從華潤置地2025年財報看房企轉型之困

編輯 | 虞爾湖

出品 | 潮起網(wǎng)「于見專欄」

2025年3月30日，華潤置地發(fā)布了其2025年度業(yè)績報告。這份被管理層稱為“頗具分量”的成績單顯示，全年營業(yè)收入2814.4億元，股東應占凈利潤254.2億元，經(jīng)營性業(yè)務利潤貢獻首次超過五成。

在看似亮眼的數(shù)據(jù)背后，卻隱藏著令人擔憂的信號，開發(fā)業(yè)務毛利率已跌至15.5%的歷史低位，核心凈利潤同比下滑11.6%，總負債高達2814.7億元。

過去一年里，從長沙承重梁鋼筋被切斷到上海“碰瓷業(yè)主”事件，從多地爆發(fā)維權潮到高管違法違紀頻發(fā)，這家擁有央企背景的房地產(chǎn)巨頭，正在經(jīng)歷一場前所未有的信任危機。當“利潤王”的光環(huán)逐漸褪去，華潤置地究竟怎么了？

財報背后的隱憂

華潤置地2025年財報最引人注目的，不是那254.2億元的凈利潤，而是核心凈利潤同比下降11.6%這一事實。作為曾經(jīng)房地產(chǎn)行業(yè)公認的“利潤王”，華潤置地正在失去其最引以為傲的盈利能力。

翻開歷年財報，可以清晰地看到一條觸目驚心的下滑曲線，從巔峰時期的暴利到如今的微利，華潤置地的盈利能力正在以驚人的速度萎縮。

數(shù)據(jù)顯示，華潤置地開發(fā)銷售型業(yè)務的毛利率已從2018年的42.9%歷史高位，一路下滑至2025年的15.5%。七年時間，毛利率跌去近三成，這一降幅在整個房地產(chǎn)行業(yè)都屬罕見。

盡管2025年結算均價上升了10.5%，但土地成本上漲約14%的殘酷現(xiàn)實，直接將結算毛利率拉低至15.5%的水平。這意味著，華潤置地的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務幾乎已經(jīng)無利可圖，每賣出一套房的利潤空間被壓縮到了極致。

以一套總價1000萬元的房子計算，開發(fā)商的毛利潤僅有155萬元，再扣除營銷費用、管理費用、財務費用等各項支出，凈利潤更是微薄得可憐。

更令人擔憂的是負債狀況。截至2025年底，華潤置地總借貸高達2814.7億元，雖然手持現(xiàn)金1169.9億元，凈有息負債率控制在39.2%，但如此龐大的債務規(guī)模，在行業(yè)深度調整期無疑是一顆定時炸彈。

即便加權平均融資成本降至2.72%的歷史新低，按照這一利率計算，每年的利息支出就高達76億元。這意味著華潤置地每年辛苦賺來的利潤，有相當大一部分要用于償還銀行利息。一旦銷售回款不及預期，或者融資環(huán)境收緊，企業(yè)的現(xiàn)金流將面臨巨大壓力。

管理層試圖用“經(jīng)營性業(yè)務利潤貢獻首超五成”來轉移視線，但這恰恰暴露了問題的本質——房地產(chǎn)開發(fā)這一主業(yè)已經(jīng)難以為繼，不得不依靠收租業(yè)務來支撐門面。2025年，經(jīng)營性不動產(chǎn)收租型業(yè)務實現(xiàn)營業(yè)額254.4億元，凈利潤98.7億元，毛利率高達71.8%。

這種“以租養(yǎng)售”的模式看似穩(wěn)健，實則是對開發(fā)業(yè)務頹勢的變相承認。問題是，商業(yè)地產(chǎn)的培育需要漫長的周期和巨額的資金投入，華潤置地能否在開發(fā)業(yè)務持續(xù)失血的情況下，維持商業(yè)地產(chǎn)的擴張步伐，存在很大的不確定性。

