深圳新房的生死局

作者 | 醉酒大鯊魚

文章來源 | 格隆匯樓市

越來越多新房操作讓人看不懂了。

改造巨無霸一記猛拳

在市場陷入價(jià)格混戰(zhàn)中，有新房又給出了一記猛拳。

最近（2026年3月27日），位于深圳龍崗坂田的天安云谷里再次獲批預(yù)售——

2026年3月27日天安云谷里（13棟）取證，53套98~119平戶型，備案均價(jià)約56700元/㎡，總價(jià)區(qū)間約533萬～690萬。

相比去年的1棟77500元/㎡的備案均價(jià)，便宜了2萬+/㎡。

（天安云谷里實(shí)景）

與首批房源備案價(jià)格相差較大，在深圳是比較少見的。

天安云谷里1棟當(dāng)初敢備案7.75萬/㎡的均價(jià)，宣稱把片區(qū)刷新到“香蜜湖水平”，依靠的是“坂田改善天花板”的定位以及地段優(yōu)勢(shì)——

靠近秋葉湖的核心、2梯2戶的樓王配置、118-542㎡純大平層戶型。

（來源：天安云谷官方公眾號(hào)）

但天安云谷里13棟一亮相，價(jià)格相比1棟備案價(jià)，直接打了七折，核心原因是“先天不足”遇上了市場的筑底。

雙重因素下，二者的差距從地塊屬性開始就已注定。

從項(xiàng)目本身看，13棟的短板肉眼可見。

天安云谷里（13棟）位于龍崗區(qū)坂田街道天安崗頭城市更新單元02-05地塊，總占地面積約1.06萬㎡，連1棟所在地塊占地面積一半都不到。

既沒有一線湖景資源，周邊還夾雜著崗頭周邊的舊工業(yè)區(qū)和農(nóng)民房，城市界面還不如核心地塊規(guī)整。

產(chǎn)品配置上，相比天安云谷里1棟也降了檔。

雖然都是超過40層的超高層，容積率也超過了6，車位比都超過1:1，但天安云谷里（13棟）僅2棟住宅，社區(qū)規(guī)模也更小，三梯六戶的配比，相比2梯2戶的1棟社區(qū)，居住舒適度也打了折扣。

戶型上，項(xiàng)目13棟主打98-119㎡剛需戶型，而1棟是清一色的118~542平大戶型，定位不同，定價(jià)自然不在一個(gè)維度。

再看市場大環(huán)境，即使天安云谷里13棟的產(chǎn)品和配置跟得上1棟，要撐不起同樣的定價(jià)，也有一定難度。

坂田周圍的市場，已經(jīng)卷成麻花。

2025年6月信義君御山匯瓏花園開盤折后均價(jià)約5.17萬/㎡，遠(yuǎn)洋天萃世紀(jì)雅園工抵房單價(jià)甚至低至約3.82萬/㎡，城建云宸匯約5.11萬/㎡的備案價(jià)直接給出85折的優(yōu)惠才勉強(qiáng)走量。

（來源：網(wǎng)絡(luò)）

而項(xiàng)目周邊的二手房市場同樣慘淡。

2025年底坂田片區(qū)成交均價(jià)僅約5.4萬/㎡，較2020年9—12月高峰調(diào)整幅度約15.63%。

（來源：樂有家研究中心）

標(biāo)桿小區(qū)佳兆業(yè)城市廣場五期90.15平3房單價(jià)約4.5萬/㎡；

佳兆業(yè)城市廣場一期151.85平5房，單價(jià)約，3.99萬/㎡；

信義嘉御山最新成交的87.57平3房，單價(jià)也才約5.39萬/㎡。

（來源：中介渠道）

同時(shí)，1棟樓王的定價(jià)已被市場證偽，2025年12月獲批預(yù)售的301套房源，截至2026年4月1日，深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)顯示，仍剩168套，去化不足一半。

