聚焦！綠城中國(guó)的“精準(zhǔn)投資”之道

2026年3月31日，綠城中國(guó)召開(kāi)2025年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。在房地產(chǎn)行業(yè)仍處于筑底調(diào)整、去庫(kù)存壓力貫穿全年的背景下，管理層交出了一份“穩(wěn)中有進(jìn)、進(jìn)中提質(zhì)”的經(jīng)營(yíng)答卷。

2025年業(yè)績(jī)報(bào)顯示，綠城中國(guó)全年合同銷(xiāo)售2519億元，新增貨值1355億元，一二線占比86%，期末可售貨值2300億元；現(xiàn)金短債比創(chuàng)歷史新高，融資成本降至3.3%。

這份成績(jī)單背后，是綠城中國(guó)對(duì)土地市場(chǎng)的精準(zhǔn)把脈。在業(yè)績(jī)會(huì)上，管理層明確表示，2026年初步拿地目標(biāo)約1000億元，將繼續(xù)以“守牢安全底線、做一成一”為第一原則，兼顧現(xiàn)金流與利潤(rùn)，核心邏輯是“看項(xiàng)目本身，而非簡(jiǎn)單看城市能級(jí)”。

在行業(yè)新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵窗口，綠城中國(guó)不追規(guī)模、不賭熱點(diǎn)，而是以項(xiàng)目質(zhì)地為準(zhǔn)繩、以風(fēng)險(xiǎn)防控為底線、以產(chǎn)品力為放大器，持續(xù)構(gòu)建高質(zhì)量、可兌現(xiàn)的土地儲(chǔ)備。這一投資邏輯，正成為觀察房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展路徑的重要樣本。

不追熱點(diǎn)，看項(xiàng)目本身

2025年，綠城中國(guó)全年新增50宗地塊，可售面積318萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)可售貨值1355億元，權(quán)益土地款511億元，權(quán)益比例維持較高水平。其中，一二線城市貨值占比達(dá)到86%，核心城市貢獻(xiàn)突出，體現(xiàn)了公司“聚焦核心+結(jié)構(gòu)優(yōu)化”的投資策略。

業(yè)績(jī)會(huì)上，管理層分析稱當(dāng)前土地市場(chǎng)供給端節(jié)奏放緩，供給總量下降，優(yōu)質(zhì)地塊較少，主要受供地節(jié)奏調(diào)整、市場(chǎng)去化壓力加大以及開(kāi)發(fā)商資金狀況趨緊等多重因素影響。

具體而言，庫(kù)存規(guī)模較大、去化周期較長(zhǎng)的城市，行業(yè)整體拿地意愿明顯減弱；而庫(kù)存較低、去化較快、需求基礎(chǔ)較好的城市，則成為房企重點(diǎn)爭(zhēng)奪對(duì)象。

在此背景下，綠城中國(guó)堅(jiān)持“守牢安全底線、做一成一”為投資原則，不以單一規(guī)模指標(biāo)為導(dǎo)向，而是綜合考量現(xiàn)金流安全與利潤(rùn)空間。管理層指出，2026年投資環(huán)境可能是近年來(lái)最復(fù)雜的一年，土地市場(chǎng)分化將進(jìn)一步加劇。

未來(lái)，綠城中國(guó)將持續(xù)強(qiáng)化投研能力，深化城市與板塊研究，從人口結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)支撐、庫(kù)存周期、產(chǎn)品匹配度等多個(gè)維度進(jìn)行系統(tǒng)評(píng)估，并重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目自身質(zhì)地，避免簡(jiǎn)單依據(jù)城市能級(jí)或市場(chǎng)熱度做出決策。

在深耕核心城市的同時(shí)，綠城中國(guó)亦積極尋找非熱點(diǎn)城市中的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，通過(guò)精準(zhǔn)研判篩選具備長(zhǎng)期價(jià)值的優(yōu)質(zhì)地塊。

