綠城中國：時間會給出答案

文源 | 源媒匯

作者 | 利晉

3月31日，綠城中國召開了2025年業績發布會。2025年，綠城實現收入1549.7億元，毛利184.7億元，凈利潤22.9億元。

根據Wind統計數據，在已發布2025年財報的113家港股、A股上市房企中，約66%公司凈利潤錄得虧損，其中，剔除債務重組創造收益的出險房企、港資開發商，綠城凈利潤金額，僅次于華潤、中海等，位居第4名。在行業整體仍處于筑底修復期的背景下，綠城守住了穩健經營的底色。

對于這份成績單，綠城中國執行董事、代理行政總裁耿忠強表示，“公司凈利潤下滑主要是受整個行業仍處于深度調整中，為了公司長遠發展，我們堅決推動長庫存的去化，這也導致2025年結轉毛利率有一定程度下滑。”

五年一循環，十年一周期。在行業急流這些年里，綠城能夠站穩,，關鍵在于其始終是一家戰略驅動型公司。圍繞一二線城市進行精準投資，疊加持續進化的產品力與運營力，綠城走出了一條“戰略先行、能力驅動”的穩健路徑。近兩年，在行業底部盤整階段，綠城主動加快長庫存項目的去化，同時在新獲取土地環節堅持高能級城市聚焦策略，一減一增之間，土儲質量持續提升，逐步從資源依賴過渡到能力溢價。當市場筑底反彈的轉折點出現，綠城將釋放出更強勁的發展動能。

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守住穩健經營的基本盤

2025年，房地產行業繼續維持著底部筑底的態勢。國家統計局數據顯示，全年新建商品房銷售面積約8.81億㎡，同比減少8.7%，新建商品房銷售額約8.4萬億元，同比下降12.6%。

傳導到土地投資端口，大部分頭部規模房企采取一致的策略：以產定投。

如此趨勢下，土地交易市場走向了新的格局，各地推出核心地段的優質地塊，房企土地投資聚焦于一、二線城市，使得企業拿地新增貨值、拿地金額同比有所增長。

克而瑞統計數據顯示，100家典型房企拿地新增貨值約2.26萬億元、總價約1.1萬億元，同比增長分別為2%、3%。

抓住各地推出優質地塊的窗口，2025年，綠城新增50個項目，預計新增貨值約1355億元，位居行業第四，其中，一二線城市新增貨值占比達86%，長三角占比81%。

透過近幾年綠城新增土儲數據，可以發現一個很明顯的特征：保持積極投資策略，且聚焦于安全區域。

綠城中國副總裁、首席運營官李駿在業績會上分析道，行業整體進入去庫存時代，“穩市場”政策持續發力，供求關系將進一步平衡。2026年下半年核心城市銷售有望止跌回穩，預計全年新建商品房成交面積和金額降幅可能進一步收窄。年初新開工還有一定降幅，減量的同時也在實現供給結構的優化。

包括越秀、華潤、中海、金茂等頭部房企高管也在2025年業績會上，都表達同一觀點：未來兩年是筑底修復的關鍵期，高質量的投資會逐漸釋放。

綠城的精準投資在新增土儲結構中體現得尤為明顯。2022年至2025年，綠城拿地承擔成本區間值為408億至595億元，新增貨值均超過了千億元。其中，杭州、寧波、上海、合肥等長三角城市占比區間值為59.5%至84.6%。

這些都是綠城深耕的核心城市，精準布局創造的是結構性機會。上述同期，綠城新增貨值實現當年轉化銷售分別為501億元、549億元、325億元、453億元，占到自投項目銷售額比例區間值為18.9%至29.5%。

在這種前置研判、精準投資、快速轉化的開發能力支撐下，2025年，綠城年內首開54個項目，平均首開去化率為69%，包括杭州悅海棠、西安綠汀芳菲等4個項目已清盤，同時，25個首開項目實現溢價，整體溢價達27.8 億元。

