開拍之前搶招標 五房企爭奪的亦莊新城地塊13.24億元花落中建智地

觀點網 4月21日，北京終于迎來全年首場線下土拍。

當天出讓的是北京經濟技術開發區亦莊新城YZ00-0802街區1401-1地塊，截至下午三點前，該地塊線上收獲五次報價，最終順利轉入線下競價階段。

據悉，線上報價分別來自金茂、招商蛇口、建發、保利發展、中建智地，五家房企也全部到場，經過近五十輪報價，最終由中建智地以總價13.24億元成功競得，溢價率8.7%，成交樓面價約2.56萬/平方米。

今年以來，北京已成交多宗住宅用地，但在此之前無一例外地全部為底價成交。基于此，1401-1地塊成功經歷由線上轉至線下的完整競價過程，也成功令市場驚喜。

拿地之后的第一時間，中建智地在其官方微信公眾號宣布了這一消息。在紅底的喜報之上，中建智地使用了“幸會亦莊，耕新不止”的字樣。

在這片全新的熱土之上，中建智地是否將再造“國賢府”標桿？

全年首宗溢價成交宅地

據悉，亦莊新城1401-1地塊是北京2025年第八輪擬供應地塊之一。彼時，地塊總體量達5.4公頃，地上建筑面積13.5萬平方米。今年正式上架出讓前，基于原地塊東西橫向切割出1401-1和1401-2兩宗地塊，其中此次出讓的1401-1位于北側，為較小的一宗。

從具體數據來看，1401-1用地規模2.59萬平方米，地上建筑規模5.18萬平方米，1401-2地塊用地規模2.82萬平方米，地上建筑規模5.65萬平方米。兩宗地塊的容積率均為2.0，控高60米，綠地率30%。

項目所在的北京瀛海板塊作為亦莊新城綜合配套服務區，東接經開區核心產業區，北臨南海子公園生態帶，承接地鐵8號線火箭萬源產業園區、國際醫藥創新公園產業園區和臨近的亦莊新城產業園區產業人群，更匯聚了小米汽車、北京奔馳、京東方、京東集團等全球頭部企業，具備顯著的產城融合優勢和人口集聚潛力。

從周邊配套來看，項目位于五環與六環之間，距地鐵8號線瀛海站約100米，東至規劃路，西接瀛順路，北靠瀛安路，南鄰1401-2住宅地塊。近南五環、興亦路、南六環、京福路等城市主次干路及京臺高速區位價值顯著，通勤高效便捷。

項目周邊教育、醫療、商業、休閑配套完善，享有瀛海第五幼兒園、北京市第八十中學等優質資源，臨近大興區中西醫結合醫院，毗鄰北京瀛海環宇坊，坐擁南海子公園、瀛海休閑公園。

與此同時，據出讓文件顯示，該地塊須打造“亦莊好房子”模式，并須認建YZ00-0802街區1304地塊規劃綠地（約4.1萬平方米），建成后無償移交政府相關部門，建成后將成為區域重要生態與休閑空間。

綜合來看，項目建成后將煥新亦莊新城人居品質，為區域帶來更加宜居、便捷、活力的生活場景。

雖具備先天優勢，但1401-1地塊的溢價成交還有多個原因。

就在地塊成交當天，北京經濟技術開發區亦莊新城YZ00-0303街區C13B-1、C13B-2地塊也成功拍出。

這是一宗綜合性商業金融服務業用地（B4），總用地面積約4.87萬平方，競得人為北京齊正數智科技有限公司，成交價17.57億元。從位置來看，地塊緊鄰京東亦莊總部。而據公開信息，競得人也為京東集團關聯公司。

可以預見，高端產業人口的持續導入，將為瀛海及亦莊新城的居住與消費帶來有力支撐，也為周邊住宅項目提供客群基礎和市場預期。

開拍前搶跑

據了解，僅在今年一季度，北京共計成交七宗住宅用地，均為底價成交，總成交金額87.49億元，住宅部分總建筑面積約38.42萬平方米。成交地塊中，有三宗位于順義，石景山、通州、密云、昌平各一宗。而在去年同期，北京已累計完成11宗涉宅用地的出讓，總成交價569.37億元，住宅部分總建筑面積已達112.14萬平方米。

進入今年四月，通州宋莊地塊由首開股份繼續以底價競得，成交價格為17.69億元。至此，北京2026年住宅用地成交金額正式突破百億，達105.18億元。

無論是整體的土地供應節奏、規模還是成交情況，與去年同期相比均更顯平緩理性。也正是在此情況下，亦莊新城1401-1地塊的溢價成交更具特殊意味。

此次五家參與方的積極程度，在土地正式開拍前已初見端倪。

公開信息顯示，在4月13日至15日期間，中建智地、保利、招商等房企已相繼發布項目招標信息，投資估算從19.7億元至20億元不等。

從過往情況來看，由于今年以來北京涉宅地塊普遍為底價成交，率先發布招標計劃的企業也往往成為最終的競得人。但此次五家企業報名，其中三家率先招標的情況還是極為罕見。不過，這也從側面反映出參拍企業對地塊的勢在必得。

就這三家而言，保利過去一段時間的重心更偏向于朝陽及海淀地區，聚焦高端改善型需求，進軍亦莊既是對其在北京區域布局的進一步補充，也是向剛需及改善群體對“好房子”需求的延伸。

招商蛇口近年已在亦莊推出招商璽和招商序。其中，招商序項目用地是在去年1月成交，不到四個月取得預售許可證，并于5月下旬正式開盤。作為“亦莊首個好房子”，招商序在設計中明確呈現融入了“陽臺+首層架空層+風雨連廊”。不過，招商序位于亦莊河西板塊，與1401-1地塊尚有一段距離。

值得注意的是，自招商序入市以來，在近一年的時間內，亦莊再無新盤入市。與此同時，區域市場內存量住房以共有產權房、限競房等項目為主，改善與置換需求旺盛。此次出讓的1401-1地塊有望進一步滿足區域內的高品質居住需求，提供先進的“好房子”項目。

事實上，中建智地在亦莊尚未有過布局。該公司近年憑借三座宸園，強勢進入朝陽核心市場，并贏得市場的廣泛認可。又以“國賢府”切入昌平、豐臺，滿足近郊地帶的高端居住需求。

此次進軍亦莊，填補了其在京南區域的戰略空白。但在這一全新市場，中建智地又是否會面向板塊內的核心居住需求，重新錨定產品系列？這同樣值得期待。

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