這一邏輯貫穿全年投資動(dòng)作。綠城中國(guó)在窗口期采取“早進(jìn)入、快周轉(zhuǎn)”的策略，提升項(xiàng)目轉(zhuǎn)化效率，確保新增土儲(chǔ)能夠快速形成銷(xiāo)售與回款。

同時(shí)，綠城中國(guó)持續(xù)迭代投研體系，提高投資精準(zhǔn)度，投后兌現(xiàn)率維持高位。多個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)拿地后快速開(kāi)發(fā)、快速入市、快速去化，動(dòng)態(tài)貨值與利潤(rùn)率較初始測(cè)算明顯提升。

這種投資方式有效避免了高杠桿擴(kuò)張與高風(fēng)險(xiǎn)投資，在行業(yè)整體投資收縮、住宅新開(kāi)工面積持續(xù)下滑的背景下，綠城仍保持新增貨值行業(yè)前列。

數(shù)據(jù)顯示，2025年新建商品房銷(xiāo)售規(guī)模持續(xù)收縮，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資連續(xù)四年下降，房企開(kāi)發(fā)資金同比減少13%，融資環(huán)境仍然承壓。

面對(duì)這樣的行業(yè)環(huán)境，綠城中國(guó)堅(jiān)持“項(xiàng)目質(zhì)地優(yōu)先”的投資理念，將資源集中投入開(kāi)發(fā)主業(yè)與代建業(yè)務(wù)，強(qiáng)化現(xiàn)金流創(chuàng)造能力。2026年，計(jì)劃新增投資約1000億元，并將根據(jù)市場(chǎng)變化動(dòng)態(tài)調(diào)整節(jié)奏，體現(xiàn)出“過(guò)程控制、動(dòng)態(tài)校準(zhǔn)”的投資策略。

與此同時(shí)，綠城中國(guó)主動(dòng)推進(jìn)長(zhǎng)庫(kù)存去化，2021年及以前項(xiàng)目貨值占比持續(xù)下降，整體庫(kù)存結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，為新增投資騰出空間。通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)考核、資源傾斜、重點(diǎn)突破、老盤(pán)新作等措施，公司實(shí)現(xiàn)存量與增量協(xié)同推進(jìn)。

一方面優(yōu)化存量資產(chǎn)質(zhì)量、釋放現(xiàn)金流；另一方面為新增土儲(chǔ)提供更高效的兌現(xiàn)基礎(chǔ)。這種“輕裝上陣”的策略，使綠城在行業(yè)筑底階段仍保持穩(wěn)健擴(kuò)張能力，也為未來(lái)市場(chǎng)回暖積蓄動(dòng)能。

不追規(guī)模，但手里有糧

截至2025年末，綠城中國(guó)可售貨值約2300億元，為2026年約1300億元銷(xiāo)售目標(biāo)提供了充足支撐。其中，2021年及以前形成的重難點(diǎn)庫(kù)存仍占一定比例，但已連續(xù)多年下降，庫(kù)存結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。

在業(yè)績(jī)會(huì)上，綠城中國(guó)明確提出，2026年將繼續(xù)加大庫(kù)存去化力度，通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)考核政策、資源向存量?jī)A斜、關(guān)鍵項(xiàng)目重點(diǎn)突破、激活低效貨值及老盤(pán)升級(jí)等措施，推動(dòng)存量資產(chǎn)高效轉(zhuǎn)化。

新增土儲(chǔ)方面，2025年新增1355億元貨值中，一二線城市占比達(dá)86%，核心城市布局特征明顯。

從區(qū)域分布看，長(zhǎng)三角區(qū)域占比依然較高，杭州、上海、北京等核心城市貢獻(xiàn)突出，體現(xiàn)出綠城中國(guó)“深耕核心城市、適度擴(kuò)展優(yōu)質(zhì)區(qū)域”的投資策略。同時(shí)，綠城中國(guó)亦在部分非熱點(diǎn)城市獲取優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，體現(xiàn)出“結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)優(yōu)先”的投資思路。

