重輕并舉：方隅公寓走出穩健擴張新邏輯

作者 | 黃怡博 責編 | 韓瑋燁

摘要：方隅戰略演進是百強房企轉型的樣本。其提早8年布局租住不動產，依托F+EPC+O全鏈條能力，重輕并舉，在產品和重資產模型、輕資產體系上，走出了方隅的獨有性。

在租住市場上，相比包袱沉重的萬科泊寓和地方國企的體制限制，方隅在其發展路上的外部障礙并不多。隨著行業格局逐步清晰，對方隅而言，如何找到內生發展的方向和動力，站穩租住行業頭部陣營，是該公司管理層近兩年反復研討的戰略要點。

今年，方隅明確了自己的方向：聚焦存量市場，夯實并強化多年重資產的開發優勢、產品力優勢和中高端公寓的運營優勢，著重推進F+EPC+O，打造具有方隅基因的重輕并舉的多元合作模式，并依靠該模式實現可持續增長。

FUNLIVE基因下的重輕并舉的獨特性

過去8年，方隅以重資產為起點深耕一線及核心二線城市的中高端長租公寓，已成長為國內領先的一體化資管平臺。資產管理規模達180億元，累計管理房間數2.1萬間，平均入住率保持93%以上，運營項目平均溢價超40%，客戶滿意度99.8%，形成了“投、融、建、管、退”全鏈條閉環能力。

同時，依托重資產運營經驗，方隅已落地上海吳涇、顓橋、安亭及北京天峰等項目，完成品牌孵化，并以高出租率和高回報率成功退出，充分驗證了其全周期專業操盤能力。

睿和智庫認為，今年方隅公寓提出的重輕并舉戰略，并非市場上簡單的“租賃+物業管理”，而是立足資產管理的全流程服務的價值創造。

依托多年在中高端住宅領域的開發經驗，方隅能精準把握中高端客群居住需求，在中高端產品的打造方面形成天然優勢。對比其他公寓運營企業，方隅是市場上少有的以GP管理人身份完整走過全流程的公司。同時，近幾年多個輕資產項目的實踐，方隅已形成一套成熟的中高端公寓研發、代建與運營標準。這是其今年開始發力輕資產拓展的底氣。

F+EPC+O的落地性

F+EPC+O全鏈條服務是方隅重輕并舉的多元合作模式體系的落地抓手，貫穿融資、規劃設計、工程建設、運營管理全環節，既可以彌補國企客戶復雜存量的專業短板，也可以彌補資方對投后管理的需求。主要體現在三個方面：

其一是全流程一體化，不脫節、不缺位。從前期融資、產品定位，到建設改造、招商運營，全鏈條由同一體系操盤，避免多方對接導致的效率低、標準不統一、資產增值不達預期等問題。

其二是全部經過實盤驗證，風險可控且可落地。所有設計標準、運營流程、風控機制都來自方隅自持項目的長期檢驗，不是純理論方案，對接資產方時可直接利用、快速落地。

其三是標準化程度高，可快速復制。依托成熟產品模型、數字化管理系統與專業化團隊，能夠快速適配商辦改租賃、存量資產盤活等場景，跨城市、多項目同步推進也能保持穩定效果。

上海楊思方隅服務公寓

上海吳涇方隅服務公寓

多元資管服務矩陣

方隅之所以能順利施行重輕并舉戰略，落地多元資管服務，核心底氣源于長期重資產實戰打磨出的四大核心能力：

依托這套硬核能力，疊加重資產實操經驗背書，方隅構建起覆蓋全場景的多元資管服務矩陣。

其一為全周期資產管理，貫穿資產研判、建造落地、運營提效到最終退出的完整鏈路，以數據化管控保障收益。蘇州天薈項目全程操盤落地，幫助業主實現資產溢價超40%，順利完成退出，兌現投資人回報。

其二是F+EPC+O一體化全鏈條服務，適配新地開發、商改住、存量盤活等改造需求。上海楊思項目采用5.0代產品，更貼合年輕客群的豐富生活場景，不僅收獲了93.2%的高出租率和逾40%的溢價率，更是獲得了城市行業獎項。上海吳涇公寓依托高階產品體系，短周期完成大規模房源爬坡，溢價表現亮眼，獲評全國高端公寓標桿。

其三為整體承租模式，統一承租改造、品牌化運營，方隅公寓通過運營提效與產品溢價實現收益增長。逐步擴展承接規模化盤活交通樞紐、產業園區、大型社區周邊等區域的存量物業項目。

其四為輕資產代運營與品牌輸出，為存量項目植入成熟運營體系。杭州東站項目以此模式打造樞紐租住范本，出租率96%、續租率65%、溢價率50%，成為樞紐型中高端公寓標桿。

最后，同步開放技術服務輸出，涵蓋設計咨詢、系統賦能、全域營銷等板塊，上海安亭項目依托新媒體營銷，線上獲客占比達70%，有效壓降運營成本。

多元業務的全國化布局與一線實操數據，也反向優化產品迭代、投資研判與運營標準，讓重輕業務深度協同，形成可持續的正向循環。

杭州東站方隅服務公寓

未來，方隅公寓將繼續在一線及核心二線城市實現雙線并進、協同擴張。重資產方面錨定核心地段打造標桿項目，夯實市場定價權；多元資管服務以同城深耕為基礎，逐步實現區域復制與全國鋪開，穩步提升重點城市管理密度。

據了解，今年，福州方隅服務公寓四月初開業，首月出租率超過60%并完成兩次提價，市場認可度持續提高；上海古北方隅服務公寓計劃四月底開業，占位內中環國際社區，定位城市精英客群，持續收獲大量關注；北京沙河方隅服務公寓，計劃5月正式開業，將以高端產品重新定義北京昌平高端公寓市場。

福州白湖亭方隅服務公寓

行業啟示：

睿和智庫認為，眾多房地產在增量變存量的市場趨勢下，轉型遇阻的最大問題是急功近利。相比之下，保守、穩健、謀定而后動，反倒讓方隅活下來了。

8年前，方隅剛起步的時候，并沒有盲目去拼規模，而是堅定地走基金+資管的重資產模式。8年里，租住行業經歷了大規模保租房入市，方隅也并未盲目下場拓展輕資產。直到近兩年，有多項目運營及退出驗證后，方隅才明確其下一步重輕并舉的戰略。

預計，未來方隅依然會著重發展高溢價的中高端長租公寓市場，且以GP管理者視角，通過輕資產錘煉組織，通過重資產實現利潤目標。

但為君故，沉吟至今。我們反復討論的存量市場，真正比拼的是戰略的前瞻性和篤定。