借名買房律師：母子共持房產(chǎn)17年未過戶，借名主張被法院駁回

（為保護當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

引言：一場看似簡單的“借名買房”，為何敗訴？

母親出資購房，因超齡無法貸款，便與兒子聯(lián)名買房，登記為母親占2/3、兒子占1/3。17年后，兒子離婚，母親突然起訴要求確認整套房屋歸自己所有，兒子也爽快同意。看似“家庭內(nèi)部事務(wù)”，卻被前兒媳強勢介入并成功阻止。法院最終駁回母親全部訴求。

這起案件揭示了一個關(guān)鍵法律原則：即使親生母子一致認可“借名買房”，若缺乏充分證據(jù)且行為違背常理，法院仍不予支持。尤其當(dāng)涉及第三人（如配偶）利益時，法院審查將更為嚴(yán)格。

本文將為您拆解此案的勝負關(guān)鍵，幫助您理解“借名買房”在司法實踐中的真實門檻。

一、案情還原：一套房，三方角力

本案中，王秀云（化名）是原告，其子王磊（化名）為被告，前兒媳張靜（化名）作為第三人參與訴訟。

2002年，王秀云原住房拆遷，擬購一號房屋（總價75.8萬元）。因其69歲，銀行拒絕貸款。

經(jīng)協(xié)商，王秀云與兒子王磊以共同買受人身份與甲公司簽訂購房合同，并由王磊出面辦理60萬元按揭貸款。

2004年，房屋產(chǎn)權(quán)證下發(fā)，登記為：王秀云占2/3份額，王磊占1/3份額。

房屋交付后，一直由王秀云居住使用，相關(guān)證件亦由其保管。

2018年，王磊與張靜經(jīng)法院判決離婚。

2022年，王秀云突然起訴，稱1/3份額僅為“代持”，實際全款由她支付，要求確認一號房屋歸其一人所有，王磊配合過戶。

王磊當(dāng)庭表示：“完全同意母親說法，房子確實全是她的。”

但前兒媳張靜堅決反對，指出：

房屋購買于婚姻存續(xù)期間；

1/3產(chǎn)權(quán)依法屬于夫妻共同財產(chǎn)；

母子二人17年未辦過戶，偏偏在離婚后起訴，涉嫌惡意轉(zhuǎn)移財產(chǎn)；

所謂“全款出資”證據(jù)不足，僅能證明一筆51萬余元的匯款。

二、核心爭議：真的是“借名買房”嗎？

法院聚焦三大關(guān)鍵問題：

是否存在真實的借名買房合意？

雖有母子口頭一致，但無書面協(xié)議，且長期未主張權(quán)利。

購房款是否全部由母親支付？

銀行流水顯示：首付款及早期月供均為現(xiàn)金存入，無法直接證明來源；僅有一筆51萬余元拆遷款匯入還款賬戶可明確歸屬。

17年未過戶是否合理？

貸款2002年底已還清，產(chǎn)權(quán)2004年即登記完成。若真為借名，為何近二十年不更正？直至兒媳提起離婚后財產(chǎn)分割才行動？

三、法院判決：駁回原告訴求，保護第三人權(quán)益

法院認為：

“當(dāng)事人主張存在借名買房法律關(guān)系，應(yīng)承擔(dān)舉證責(zé)任。即便相對方認可，若可能損害第三人利益，仍需提供充分證據(jù)。”

本案中：

王秀云未能證明全部購房款由其支付；

17年未辦理過戶的行為明顯違背常理；

在離婚后財產(chǎn)糾紛背景下突然確權(quán)，存在規(guī)避債務(wù)或轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的合理懷疑。

因此，法院認定：現(xiàn)有證據(jù)不足以證明借名買房關(guān)系成立，依法駁回王秀云的全部訴訟請求。

四、律師點評：此案給所有人的警示

本案雖以“家庭內(nèi)部和解”開場，卻因觸及婚姻財產(chǎn)邊界而翻盤。它傳遞出三個重要信號：

? 親情不能替代證據(jù)

母子關(guān)系再親密，也不能免除舉證責(zé)任。法院對“自認”高度警惕，尤其涉及外部第三人時。

? 時間就是證據(jù)的一部分

長期不行使權(quán)利（如17年不過戶），會被視為對現(xiàn)狀的認可，反向削弱“借名”主張的可信度。

? 婚姻期間取得的財產(chǎn)，配偶有權(quán)主張

即使房產(chǎn)只登記在一方名下，只要在婚內(nèi)取得，另一方仍有權(quán)分割。試圖通過“代持”規(guī)避，風(fēng)險極高。

給您的建議：

若確需借名買房，務(wù)必簽訂書面協(xié)議，明確出資、權(quán)屬、過戶條件；

所有資金往來通過本人賬戶轉(zhuǎn)賬，保留完整流水；

具備過戶條件后，立即辦理變更登記，切勿拖延；

涉及家庭成員間財產(chǎn)安排，提前咨詢專業(yè)律師，避免日后糾紛。

結(jié)語

本案提醒我們：房產(chǎn)無小事，信任需留痕。無論是父母資助子女，還是兄弟姐妹合作購房，都應(yīng)“親兄弟，明算賬”，用法律文件守護親情與權(quán)益。

【本文由房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團隊撰寫，旨在分享專業(yè)見解，不構(gòu)成具體法律建議。如您有類似法律問題，歡迎聯(lián)系我們進行一對一咨詢。】

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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