九家房企激烈爭(zhēng)奪，上海今年土拍溢價(jià)首破25%，兩股力量不容忽視

上海土地市場(chǎng)再次升溫。4月21日，2026年第三批次宅地出讓落下帷幕。徐匯長(zhǎng)橋、普陀石泉、金山新城三幅地塊共收金72.1億元。其中，最引人注目的是徐匯長(zhǎng)橋地塊。經(jīng)過(guò)82輪競(jìng)價(jià)，招商蛇口從9家頭部房企中勝出，以25%的溢價(jià)率將其收入囊中。這也是今年以來(lái)，上海土拍溢價(jià)率首次突破25%。

這幅地塊的成交樓面價(jià)高達(dá)8.7萬(wàn)元/平方米，一舉打破徐匯長(zhǎng)橋板塊的歷史紀(jì)錄，成為區(qū)域新“地王”。從年初的平淡開(kāi)局到如今地王再現(xiàn)，土拍熱度回升的背后，有兩股力量不容忽視。

首先，是規(guī)劃紅利的持續(xù)兌現(xiàn)。

徐匯長(zhǎng)橋地塊位于內(nèi)中環(huán)之間，距黃浦江直線僅500米，處于徐匯濱江規(guī)劃的輻射范圍內(nèi)。從2016年黃浦江兩岸公共空間貫通工程推進(jìn)以來(lái)，濱江地帶已成為上海重點(diǎn)資源傾斜的黃金帶。其中，徐匯濱江開(kāi)發(fā)最早，規(guī)劃紅利已從藍(lán)圖變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。各類美術(shù)館、藝術(shù)空間相繼開(kāi)放，以“模速空間”為代表的產(chǎn)業(yè)集群也快速崛起，吸引了大量高知人群在這里工作、生活。

徐匯長(zhǎng)橋地塊區(qū)位圖。

集聚效應(yīng)直接傳導(dǎo)到樓市，近年來(lái)，徐匯濱江頻出地王，在售住宅去化旺盛，市場(chǎng)信心可見(jiàn)一斑。在徐匯長(zhǎng)橋地塊周邊，由招商蛇口&南昌市政&徐匯城投聯(lián)合開(kāi)發(fā)的“海上清和璽”，2025年全年銷售額超過(guò)70億元，位列全市第六，成為現(xiàn)象級(jí)紅盤(pán)。

具體到這幅地塊本身，它的先天條件同樣出眾。今年2月，相關(guān)部門(mén)根據(jù)市場(chǎng)需求，將其由商住辦用地調(diào)整為純住宅用地。地塊距離在建軌道交通23號(hào)線“上海植物園站”僅約700米，生態(tài)與軌交雙重優(yōu)勢(shì)突出。同時(shí)，其計(jì)容建筑面積不到3.8萬(wàn)平方米，容積率僅為1.8，適合打造低密度小高層住宅，總價(jià)門(mén)檻對(duì)多數(shù)房企而言壓力可控。因此，長(zhǎng)橋地塊剛掛牌就被業(yè)內(nèi)稱為“炸場(chǎng)級(jí)”宅地，吸引了中海、招商、華潤(rùn)、保利發(fā)展&西岸、綠城、建發(fā)&象嶼、越秀、金茂&湖北聯(lián)投、上海城投等頭部國(guó)央企組成9個(gè)競(jìng)買(mǎi)人同臺(tái)競(jìng)逐。

這場(chǎng)土拍的意義遠(yuǎn)不止于一塊地，而是上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要風(fēng)向標(biāo)。“這一結(jié)果反映出當(dāng)前房企對(duì)城市核心區(qū)域地塊仍保持較高的拿地預(yù)期，為后續(xù)市場(chǎng)走勢(shì)釋放了積極信號(hào)。”中指研究院上海數(shù)據(jù)總經(jīng)理張文靜說(shuō)。當(dāng)前市場(chǎng)情況下，在規(guī)劃紅利賦能的重點(diǎn)地塊上，主流房企依然會(huì)果斷出手。畢竟，上海已是全國(guó)表現(xiàn)最穩(wěn)健、最值得重注的市場(chǎng)。

其次，上海樓市整體回暖，傳導(dǎo)至土地端。

與徐匯長(zhǎng)橋地塊的熱烈競(jìng)拍形成對(duì)比的是，另兩幅地塊均以底價(jià)成交。其中，普陀石泉地塊由中建八局&招商蛇口聯(lián)合體以30.29億元聯(lián)合拿下；金山新城地塊則由金山濱海集團(tuán)以8.8億元摘得。分化也不難理解，這背后是樓市整體回暖的梯度傳導(dǎo)。

普陀石泉地塊區(qū)位。

金山地塊區(qū)位。

得益于上海“新七條”政策的持續(xù)發(fā)力，今年樓市“小陽(yáng)春”成色十足。2026年3月，上海二手房成交量創(chuàng)下近5年新高；截至4月19日，4月二手房累計(jì)成交已達(dá)18782套，日均939套。

“金三銀四”的熱度仍在延續(xù)。新房市場(chǎng)處于鏈條置換的修復(fù)階段，正在逐步迎來(lái)回暖。總體來(lái)看，無(wú)論是高端住宅，還是中端改善類產(chǎn)品，都在明顯加快推盤(pán)節(jié)奏。

華潤(rùn)置地與南房集團(tuán)共同開(kāi)發(fā)的“澐啟濱江”，在短短4個(gè)月內(nèi)完成了5次認(rèn)籌、4次開(kāi)盤(pán)，首開(kāi)認(rèn)購(gòu)率高達(dá)225%，至今年4月仍保持在122%的高位。

今年3月18日，中建東孚與寶山國(guó)資共同開(kāi)發(fā)的“中環(huán)麓島”二批次共79套房源正式加推，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天全部售罄。項(xiàng)目緊接著于4月中上旬啟動(dòng)了三批次房源的加推。

上海樓市的韌性，通過(guò)這些數(shù)據(jù)得到了充分驗(yàn)證。正是這份底氣，也在支撐房企在土地端的熱情。

地塊落槌只是第一步。接下來(lái)，房企們將面臨更關(guān)鍵的命題，如何用足夠驚艷的品質(zhì)產(chǎn)品滿足上海住宅市場(chǎng)不斷升級(jí)的需求。

原標(biāo)題：《九家房企激烈爭(zhēng)奪，上海今年土拍溢價(jià)首破25%，兩股力量不容忽視》

欄目主編：陳璽撼

本文作者：解放日?qǐng)?bào) 戚穎璞