廣州中式豪宅鼻祖，如今走到破產(chǎn)邊緣！方圓為何淪落至此？

廣州又有一家老牌房企要撐不住了。

截至2026年3月31日，方圓合并報(bào)表層面已到期未支付的債務(wù)本金合計(jì)66.16億元，對(duì)外擔(dān)保層面涉及逾期債務(wù)本金14.63億元，累計(jì)超過80億元。

4月16日，方圓又被判對(duì)旗下子公司逾33億元債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

明面上看，方圓累計(jì)涉險(xiǎn)債務(wù)已超百億元，再加上自身還有多起已判決或未決訴訟纏身，公司已瀕臨技術(shù)性破產(chǎn)邊緣。

方圓，能挺過這一關(guān)嗎？

PART.01

說起來，方圓也屬于一家不走尋常路的房企。

在上世紀(jì)末那場轟轟烈烈的“下海潮”中，潮汕人方明辭去了律師的工作，一頭扎進(jìn)當(dāng)時(shí)野蠻生長的房地產(chǎn)行業(yè)，于1997年創(chuàng)立了方圓集團(tuán)。

方明沒有像同期許多房企老板那樣走“高周轉(zhuǎn)、快擴(kuò)張”的路子，而是選擇深耕“現(xiàn)代東方人居”。說白了，就是做中式住宅。

這在當(dāng)年很另類，2000年前后的廣州樓市，大部分開發(fā)商都在卷歐式、卷洋氣，方圓卻在白云區(qū)接連打出了白云高爾夫花園、荷塘月色、云山詩意等一批“東方味道”極濃的樓盤。

這些小區(qū)帶入戶花園、有中式園林、外立面是傳統(tǒng)的嶺南風(fēng)格，放在今天看，可能不覺得多稀奇，但在2005年前后，那個(gè)遍地歐式羅馬柱的年代，方圓的房子確實(shí)讓人眼前一亮。

△云山詩意園林（圖片來源：貝殼）

方圓還因此躋身中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)，在廣州地產(chǎn)圈，它不算最大，但絕對(duì)算最有辨識(shí)度的。

不過，雖然方圓的品牌主張是慢的、需要沉淀的，但并不代表它沒有沖出去的沖動(dòng)。

2006年前后，方圓啟動(dòng)IPO，從廣州走出去，在常州、昆山、蘇州、成都等地落子布局，IPO申請(qǐng)已經(jīng)通過了聆訊，然而2008年金融風(fēng)暴一來，樓市急轉(zhuǎn)直下，IPO被束之高閣。

后來方明以物業(yè)平臺(tái)“方圓房服集團(tuán)”在港股上市，但那始終不是地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)。

上市這塊短板，是方圓在融資能力上的先天不足，當(dāng)行業(yè)進(jìn)入下行周期、融資渠道全面收緊時(shí)，它比那些上了市、有融資通道的同行，少了一根最重要的“氧氣管道”。

PART.02

問題來了，如果方圓一向是穩(wěn)健打法，為何會(huì)陷入如今的危機(jī)？

這又要從舊改說起。

2018年方圓成立廣東方圓城市更新投資有限公司后，短短兩年間，陸續(xù)拿下了海珠區(qū)鳳和新市頭村、荔灣鶴洞村、南沙東瓜宇村、番禺沙溪村、增城塘美村等多個(gè)舊改項(xiàng)目，加上大井村在內(nèi)，方圓在廣州操刀的舊改項(xiàng)目一度達(dá)到六個(gè)，總建面超過500萬方，總投資額超過300億元。