同時，綠城代建業務連續十年位居行業第一，2025年新拓代建面積3535萬㎡，經營性現金流創收同比增長42.3%。

正是這種戰略驅動下的精準布局與高效運營，讓綠城在行業激流中守住了穩健經營的基本盤，并具備了穿越周期的底氣和韌性。

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站穩行業轉折點

當前，綠城正通過“去庫存+優新增”的組合策略，持續提升土儲整體質量。

2025年末，綠城土儲總建面約2371萬㎡，權益比為63.5%，相較2021年，總建面減少59.7%，權益比提升近8個百分點。同時，可售面積為1567萬㎡，權益比為62%，較2022年分別減少60.63%，提升6.個百分點。

我們都知道，以往土儲是盈利、信用根基，但現在更多的是虧損、安全隱憂。而整體土儲規模越往下沉降，特別是對長庫存項目的“終結”，將會給公司創造更具韌性的安全空間。

綠城恐怖之處在于，同時做到了量足、質優。

這正是戰略驅動下精準投資的結果。特別是過去兩年，綠城總土儲一、二線城市比例維持在70%-80%，長三角城市占比卻逐步提升到60%、64%。。

高能級城市，意味著投資、回款雙重確定性，過去5年，綠城回款率均超過100%。這種確定性有另一個核心來源：綠城持續進化的產品力和運營力。

2021年集團層面設立研發設計中心、形成36項前置創新成果；2022年全面落地“以客戶為中心的產品主義”；2023年打通產研客體系，構建“月華系”“海棠系”等8條產品系。

這兩年，綠城還在進化，2024年綠城成為行業首家發布“好房子”標準的企業，推出“心林物語”“立體景觀”等核心景觀IP，整體新項目應用率92.7%；2025年原有四大核心技術體系（優圍、適恒、智慧、產業內裝）整合升級并聚焦應用十大技術系統，新拓項目整體應用率91%。

同時，綠城有著領先于行業的整體開發效率，2025年，整體項目從拿地到實景示范區開放平均5.4個月，到首開平均6.1個月，至交付平均26.2個月。其中，大連、廣州等項目實現新突破，從拿地至首開平均4.5個月、4.6個月，蘇州項目從拿地至交付平均24.5個月。

2025年，綠城實現210個自投及代建項目交付，交付面積為2269萬㎡，過往三年合計交付面積超過7000萬㎡。這使得綠城存貨、合同負債創近五年新低，2025年發展中物業、可供出售之物業、存貨合計金額為2077億元，合同負債為1090億元。

不過，綠城積極主動推進長庫存項目的去化，也帶來了短期的陣痛，2025年凈利潤有所下滑。公司管理層坦言，2025年交付結轉項目貢獻的利潤，主要是綠城股權比例沒那么高的合作項目，包括上海外灘蘭庭、義烏鳳起潮鳴、杭州桂月云翠等。

“為了長遠發展，我們主動積極推進長庫存項目的去化，把2021年及以前的項目的減值帶來的利潤下降。整體趨勢上看，綠城這幾年新做項目的兌現非常好，權益比例在逐步提升，相信隨著這些老庫存的逐步去化、減少，未來規模凈利潤會有所改善”，耿忠強補充道。

高確定性的投資創造了持續穩定現金流，也使綠城保持了境內外融資渠道的暢通，實現融資成本持續壓降。2025年，綠城有息負債減少2.8%至1334億元，其中一年內到期金額占比為18.6%，為歷史新低，平均融資成本也維持歷史新低的3.3%。

透過2025年財報可以看到，綠城已站穩在這行業關鍵的轉折點上。于過去，通過主動去化長庫存與精準新增土儲的雙線推進，公司逐步終結了“資源依賴型”的發展邏輯；于未來，持續進化的產品力、運營力和融資力構建的核心競爭力，將為綠城戰略2030規劃——成為“TOP10 中的全品質標桿”提供堅實支撐。

這是一家戰略驅動型公司的價值回歸。時間會慢慢給出答案。

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