這些新增項(xiàng)目具備多方面優(yōu)勢(shì)。首先是去化能力較強(qiáng)。2025年綠城中國(guó)實(shí)現(xiàn)操盤(pán)銷(xiāo)售2519億元，自投銷(xiāo)售1534億元，多數(shù)核心城市項(xiàng)目銷(xiāo)售排名保持前列，21個(gè)城市進(jìn)入當(dāng)?shù)劁N(xiāo)售前十，市場(chǎng)占有率持續(xù)提升?；乜盥蔬_(dá)到101%，維持行業(yè)較高水平，反映優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)在分化市場(chǎng)中的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

其次是產(chǎn)品匹配度較高。綠城中國(guó)連續(xù)多年保持產(chǎn)品力領(lǐng)先，并持續(xù)升級(jí)“好房子”標(biāo)準(zhǔn)。新增項(xiàng)目在規(guī)劃階段即按照高品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)居住體驗(yàn)與產(chǎn)品差異化優(yōu)勢(shì)，使項(xiàng)目具備更強(qiáng)溢價(jià)能力與去化能力。這種產(chǎn)品力與土地儲(chǔ)備的高度匹配，為項(xiàng)目利潤(rùn)兌現(xiàn)提供保障。

再次是風(fēng)險(xiǎn)控制能力增強(qiáng)。綠城維持較高權(quán)益比例，現(xiàn)金短債比處于安全區(qū)間，融資成本保持低位，債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。公司在投資決策階段實(shí)行嚴(yán)格評(píng)審機(jī)制，確保新增項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)可控，避免歷史遺留項(xiàng)目對(duì)現(xiàn)金流產(chǎn)生拖累。

此外，未來(lái)可售貨值結(jié)構(gòu)更加優(yōu)化。若2026年新增1000億元投資目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，疊加現(xiàn)有2300億元庫(kù)存，綠城中國(guó)將形成穩(wěn)定貨值池，能夠支撐未來(lái)銷(xiāo)售目標(biāo)，同時(shí)提升核心城市項(xiàng)目占比。

在行業(yè)進(jìn)入去庫(kù)存階段的背景下，多數(shù)城市庫(kù)存周期仍處高位，市場(chǎng)恢復(fù)節(jié)奏分化明顯。綠城中國(guó)通過(guò)“城市深耕+板塊研究+項(xiàng)目篩選”的三重過(guò)濾機(jī)制，確保每一宗土地具備較強(qiáng)兌現(xiàn)能力。

一直以來(lái)，綠城中國(guó)不追求總量最大，而強(qiáng)調(diào)結(jié)構(gòu)最優(yōu)、風(fēng)險(xiǎn)最低與價(jià)值最大化，體現(xiàn)出精準(zhǔn)投資的核心邏輯。

這種結(jié)構(gòu)優(yōu)化策略，使綠城中國(guó)在市場(chǎng)回暖階段能夠率先釋放項(xiàng)目?jī)r(jià)值，同時(shí)降低周期波動(dòng)對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的影響。隨著核心城市改善需求逐步釋放，其土儲(chǔ)優(yōu)勢(shì)有望進(jìn)一步體現(xiàn)。

不賭市場(chǎng)，靠產(chǎn)品說(shuō)話

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)仍處筑底階段，市場(chǎng)模式持續(xù)調(diào)整，高質(zhì)量發(fā)展成為行業(yè)共識(shí)。在這一背景下，綠城中國(guó)以優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)與產(chǎn)品力為核心構(gòu)建“雙輪驅(qū)動(dòng)”模式，形成穿越周期的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

2025年新增項(xiàng)目中，一二線城市占比達(dá)到86%，多數(shù)位于具備人口吸附力、產(chǎn)業(yè)支撐與改善需求的核心板塊。這類(lèi)項(xiàng)目不僅具備較穩(wěn)定的客戶基礎(chǔ)，也為高品質(zhì)產(chǎn)品落地提供了空間。

