北京今年首宗溢價(jià)宅地誕生，樓市回暖傳導(dǎo)至土地端

北京今年土拍“零溢價(jià)”的局面終于被打破了。

4月21日，亦莊新城YZ00-0802街區(qū)1401-1地塊開(kāi)拍，最終由中建智地以13.24億元摘得，溢價(jià)率8.7%，樓面價(jià)2.56萬(wàn)元/平方米，成為北京今年以來(lái)首宗產(chǎn)生溢價(jià)率的宅地。

該地塊自掛牌以來(lái)就廣受關(guān)注，中建智地、保利發(fā)展均提前發(fā)布設(shè)計(jì)全流程招標(biāo)公告，今日線下競(jìng)價(jià)共吸引了中建智地、保利發(fā)展、招商蛇口、金茂、建發(fā)等五家房企參與競(jìng)爭(zhēng)。

經(jīng)過(guò)激烈的競(jìng)拍后，最終該地塊由中建智地以13.24億元斬獲，溢價(jià)率達(dá)到8.7%。

北京土拍市場(chǎng)冷靜一個(gè)季度有余，這宗土地何以成為“另類選手”？

中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱表示，該地塊位于亦莊新城瀛海核心居住板塊，最大優(yōu)勢(shì)是緊鄰地鐵8號(hào)線瀛海站、交通便利。地塊容積率2.0，建筑限高60米，是該區(qū)域近三年內(nèi)較為寬松的住宅用地指標(biāo)，為打造改善型產(chǎn)品提供了空間。

更關(guān)鍵的是，該板塊已近三年未有新增商品住宅用地供應(yīng)，市場(chǎng)存量以早期的共有產(chǎn)權(quán)房、限競(jìng)房及尾盤(pán)為主，區(qū)域內(nèi)積聚了一部分改善與置換需求，且符合時(shí)代要求的“好房子”產(chǎn)品供給存在明顯缺口，這些都為該項(xiàng)目切入市場(chǎng)提供了窗口期。

克而瑞房?jī)r(jià)北京表示，該地塊位于亦莊新城擴(kuò)區(qū)后的瀛海板塊，定位為綜合配套服務(wù)區(qū)，未來(lái)將聚集人口27.4萬(wàn)，優(yōu)勢(shì)在于成熟的交通和生活配套，地塊周邊還有瀛海環(huán)宇坊等大型商業(yè)綜合體，靠近涼水河及南海子公園，居住環(huán)境較為宜人。

此外，該地塊是瀛海片區(qū)首個(gè)“新規(guī)”后的住宅項(xiàng)目地塊，區(qū)域內(nèi)最近的次新盤(pán)是中海寰宇時(shí)代，系2019年入市、網(wǎng)簽均價(jià)約5.2萬(wàn)元/平方米。相較于周邊老盤(pán)，新規(guī)盤(pán)在戶型設(shè)計(jì)、得房率、社區(qū)景觀等方面有望顯著提升，將吸引追求生活品質(zhì)的剛改客群。

值得注意的是，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這宗宅地也存在部分開(kāi)發(fā)方面的挑戰(zhàn)。

張凱認(rèn)為，首要問(wèn)題是地塊曾被拆分，北側(cè)為本輪出讓的1401-1地塊，南側(cè)1401-2地塊尚未入市，可能為后續(xù)整體規(guī)劃與協(xié)同開(kāi)發(fā)帶來(lái)銜接復(fù)雜度。項(xiàng)目還需配建約4.1公頃綠地公園并無(wú)償移交政府，將變相推高實(shí)際樓面價(jià)，對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)空間構(gòu)成壓力。此外，大興發(fā)展·亦生共悅等大體量共有產(chǎn)權(quán)房五年后入市，可能會(huì)對(duì)該項(xiàng)目?jī)r(jià)格造成一定影響。

整體來(lái)講，今日出讓的地塊是當(dāng)前北京土地市場(chǎng)的縮影。張凱表示，在“控增量、去庫(kù)存”的供應(yīng)格局下，資金正越來(lái)越傾向于流向那些區(qū)位突出、配套健全、風(fēng)險(xiǎn)可控的標(biāo)的。市場(chǎng)并非缺乏流動(dòng)性，而是對(duì)資產(chǎn)的確定性與長(zhǎng)期價(jià)值提出了更高要求。

今年北京樓市的“小陽(yáng)春”行情，也為土地市場(chǎng)的回溫“添了把火”。今年3月，北京新建商品住宅成交面積43.23萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)184%；3月二手商品住宅累計(jì)網(wǎng)簽19886套，同比增長(zhǎng)3.4%，價(jià)格端也出現(xiàn)“止跌企穩(wěn)”的跡象。

克而瑞方面表示，新房、二手房市場(chǎng)的雙重回暖，為后續(xù)土地市場(chǎng)提供了基本面支撐。一方面，銷售端的改善有助于提振房企拿地信心；另一方面，市場(chǎng)整體活躍度的提升，也為政府適度加大優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)，提供了更好的時(shí)機(jī)和窗口。