超60億元拿地 招商蛇口成上海第三批次土拍最大贏家

觀點網 轉眼來到2026年4月下旬，上海土拍已進行三輪，而4月21日舉行的三批次土拍放出了萬眾矚目的徐匯濱江長橋地塊，引來合計9家房企競相爭奪。

4月21日上午十點三十分，交易廳內已坐滿了前來“狩獵”的各家房企代表，包括上海城投、招商、中海、象嶼&建發、越秀、保利&西岸、華潤、綠城、金茂&湖北清能，他們在等待徐匯長橋xh290-09地塊正式拍賣。

五分鐘后，地塊正式開拍，在經過82輪競價后，來自深圳的招商蛇口以25%的溢價率、32.9億元的總價摘得地塊，樓面價達到8.72萬元/平方米。有業內人士表示，按這一樓面價倒推，招商未來的項目售價預計達到14萬元-15萬元/平方米左右。

從保利雙雄手中奪地

資料顯示，徐匯長橋街道xh290-09地塊于2026年2月才由商辦用途正式調整為純住宅用地。地塊容積率僅為1.8，建筑限高36米，一般來說該地塊上的項目基本會建造低密小高層及疊加房型。此外，地塊內部需要建造約3500㎡的配套設施用房，包含綜合健身館以及凈菜超市。

從地理位置來觀察，地塊位于上海徐匯濱江百色路，處于上海內中環位置，其所在片區是徐匯濱江西岸中央公園組團的組成部分，這一區域將結合上海植物園，打造集生態、居住及商業為一體的組合業態。

聚焦至地塊本身，觀點新媒體查閱地圖得知，其距黃浦江直線僅500米，對岸為前灘濱江，北側即上海植物園。

或許正因地理位置優勢，這宗地塊的市場熱度早在土拍前一個月開始顯現。

觀點新媒體查閱上海市建設工程招標計劃網站得知，共有三家大型房企發布了該地塊的項目招標計劃公告。

一馬當先的是在上海市場深耕多年的保利發展，其公告顯示項目計劃總投資50億元，將新建住宅、車庫以及配套物業用房，其中建安費用約達到5.24億元。

巧合地是，于9天后，保利置業旗下子公司上海夢苑房地產有限公司也發布了該地塊招標預告文件，擬投資50億元，建安費5.2億元。

保利發展和保利置業接連發布同一宗地塊的招標公告，這在上海土拍歷史中并不多見。

觀點新媒體了解到，據上海此前制定的土拍規則，保利發展與保利置業屬于同一集團體系下，不能夠同時出現在同一幅地塊拍賣中，從三批次開始這一規則才有所改變。

除保利發展與保利置業外，上海城投也在幾天后發布了長橋地塊招標計劃，將該地塊納入開發儲備計劃，項目總投資50億元，與保利發展此前披露的投資規模一致。

三家房企已做好招標準備的情況下，招商蛇口卻仍然能夠以25%的溢價率拿下地塊，除資金能力這一硬性因素之外，其長期發展中央公園組團的經驗也有一定加成。

早在2024年8月，招商蛇口聯合徐匯城投、南昌市政，通過企業轉讓的方式，以16.99億元的價格拿下上海長橋舊改項目。后建設成海上清和璽項目，截至2026年4月，項目累計推出6批次共834套住宅，已銷售605套，整體網簽率約合72.5%，成交均價約合11.56萬元/平方米。

分化中的土拍市場

如今，招商蛇口于長橋再落一子，為其在該板塊的深耕落下伏筆。

不過，長橋地塊并非招商蛇口本場土拍唯一的收獲,其還聯合中建八局底價30.29億元摘得了普陀石泉A17B-01舊改地塊。

早在2025年11月，普陀區石泉社區W060401單元A15、A17A、A17B街坊及槎浦物流基地控規調整方案獲批。調整后，A17街坊新增兩宗三類住宅用地，其中A17B-01地塊將率先掛牌出讓。該地塊用地面積1.95萬平方米，容積率2.5，建筑面積4.87萬平方米，限高80米。

從地理位置來看，地塊周邊包括環宇城MAX、山姆會員店等商業體、一所十二年一貫制學校，臨近蘇州河濱水步道。

按此計算，招商蛇口在本場土拍中合計花費超60億元，攬下兩宗宅地，只不過一宗溢價成交，一宗底價拿下--充分體現了此次拍地的分化。

這一分化還體現在同日出讓的金山新城3-02-01地塊中。

據悉，金山新城3-02-01地塊的起拍總價約8.8億元，起始樓面價1.38萬元/平方米。用地面積約6萬平方米，容積率1.05，限高30米。用地性質方面，一類住宅組團用地（Rr1）不超過50%，二類（Rr2）不低于10%，三類（Rr3）不超過40%，整體呈現低密多元的住宅結構。

觀點新媒體獲悉，地塊需配建不少于1370平方米的公共服務設施，涵蓋日間照料中心、老年活動室、養育托管點等。除物業及配送用房外，其余設施建成后移交山陽鎮政府；另需配建不少于1280平方米的配套商業，并鼓勵在首層架空或抬高層設置休閑空間，總面積約1500平方米。

對比前兩宗地塊的地理位置，金山地塊處于上海金山新城核心區域，周邊集聚區政府、行政服務中心、法院、檢察院等政務機構，鄰近萬達廣場、紅星國際廣場、悅立方、百聯等商業體。

最終，該地塊由金濱海集團以底價競得，成交樓面價約1.38萬元/平方米。

觀點新媒體查閱資料得知，金濱海集團于2024年10月由原金山新城區建設公司與金山濱海文旅投資集團整合重組，是金山區以文旅為主業的區屬國企，也是濱海地區綜合開發的主要企業。

此前，該企業鮮少在土拍市場現身，其主要業務集中在市政項目，包括金山濱海龍灣路（衛零北路-蒙山北路）道路新建工程、舊港河（龍堰路-龍灣路）河道整治工程以及戰斗港（紅旗港-龍航路）河道整治工程。

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