼。在正式退場前，物業將繼續做好各項服務。

在九江，中梁首府也收到物業的“退出函”。融創物業今年2月發出的函件顯示，雙方原有物業服務合同已到期，企業提供了過渡期服務。但圍繞合同續簽，雙方無法就服務、考核、費用等基本問題達成一致，將退出中梁首府的物業服務工作。

融創物業方面表示，如果接受相關標準與考核，將導致項目管理者將主要精力用于繁雜的文書與處罰，而非投身于園區現場服務，這從根本上偏離了物業服務的本質。經過審慎評估與內部決策，無法接受業委會設定的條款、簽訂新的服務合同。

此外，在龍巖、廊坊、滄州等多地，今年均有小區出現物業撤場或難續聘的情況。

服務與收費的“負面循環”

在物業公司的撤場公告中，物業費收繳率低、成本高等表述頻繁出現。項目虧損、無法持續運營，成為物業和小區“分手”的主要原因。

中指研究院數據顯示，百強企業物業費收繳率近兩年顯著下滑。2025年，百強企業平均物業費收繳率為87.32%，呈持續下降趨勢。同期，百強企業項目留存率為95.69%，同比下降1.12個百分點，說明企業項目穩定性減弱，經營可持續性面臨挑戰。

物業費收繳率降低，但物業管理的各項經營成本卻在上升。

2025年，百強物業公司營業成本均值為13.44億元，同比增長4.53%。其中，員工成本占比53.52%，公用設施日常運行和維護費用占比11.31%，清潔衛生費、秩序維護費、辦公費用、綠化養護費和其他費用分別占比9.43%、4.98%、2.93%、2.39%和13.91%。

在收費、成本的雙重影響下，物業公司普遍陷入盈利增長困境。數據顯示，2025年，百強企業營收均值為16.60億元，同比增長3.44%。但毛利潤均值為3.16億元，同比下降0.97%；毛利率均值為19.02%，較上年下降0.85個百分點。

從凈利潤層面看，2025年，百強企業凈利潤均值為8312.74萬元，同比增長4.03%，為2022年以來首次正增長。但是，前述凈利潤筑底反彈，主要源于部分企業金融資產（含應收賬款）及商譽減值壓力減輕，并非業務盈利出現實質性好轉。

中指研究院表示，當前物業公司普遍面臨市場拓展難度加大、項目運營承壓、流轉加快等多重挑戰。企業不再盲目追求管理面積擴張，退出低質低效項目成行業常態。針對管理難度大、物業費偏低、長期處于虧損狀態的項目，物業公司正加快項目汰換。

物管經營困境的另一面，住宅小區的業主也“有苦難言”，對物業服務的滿意度降低。

2025年，中指研究院物業服務滿意度普查數據顯示，行業整體滿意度得分為72.9分，較上年微降。其中，車輛管理、裝修管理、公共設施維護等基礎服務項目得分偏低，說明企業在現場運營、設施維保、秩序維護等方面仍存在明顯短板。

上述結構性矛盾，構成當下物管領域最常見的困境：服務質量爭議與費用糾紛“交織”，最終使物業服務行業陷入“低收費—低服務—低滿意度—低收繳率”的負面循環。

如何重建行業信任？

要破解住宅小區物業矛盾高發的困境，關鍵在于重建行業信任基礎。物管公司需要回歸服務初心，提高服務和費用透明度；業主需要樹立社區共建意識，避免“搭便車”心態；地方政府也要厘清權責邊界，為市場機制有效運行掃清障礙。

中指研究院表示，當前行業普遍存在信任基礎脆弱問題，因信息不透明、標準模糊化，物業服務常陷入“黑箱”。在許多社區，設施維護頻次與標準、公共收益明細、專項資金動用等關鍵信息，對業主而言既不透明、也難追溯。

同時，隨著居民對物業服務的標準提高，業主期待已從基礎保障躍升至品質體驗，但許多企業的服務流程仍停留在被動響應模式，能力有待升級。加上物業服務缺乏可量化核查的標準，成為導致糾紛頻發的直接誘因。

另外需要注意的是，物業服務具有超越一般商業服務的公共屬性。這一特殊定位，催生出一系列機制性難題，比如市場調節功能不暢、多方主體權責關系模糊等。

在市場定價方面，政府指導價若脫離實際，物業費難以真實反映勞動力、物料成本上漲，企業可能缺乏提升服務的內在動力。在權責邊界上，物業公司既面臨市場化生存壓力，也要承擔一定公共管理與社會服務職能，在老舊小區改造、電梯加裝等事務中，常陷入“業主意見不一、物業無力協調、部門難以介入”的僵局。

對此中指研究院認為，當下監管工作的首要職責，是為市場機制的有效運行掃清障礙。譬如，牽頭發布清晰、可操作的“權責清單”，運用標準、信用、數據等現代治理手段對物業進行監管；規范市場招投標行為，遏制“低價競爭”等可能擾亂市場秩序的做法。

在4月24日召開的“2026中國物業服務百強企業研究成果發布會暨第十九屆中國物業服務百強企業家論壇”上，有嘉賓分享了深圳經驗。據悉，深圳相關部門針對物管行業，主要聚焦法律法規的嚴格執行、合同全面履約等問題；同時，集中整治侵占業主公共收益、老舊電梯更新等突出問題；并通過多方評價，構建共建共治共享的格局。

對物業公司而言，在提升服務能力的同時，應重視物業費收費模式的轉型。第一，針對不同項目階段、業態與業主組織成熟度，匹配差異化收費模式；第二，構建標準化的服務體系，以及透明的成本核算機制；第三，建立動態調價機制，讓服務價格與成本波動聯動起來。

“長期以來，物業服務的價值被簡化為‘看門護院’與‘修修補補’的低階勞動，導致行業議價能力弱、社會認可度偏低。”中指方面稱。在行業高質量發展階段，企業應通過標準化作業、人才建設及數字化賦能，讓優質的物業服務成為資產價值的重要保障。