北京建工，看不見的痛點

來源：市場資訊

（來源：北京進深）

文/北京進深 林振興

原本定檔4月27日的“官宣大戲”，硬是被市場熱度逼成了“提前攤牌”。

上周末，北京建工地產豐臺新盤——嘉棠雅序，案名與戶型圖集中“泄密”。開發商索性不再藏著掖著，直接亮劍。

嘉棠雅序，作為北京建工地產“嘉棠系”的第三子，操盤手劉濤肩上的壓力并不小。

畢竟前兩個兄弟盤的戰績都太能打了。

懷柔嘉棠澐璽，網簽213套，地價覆蓋率超231%，賣一套賺一套的節奏；豐臺嘉棠璟樾，開盤勁銷266套，一炮而紅。

珠玉在前，“老三”嘉棠雅序怎么接？

更麻煩的是大環境。此前豐臺新盤的贈送一個比一個狠，1.8米進深陽臺+花池是標配，得房率甚至能卷到近100%。

相比之下，嘉棠雅序雖說地段不錯，贈送卻收緊了不少，南向陽臺進深最小才1.15米，沒有花池。

北京建工地產這回明顯換了打法，直接向方程國賢府“取經”，北向搬出了黑科技“新物種”——裝飾構架。

此外，像配電室入地、架空層下挖這些操作，也在悄悄對標方程國賢府，盡可能把空間騰給居住本身。

再加上“高低配”的洋房+小高層組合，在豐臺的新房市場里，它試圖走一條“密度更低、質感更細”的路線。

不過話說回來，規劃終究是骨架，真正住起來舒不舒服，關鍵還得看戶型設計。

贈送面積“縮水”

嘉棠雅序定位首置和剛改，99/109/112/123/139㎡，120㎡以下為主力戶型。

但“高低配”混著賣，價差大，未來可能會讓小戶型“跑得快”，大戶型“走得慢”，這是劉濤不得不面對的現實問題。

起步99㎡三居兩衛，9.8米三面寬，南向通面陽臺，但進深僅1.15米。

“好房子”新規出臺以來，除了海淀，這陽臺基本能算北京“最袖珍”那一檔了。

在豐臺，嘉棠雅序之前，兄弟盤嘉棠璟樾99㎡的陽臺進深是1.5米，方程國賢府92㎡的陽臺進深是1.35米。

不過北向悄悄塞了“彩蛋”：贈送了設備平臺+2個裝飾構架，都不可封閉。

裝飾構架，是北京贈送面積的新物種，方程國賢府是是第一個吃螃蟹。

它不能封閉，可以處理成小露臺，晾曬、養花，兼顧實用性和生活情調。

起步戶型是小高層，得房率別指望太高。

而且，電梯廳也導致了戶型缺角，電視背景墻目測就兩米出頭。有玄關，但無獨立家政間。

百變3+1

109㎡和112㎡四居兩衛，同樣也是三面寬，兩個戶型格局一致。

雖然南向陽臺進深增加至1.4米，但北向的裝飾構架減少了一個。

比較有特色的是，借鑒了豐臺的北京隅西頌的設計思路，直接copy了轉角餐邊柜，連通到公衛洗漱盆，而且塞下了一個獨立家政間，實用加分。

但該戶型廚房面寬（2.5m）甚至還不如99㎡（2.55m），有點不食人間煙火的感覺，讓女主人發揮廚藝的空間受限。

北向中間臥室也很mini，僅8㎡，放完床和柜子基本就滿了。

但好在，西側不是承重墻，建議還是與隔壁書房打通，改成大三居，住著舒服。

“高低配”的代價

123㎡分洋房和小高層兩種戶型，差別不小。

南方贈送上，洋房陽臺進深1.45米，小高層則為1.35米。

北向贈送上，小高層是設計平臺+裝飾構架，洋房僅贈送設備平臺。

但重點在于，高層的得房率拖了后腿，尺度被洋房甩開一截。

客廳面寬，小高層是4.1米，洋房是4.5米；廚房面寬，小高層是2.6米，洋房是2.75米。

更別提北向兩個臥室面積，小高層分別為9.9㎡、8.25㎡；洋房分別為10.23㎡、9.57㎡。

所以在格局上，洋房的廚房在北向中央；小高層則在東側，方便業主將北向兩間臥室打通。

相較于洋房，小高層的123㎡戶型，沒有獨立家政間，主衛也沒配置雙臺盆。

除了頂配139㎡，其余戶型均有一個bug，入戶門正對廁所。

“開門見廁，穢氣迎頭”，這種設計私密性不足，風水上也是大忌。

“缺失”的廁所

139㎡四居兩衛戶型，13米南向三面寬，客廳面寬達5.7米；餐客一體大橫廳設計，將近44㎡。

南向陽臺進深是1.4米，北向僅有書房贈送設備平臺。

主臥套很豪橫，面積超29㎡，甚至連衛生間都設計了雙開門，帶浴缸，但少了雙臺盆。

但令人摸不著頭腦的是，頂配戶型只有兩個衛生間，沒有做到雙套房。

嘉棠璟樾之前就有類似問題，不知道嘉棠雅序會不會后期補一個？

另外，餐邊柜也缺失，收納空間打了折扣。

醫院的“臨時宿舍”

嘉棠雅序，位于豐臺區玉泉營街道，緊鄰南四環。

通勤優勢明顯，直線距離1公里內有地鐵房山線花鄉東橋站、地鐵10號線與房山線換乘首經貿站。

生活配套完善，首都醫科大學附屬北京天壇醫院、北京口腔醫院、天壇生活廣場、花鄉奧萊村、紀家廟公園。

項目離三甲醫院很近，對剛需99㎡來說，未來極大概率出現一種情況：全國來看病的病人、家屬租住這里。

小戶型、租金低、離醫院步行可達——簡直就是“陪診短租”的完美標的。到時候小區或許會出現人員流動大，魚龍混雜，管理難度高，居住體驗或下降。

玩起“高低配”

作為“嘉棠系”第三子，嘉棠雅序容積率2.5，規劃11棟樓，約540套房源。

4月23日，項目取得建設工程規劃許可證，公眾反饋意見暫未通告。

地形面寬夠大，使得樓棟排布非常舒服。

三排房子，基本上平行排列，北面3棟18層小高層，南面是8棟6-11層洋房。

這種一半高層，一半洋房“高低配”的產品設計，在北京市場非常少見了。

它的目的是，為了拉升小區的品質。

之所以能把一半面積做成洋房，一是因為嘉棠雅序面寬資源好，更主要的是因為小區的建筑退線很少。

“后來者”背刺戰

嘉棠雅序所在地塊是去年北京土拍的收官項目，由北京建工地產與北京城鄉房屋建設聯合體以24.72億元底價摘得，折合樓面價4.2萬元/㎡。

項目開發主體為北京豐合嘉匯置業，成立于1月6日，注冊資本24.72億元，北京建工地產副總經理張浩出任項目公司董事長，李京昆任總經理。

股權上，北京建工地產持股65%，城鄉開發持股35%，二者同屬北京建工集團。

嘉棠雅序南側，還“藏”著兩幅規模更大的住宅用地待供應。

其中，02地塊建面超12萬㎡，最南邊的03地塊也有6.6萬㎡。

按照目前趨勢，這兩塊地很可能在未來五年內進入供地清單。這也意味著，嘉棠雅序在產品、贈送面積和價格上可能會被“后來者”背刺。