與依賴市場(chǎng)熱度不同，綠城中國(guó)更強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目自身質(zhì)地，包括區(qū)位成熟度、客群匹配度、產(chǎn)品定位以及去化節(jié)奏等多重因素。通過(guò)前置研判與精細(xì)測(cè)算，在投資端便對(duì)項(xiàng)目未來(lái)的銷(xiāo)售與利潤(rùn)形成較高確定性。

這種從源頭控制風(fēng)險(xiǎn)的方式，使得新增土儲(chǔ)不僅具備規(guī)模意義，更具備可兌現(xiàn)價(jià)值，從而為后續(xù)經(jīng)營(yíng)提供穩(wěn)定支撐。

在此基礎(chǔ)上，綠城中國(guó)持續(xù)強(qiáng)化產(chǎn)品體系建設(shè)，從居住體驗(yàn)、空間設(shè)計(jì)、社區(qū)功能到服務(wù)配套等多個(gè)維度提升產(chǎn)品力，并通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化與個(gè)性化結(jié)合的方式，實(shí)現(xiàn)不同城市與不同客群的精準(zhǔn)匹配。

這樣的產(chǎn)品策略，使項(xiàng)目在進(jìn)入市場(chǎng)后更容易形成識(shí)別度，提高去化效率，同時(shí)增強(qiáng)溢價(jià)能力。在行業(yè)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)加劇的環(huán)境下，產(chǎn)品力所帶來(lái)的價(jià)值優(yōu)勢(shì)，成為綠城中國(guó)維持銷(xiāo)售穩(wěn)定與利潤(rùn)空間的重要保障。

近年來(lái)，綠城中國(guó)根據(jù)市場(chǎng)變化動(dòng)態(tài)調(diào)整拿地規(guī)模，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段，通過(guò)加快周轉(zhuǎn)、提升銷(xiāo)售節(jié)奏與強(qiáng)化回款管理，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流閉環(huán)。資金安全與經(jīng)營(yíng)效率的同步提升，使綠城中國(guó)在市場(chǎng)波動(dòng)中具備更強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，也為持續(xù)投資提供空間。

面對(duì)行業(yè)去庫(kù)存壓力，綠城中國(guó)主動(dòng)推動(dòng)老項(xiàng)目升級(jí)與盤(pán)活，通過(guò)產(chǎn)品重塑、營(yíng)銷(xiāo)調(diào)整以及資源重新配置，提高存量項(xiàng)目去化效率。

隨著歷史庫(kù)存占比逐步下降，整體貨值結(jié)構(gòu)持續(xù)改善，新項(xiàng)目貢獻(xiàn)度不斷提升。這種“去舊增新”的結(jié)構(gòu)調(diào)整，使企業(yè)在保持規(guī)模穩(wěn)定的同時(shí)，提高整體資產(chǎn)質(zhì)量，增強(qiáng)未來(lái)盈利能力。

戰(zhàn)略層面，綠城中國(guó)推進(jìn)“開(kāi)發(fā)+代建”雙核主業(yè)布局，強(qiáng)化客戶導(dǎo)向與產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，同時(shí)優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)與投資體系，將風(fēng)險(xiǎn)防控提升至戰(zhàn)略高度。有限資源集中投向核心業(yè)務(wù)，提高經(jīng)營(yíng)效率與投資回報(bào)。

綠城中國(guó)的核心競(jìng)爭(zhēng)力并非來(lái)自單一因素，而是由投資精準(zhǔn)度、產(chǎn)品能力與經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健性共同構(gòu)成。精準(zhǔn)投資確保土地儲(chǔ)備具備兌現(xiàn)基礎(chǔ)，產(chǎn)品能力提升項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)則為持續(xù)發(fā)展提供安全保障。

綠城中國(guó)的“精準(zhǔn)投資”路徑，既是其自身高質(zhì)量發(fā)展的戰(zhàn)略選擇，也為行業(yè)提供了一種可借鑒的發(fā)展樣本，即在規(guī)模與質(zhì)量之間尋求平衡，在風(fēng)險(xiǎn)與增長(zhǎng)之間保持理性，以產(chǎn)品與服務(wù)構(gòu)筑長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

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