草坪變頂豪，香江1號能否扭轉香江控股虧損局面？

2026年的廣州頂豪市場，正上演著一場熱度狂歡。

據(jù)克而瑞最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計，一季度廣州3000萬級以上豪宅成交同比暴漲128.13%，增速領跑一線城市；

保利玥璽灣一套611㎡頂復以1.87億元成交，單價突破28萬/㎡，刷新廣州一手頂級豪宅單價紀錄；星河灣·半島五號單日成交4套頂復，攬金超7.19億元，頂豪賽道的熱度可見一斑。

在這場頂豪狂歡中，番禺萬博板塊的一個新面孔也引發(fā)了市場關注：

香江1號。

這個由昔日6萬㎡社區(qū)草坪轉型而來的項目，不僅是香江控股首次正式?jīng)_擊頂豪賽道的嘗試，更被市場視為這家上市房企擺脫虧損困境、實現(xiàn)業(yè)績翻盤的關鍵籌碼。

大草坪變身頂豪

香江1號背后承載的“厚望”

香江1號的誕生地，纏繞著一段關于“承諾與變遷”的漫長糾葛。

2001年，錦繡香江首期入市，約6萬平方米的大草坪是開發(fā)商筆下“城市綠洲”的核心注腳，是業(yè)主休閑時光的載體，更是打動無數(shù)購房者的關鍵記憶點。

彼時的宣傳資料里，這片草坪被定義為“社區(qū)永久配套綠地”，與數(shù)萬畝長隆生態(tài)森林呼應，構筑起“生態(tài)居住”的核心賣點。

從2002到2012年的八期銷售周期里，這片草坪始終是項目對外展示的重要名片。

轉折始于2012年，大草坪的規(guī)劃性質(zhì)開始動搖。十余年間，業(yè)主的維權與開發(fā)商的推進形成拉鋸，直至2019年控規(guī)修正方案被批準。

官方的說法是，由于之前電子數(shù)據(jù)庫錄入有誤，這塊草坪被誤認為是園地（E3），如今規(guī)自局已將其糾正為二類居住用地。

2024年挖機駛入草坪，曾經(jīng)的“生態(tài)配套”正式踏上“頂豪用地”的轉型之路。

草坪變豪宅，背后或許也有香江控股的現(xiàn)實考量。

首次年度虧損

香江控股的翻盤之困

近年來，這家以生態(tài)住宅、家居商貿(mào)起家的企業(yè)，在地產(chǎn)賽道上的處境愈發(fā)艱難。

據(jù)最新的財報數(shù)據(jù)顯示，香江控股2025年預計迎來上市以來首次年度虧損，歸母凈利潤虧損區(qū)間在8000萬至9800萬元；扣非凈利潤虧損更是達到20000萬元至21800萬元，業(yè)績下滑態(tài)勢明顯。

從公開財務數(shù)據(jù)來看，企業(yè)的經(jīng)營壓力早已顯現(xiàn)。

2025年前三季度，香江控股營業(yè)總收入僅11.47億元，相較于2024年全年37.60億元的營收規(guī)模，下滑幅度顯著；截至2025年9月末，公司資產(chǎn)合計162.84億元，負債合計107.67億元，在手現(xiàn)金及等價物余額6.41億元，卻要直面12.39億元的短期負債，融資環(huán)境也面臨一定壓力。

房地產(chǎn)行業(yè)“高周轉”模式退潮后，香江控股的核心業(yè)務持續(xù)承壓，盈利空間不斷壓縮。

在這樣的背景下，香江1號對于香江控股的意義，不言而喻。

按照市場預估，香江1號貨值超百億，若能順利去化，將為企業(yè)帶來可觀的現(xiàn)金流與利潤回報，有望緩解當前的財務壓力，甚至扭轉虧損局面。

但這場承載著翻盤期待的頂豪嘗試，從一開始就面臨著多重考驗。

“健康第一頂豪”差異化定位

能否扭轉局面？

頂豪市場的競爭，從來都是稀缺資源的比拼。

廣州頂豪市場早已形成成熟的價值格局，珠江新城、金融城、琶洲構成的“一江三核”，憑借不可再生的江景、城市中軸資源，成為頂豪定價的核心支撐，也劃定了頂豪賽道的準入門檻。

反觀香江1號所處的萬博板塊，盡管近年來商業(yè)、產(chǎn)業(yè)配套日趨成熟，成為少有成型的CBD，但放到全城頂豪的坐標系中對比，仍有明顯差距。

且它缺乏“一江三核”那樣的頂級稀缺資源，其生態(tài)資源，遠未達到頂豪所需的“資源獨占”高度。

這也是為什么，香江1號從定位開始，就選擇了一條差異化路徑。

項目打出“廣州第三座全球頂豪”“健康第一頂豪”“1號藝術資產(chǎn)”的定位，核心緊緊圍繞“健康”“藝術”“科技”三大關鍵詞展開，而這恰好是香江控股最為擅長的領域。

香江控股脫胎于家居商貿(mào)領域，其地產(chǎn)板塊歷經(jīng)二十余年布局，產(chǎn)品主陣線始終聚焦于生態(tài)大盤這一賽道。

從廣州錦繡香江，到全國多地同系項目，均錨定中端至中高端改善客群，主打生態(tài)宜居、高性價比的大眾改善產(chǎn)品。做頂豪，算是頭一回。

較于傳統(tǒng)頂豪比拼的江景、城芯資源，“健康”是香江最熟悉、也最有底氣的優(yōu)勢，將其作為頂豪定位的核心，既是對自身基因的延續(xù)，也是對資源短板的巧妙彌補。

而“藝術”標簽的植入，則與香江控股董事長翟美卿的個人資源深度綁定。除了知名企業(yè)家、慈善家的身份，翟美卿還是香江書畫藝術館館長，曾以藝術家的身份舉辦過個人畫展。

但必須正視的是，這種與傳統(tǒng)頂豪價值敘事截然不同的定位，最終能否獲得市場的認可與青睞，仍是個未知。

而且，頂豪項目的打造，從來都是一場“燒錢”的游戲。從產(chǎn)品打磨、配套建設到后期運營，都需要持續(xù)的巨額資金投入。

鵬瑞1號土地出讓時的最低總投資要求便高達160億元，實際投入可能更高，單會所投入就達10億，而香江1號無論是全球頂奢設計團隊的聘請，還是高端配套的打造，同樣需要充足的資金支撐。

但從香江控股當前的財務狀況來看，其資金實力能否支撐項目的持續(xù)投入，仍存在較大疑問。

資金鏈的緊張，也體現(xiàn)在項目的房源狀態(tài)上。陽光家緣官方信息顯示，香江1號已取證的樓棟中，不少房源處于抵押狀態(tài)。

在行業(yè)內(nèi)，開發(fā)階段通過資產(chǎn)抵押獲取周轉資金，本是較為常見的操作，但對于定位高端的頂豪項目而言，大規(guī)模房源抵押，也從側面反映出項目背后資金層面的實際狀況。

對于香江控股而言，香江1號無疑是一次關鍵的“豪賭”。

在當下頂豪市場激烈的競爭中，香江1號能否扛起香江控股的翻盤大旗，打破企業(yè)的虧損困局？

最終答案，還需要時間與市場來給出。

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