有意思的是，華潤置地在業(yè)績會上高調宣布“錨定世界一流”的目標，但財務數(shù)據(jù)卻顯示其正在與“世界一流”漸行漸遠。一家真正優(yōu)秀的企業(yè)，不應該靠收縮主業(yè)、依賴收租來維持利潤，而應該在核心領域保持競爭力。當萬科、保利等同行紛紛探索新的業(yè)務模式時，華潤置地的“世界一流”口號，聽起來更像是一種自我安慰。

華潤置地信譽的崩塌

如果說財務數(shù)據(jù)的下滑還可以通過戰(zhàn)略調整來彌補，那么產(chǎn)品質量的崩塌則是對品牌信譽的根本性傷害。2024年以來，華潤置地在全國多個城市爆發(fā)維權事件，涉及上海、北京、蘇州、南京、杭州、成都、武漢、鄭州、深圳、濟南等核心城市，幾乎覆蓋了其所有重點布局區(qū)域。這些維權事件不是孤立的個案，而是系統(tǒng)性的質量問題集中爆發(fā)。

2025年7月，長沙潤府項目爆出承重梁鋼筋被切斷的嚴重質量事故。該項目B區(qū)3棟、9棟、10棟共314戶中，約300戶房屋存在不同程度的房梁受損問題，部分房屋鋼筋保護層被鑿剔1至2公分，更嚴重的則是次梁內的部分鋼筋被直接切斷。

要知道，承重梁是房屋的“脊梁”，鋼筋被切斷意味著結構安全受到嚴重威脅。而這樣存在嚴重安全隱患的房屋，竟然能夠通過驗收并交付給業(yè)主，令人匪夷所思。據(jù)長沙市住房和城鄉(xiāng)建設局調查，問題源于精裝修施工時廚房推拉門尺寸存在偏差，施工單位為強行安裝，不惜剔鑿房梁、切斷鋼筋。

此“削足適履”式的施工方式，暴露出華潤置地在工程管理上的巨大漏洞。

上海前灘潤璟項目的維權事件同樣令人側目。這個單價高達13萬元/平方米的“豪宅”項目，被業(yè)主投訴存在嚴重的降標減配問題：購房合同約定的智能馬桶變成了普通馬桶，室內新風口、客廳墻紙、主臥門、廚房墻面、衛(wèi)生間巖板等多處都在降低交付標準。

面對業(yè)主的合理訴求，華潤置地的態(tài)度卻是拒絕溝通、敷衍了事。有業(yè)主表示：“單價13萬的房子，標榜是業(yè)內標桿，但拒絕和業(yè)主溝通，寧愿花錢雇水軍，但拒絕和業(yè)主協(xié)商房屋質量問題。”這種傲慢的態(tài)度，與央企應有的責任擔當形成了鮮明對比。

杭州杭珹未來中心項目的業(yè)主更是用“完全感覺安置房的品質、坐牢的風格，天天鐵窗淚”來形容自己的購房經(jīng)歷。2023年12月收房時發(fā)現(xiàn)的諸多質量問題，開發(fā)商承諾2024年2月修好，但直到2024年5月仍未全部完成維修，房間天花板漏水等問題依然存在。

對此，杭州余杭區(qū)住建局調查答復稱，反映的問題基本屬實，已聯(lián)系督促開發(fā)商及時落實維修。連政府監(jiān)管部門都看不下去了，可見問題的嚴重程度。

2025年11月，上海“中環(huán)置地中心·潤府”項目更是爆出令人震驚的“碰瓷業(yè)主”事件。在業(yè)主因房屋質量問題與開發(fā)商召開溝通會期間，客戶關系部負責人竟然通過微信指令現(xiàn)場員工：“想辦法制造沖突，順勢倒地”，并催促“你倒！直接可以抓了”。