舊改看起來是“香餑餑”，但對(duì)一個(gè)原本資金體量就不算大的民營房企來說，超過300億的盤子還是太重了。

其中，投資額最大的番禺沙溪村舊改，就是最典型的教訓(xùn)。

△沙溪村改造效果圖

2019年，升龍和方圓聯(lián)合體拿下這個(gè)項(xiàng)目，改造范圍169公頃，總投資約398億元，方圓持股40%。

方圓本以為能分到一大塊蛋糕，結(jié)果呢？六年過去了，簽約率始終卡在七成以下，表決期限一延再延。

到了前不久，局勢徹底攤牌，星河灣正式入股沙溪舊改，拿下了90%股權(quán)，全面負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)，升龍和方圓僅保留10%股權(quán)。

可以說，方圓在這場400億的大棋局里，基本是凈身出戶。更麻煩的是，批后表決方案將于2026年7月31日到期，如果到期前方案不通過，合作企業(yè)不僅要返還5億元保證金，還要賠付等額違約金。

鶴洞村舊改同樣讓方圓進(jìn)退兩難，2019年方圓拿下鶴洞村舊改合作資格，村民簽約率一度達(dá)到98%。

△鶴洞村周邊航拍（攝于2022年）

但2023年8月方圓傳來暴雷的消息后，鶴洞村的舊改推進(jìn)隨之停擺，直到去年6月傳出復(fù)工消息，但項(xiàng)目能否真正落地，仍是一個(gè)問號(hào)。

另外一個(gè)關(guān)注度較高的舊改項(xiàng)目，是廣州塔下的新市頭村舊改，由方圓和美林合作操刀，案名方圓美林·濱江壹號(hào)。

△圖片來源：廣州濱江壹號(hào)

這個(gè)項(xiàng)目倒是順利入了市，主推建面約90-132㎡的精裝三至四房。

不過，陽光家緣網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，項(xiàng)目早在2023年就拿了預(yù)售證，如今已經(jīng)賣成了現(xiàn)房，仍有近三分之一房源未網(wǎng)簽，貝殼上顯示項(xiàng)目當(dāng)前在售均價(jià)約7.5萬元/㎡，

可以說，方圓原本想靠舊改做大規(guī)模、補(bǔ)足土儲(chǔ)，但這些項(xiàng)目的資金沉淀周期遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出預(yù)期，在融資渠道凍結(jié)、銷售回款不暢的雙重夾擊下，舊改非但沒能成為翻身仗，反而成了壓垮方圓的最后一根稻草。

PART.03

回到文章開頭的問題，方圓還能挺過去嗎？

先看最直接的數(shù)據(jù)，截至2025年一季度末，方圓地產(chǎn)的凈資產(chǎn)已經(jīng)跌至-2億元，方圓已經(jīng)資不抵債。

除了超80億元的逾期債務(wù)壓頂，方圓還有存續(xù)境內(nèi)債券1只，余額9.18億元處于展期狀態(tài)；存續(xù)境外美元債1只，余額3.4億美元，已全部違約。

當(dāng)然，也不是沒有喘息的空間，去年8月，方圓與某金融機(jī)構(gòu)達(dá)成借款續(xù)期協(xié)議，將約4.4億元貸款展期至2026年12月6日，這說明至少部分債權(quán)人還愿意給方圓時(shí)間。

但這4.4億元的展期，對(duì)過百億的債務(wù)窟窿來說，杯水車薪。

總結(jié)而言，方圓短期內(nèi)自救的概率極低，中長期則取決于債權(quán)人能否達(dá)成一致、資產(chǎn)處置是否順利。

如果方圓能夠推動(dòng)整體債務(wù)重組，或許還能找到一條生路，比如通過出售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)或引入戰(zhàn)略投資者來換取喘息空間。

但從當(dāng)前情況看，這個(gè)方向阻力巨大，畢竟資產(chǎn)市場估值低迷，愿意接盤的買家屈指可數(shù)，債務(wù)結(jié)構(gòu)又極其復(fù)雜。

若重組失敗，大概率只能走向破產(chǎn)清算或司法重整了。

對(duì)于方圓這家房企你又怎么看？歡迎評(píng)論區(qū)聊聊~