這種試圖通過“碰瓷”來構陷業(yè)主的行為，徹底刷新了行業(yè)下限，也讓華潤置地“央企擔當”的人設碎了一地。該事件被曝光后，迅速引發(fā)全網(wǎng)嘩然，多家主流媒體跟進報道，華潤置地的品牌形象遭受重創(chuàng)。

據(jù)問政四川平臺數(shù)據(jù)顯示，僅2024年6月1日至18日期間，華潤置地就收到了多達23條投訴，涉及華潤時代之城、華潤未來之城3期、華潤錦江悅府、華潤鳳凰城、華潤中央公園、華潤二十四城等多個項目，問題涵蓋噪音、虛假宣傳、降標減配以及不按要求整改等。

濟寧萬象府三期業(yè)主投訴房屋存在漏雨、鋼筋裸露銹蝕、陽臺主體被破壞等嚴重質量問題；南京潤鴻府業(yè)主質疑開發(fā)商未按合同規(guī)定使用裝修材料，實體房屋內層高與樣板房宣傳不符；蘇州湖西觀云項目被投訴存在隱瞞消費者、虛假宣傳等問題。一張又一張的罰單、一項又一項的維權，正在一點點消耗著華潤置地在消費者心中的形象。

轉型之路在何方

產(chǎn)品質量問題的頻發(fā)，本質上反映了企業(yè)內部管理的混亂。而華潤置地的管理問題，不僅體現(xiàn)在項目層面，更體現(xiàn)在高層治理上。一家企業(yè)的文化和價值觀，往往由其最高管理層決定。當高管層頻頻爆出丑聞，企業(yè)的根基就已經(jīng)動搖了。

2024年6月，華潤置地前任董事會主席唐勇因受賄罪被判處有期徒刑15年。這位曾經(jīng)掌舵華潤置地多年的“一把手”，最終倒在了貪腐的泥潭中。僅僅一個月后，2024年7月，華潤置地中西部大區(qū)總經(jīng)理陳剛又因涉嫌暴力侵犯女下屬被免職。短短兩個月內，兩位高管相繼“落馬”，暴露出企業(yè)內部治理的嚴重漏洞。

作為央企背景的房地產(chǎn)企業(yè)，華潤置地本應成為行業(yè)合規(guī)經(jīng)營的標桿，但高管的違法違紀行為，無疑給企業(yè)形象蒙上了厚厚的陰影。上梁不正下梁歪，高層管理的混亂必然會傳導到基層，這也是華潤置地項目質量問題頻發(fā)的重要原因之一。

在戰(zhàn)略層面，華潤置地的“三條增長曲線”戰(zhàn)略看似清晰，實則充滿了不確定性。第一曲線開發(fā)銷售型業(yè)務毛利率持續(xù)下滑，從2018年的42.9%跌至2025年的15.5%，幾乎已無利潤空間；第二曲線經(jīng)營性不動產(chǎn)收租型業(yè)務雖然毛利率高達71.8%，但規(guī)模有限，2025年營業(yè)額僅254.4億元，與2381.6億元的開發(fā)業(yè)務營業(yè)額相比，仍是小巫見大巫；第三曲線輕資產(chǎn)管理收費型業(yè)務更是杯水車薪，178.3億元的營業(yè)額難堪大任。這種“三條腿走路”的戰(zhàn)略，本質上是對主業(yè)衰退的被動應對，而非主動的戰(zhàn)略升級。

2026年初，華潤置地進行了新一輪組織調整，撤銷大區(qū)層級，地區(qū)公司從20個合并至18個，治理結構轉向“職能平臺+業(yè)務航道”模式，傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務則由“總部-大區(qū)-地區(qū)公司”三級體系簡化為“總部-地區(qū)公司”的扁平架構。

管理層稱這是“基于戰(zhàn)略升級后的治理結構深度重構”，但在外界看來，這不過是行業(yè)寒冬下的收縮自保。當企業(yè)開始通過組織架構調整來掩蓋業(yè)務困境時，往往意味著真正的危機才剛剛開始。

華潤置地管理層在業(yè)績會上表示，預計2026年銷售規(guī)模與2025年基本持平。但在房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷、購房者信心不足的大背景下，這一預期能否實現(xiàn)，存在很大的不確定性。

便實現(xiàn)了持平的銷售規(guī)模，以目前15.5%的毛利率水平，開發(fā)業(yè)務幾乎已無利潤空間可言。企業(yè)所謂的“轉型”，更像是一場被迫的逃亡，而非主動的升級。

從“利潤王”到“維權王”，華潤置地的墜落速度令人唏噓。作為央企，華潤置地本應以更高的標準要求自己，在產(chǎn)品品質、客戶服務、合規(guī)經(jīng)營等方面樹立行業(yè)標桿。

然而現(xiàn)實卻是，為了追求規(guī)模和利潤，不惜犧牲產(chǎn)品質量；為了逃避責任，不惜“碰瓷”業(yè)主；為了掩蓋問題，不惜敷衍塞責。這種短視的行為，正在一點點消耗著企業(yè)多年積累的品牌信譽。當消費者提起華潤置地時，想到的不再是“品質”和“信任”，而是“維權”和“避坑”，這才是對企業(yè)最大的傷害。

結語

華潤置地的案例，折射出整個房地產(chǎn)行業(yè)的深層困境。在行業(yè)高速增長期，高周轉、高杠桿的模式讓企業(yè)賺得盆滿缽滿，但也埋下了質量隱患和債務風險的種子。當行業(yè)進入調整期，這些隱患開始集中爆發(fā)，即便是央企背景的華潤置地也難以幸免。這是行業(yè)的共性問題，但更是企業(yè)自身的問題。

2025年財報中的那些數(shù)字，2814.4億元營收、254.2億元凈利潤、51.8%的經(jīng)營性業(yè)務利潤貢獻，終究只是冰冷的統(tǒng)計。而長沙被切斷的鋼筋、上海“碰瓷”的鬧劇、全國各地業(yè)主的維權淚水，才是華潤置地真實的2025年寫照。這些鮮活的故事，比任何財務數(shù)據(jù)都更能說明問題。

對于華潤置地而言，“創(chuàng)建世界一流”的目標固然宏大，但更重要的是腳踏實地解決眼前的問題：給被切斷鋼筋的業(yè)主一個安全的住所，給降標減配的業(yè)主一個合理的賠償，給所有信任華潤品牌的消費者一個真誠的道歉。央企的擔當，不應該只是一句掛在嘴邊的口號，而應該體現(xiàn)在每一套交付的房子里、每一次與客戶的溝通中、每一個管理決策的背后。

三十而立的華潤置地，正站在一個關鍵的十字路口。是繼續(xù)沉迷于過去的輝煌、在維權和投訴中消耗品牌信譽，還是痛定思痛、以客戶需求為導向重塑企業(yè)形象，將決定這家央企房企能否真正走向“世界一流”。時間不會等待猶豫者，市場也不會原諒傲慢者。對于華潤置地來說，最危險的不是眼前的困境，而是對困境的漠視。華潤置地，該醒醒了。

【天眼查顯示】華潤置地 (北京) 股份有限公司是一家中外合資的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，隸屬于華潤集團。公司核心業(yè)務聚焦住宅開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)運營及物業(yè)管理，通過開發(fā)銷售型項目與持有經(jīng)營性不動產(chǎn)相結合的模式，在北京及環(huán)京區(qū)域形成多維度項目布局。旗下橡樹灣系列住宅項目及鳳凰置地廣場等商業(yè)地標，體現(xiàn)了其在品質地產(chǎn)領域的專業(yè)能力。作為華潤房地產(chǎn)集團的重要成員，公司依托集團資源構建了成熟的開發(fā)體系，在房地產(chǎn)開發(fā)資質與資本運作方面具備行業(yè)競爭力，持續(xù)推動區(qū)域城市更新與空間價值提升。