有了1棟的前車之鑒，13棟的定價(jià)就需要更接地氣了。否則，去化壓力只會(huì)更大。

當(dāng)然13棟也不是全無亮點(diǎn)。

戶型更接地氣，98-119㎡的面積段貼合坂田剛需主流，總價(jià)門檻更友好；

能共享天安云谷的產(chǎn)業(yè)配套，臨近地鐵10號(hào)線崗頭站，未來還有22、27號(hào)線加持；

華為基地、天安云谷產(chǎn)業(yè)園帶來的產(chǎn)業(yè)氛圍也是實(shí)打?qū)崱?/strong>

但這些亮點(diǎn)在價(jià)格為王的市場里，只能是底線支撐，還撐不起溢價(jià)。

價(jià)格便宜是唯一的出路。

樓市的壓艙石

雖然這一批次天安云谷里（13棟）推貨量不多，僅53套，但依舊值得關(guān)注。

一方面，天安云谷里并非普通的項(xiàng)目，而是坂田北域內(nèi)的最大的城市更新項(xiàng)目，前身是龍崗區(qū)坂田街道天安崗頭城市更新單元——

總占地面積76萬㎡，總建筑面積289萬㎡，分多期開發(fā)，體量相當(dāng)于華潤大沖舊改，市場稱之為“坂田版華潤城”。

（來源：深圳市規(guī)劃和自然資源局）

項(xiàng)目的改造對(duì)坂田來說，也是從工業(yè)區(qū)到產(chǎn)城融合新城的蛻變。

過去十幾年，天安云谷已經(jīng)形成聚集效應(yīng)，一二期已經(jīng)聚集了超1200家創(chuàng)新企業(yè)、200+品牌商業(yè)，日常6萬+人，直接帶動(dòng)了坂田的產(chǎn)業(yè)升級(jí)。

（來源：天安云谷官方公眾號(hào)）

而住宅方面，規(guī)劃了超6000套房源，還配建國際化中小學(xué)、2所幼兒園、近30萬㎡商業(yè)集群，相當(dāng)于給坂田補(bǔ)上了“居住+教育+商業(yè)”的短板。

對(duì)坂田樓市而言，天安云谷里的供應(yīng)能夠直接影響片區(qū)格局。

但這一切的前提是賣得出去。

如果銷售去化順暢，不僅能快速兌現(xiàn)配套，還能帶動(dòng)周邊城市界面升級(jí)，讓坂田擺脫“產(chǎn)業(yè)強(qiáng)、居住弱”的標(biāo)簽。

可要是銷售不暢，這個(gè)超大體量項(xiàng)目又會(huì)變成市場的絆腳石。

因?yàn)轫?xiàng)目有4000套左右的回遷房，意味著整個(gè)天安云谷里都被回遷安置物業(yè)包圍著，將有可能影響整個(gè)坂田北的市場預(yù)期。

銷售回款的關(guān)鍵

但更重要的是，天安云谷里，無論哪一棟進(jìn)入銷售，對(duì)開發(fā)商而言，都是關(guān)鍵的一環(huán)。

因?yàn)轫?xiàng)目銷售，決定著建設(shè)資金的“底線”。

天安云谷里13棟的定價(jià)，表面是對(duì)市場的妥協(xié)，背后更多的是項(xiàng)目的現(xiàn)金流焦慮。

天安云谷開發(fā)主體為深圳天安云城投資發(fā)展有限公司。

直接持股股東為深圳天安駿業(yè)投資發(fā)展（集團(tuán)）有限公司，為100%持股。

最終由天安數(shù)碼城控股實(shí)際控制。

而根據(jù)天眼查，天安數(shù)碼城又有50%股權(quán)被天安中國投資有限公司持有。

（來源：天眼查）

天安中國投資是一家老牌港資房企。

3月20日發(fā)布2025年業(yè)績公告，天安中國投資2025年度實(shí)現(xiàn)收入104.98億港元，較2024年的30.12億港元大幅增加約249%。

?股東應(yīng)占溢利為?17.68億港元?，而2024年同期為虧損?2.07億港元?，實(shí)現(xiàn)?扭虧為盈，主要得益于?上海天安1號(hào)二期（C區(qū)）已售住宅單位于2025年初交付并確認(rèn)收入??。

但也意味著，這份業(yè)績并非靠多元業(yè)務(wù)支撐，而是靠單一項(xiàng)目、單一因素?fù)纹饋淼模狈沙掷m(xù)性。

而這份業(yè)績的背后，也是滿滿的隱憂。

業(yè)績表面光鮮，內(nèi)里承壓，集團(tuán)總借款高達(dá)7492.2百萬港元，相比2024年的8067.2百萬港元，降低了約7.13%，但未償還的借款中有68%是在兩年內(nèi)到期，且90%為浮動(dòng)利息借款。

一旦利率上漲，那么利息支出將有所增加，債務(wù)償還壓力也隨之增加。?

（來源：天安2025年度業(yè)績公布）

同時(shí)，天安中國投資還存在一個(gè)明顯的隱憂——

公司集團(tuán)旗下還有總賬面值約8.071億港元的土儲(chǔ)正被進(jìn)行閑置土地調(diào)查，同時(shí)也有賬面值約1.2億港元的土地被分類為閑置土地。

（來源：天安2025年度業(yè)績公布）

大面值的土地儲(chǔ)備有可能被分類為閑置土地，意味著土地儲(chǔ)備無法產(chǎn)生更多收益，且面臨處置風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)計(jì)上也需要進(jìn)行計(jì)提處置。

若被認(rèn)定為閑置，最壞結(jié)果是被政府無償收回，賬面價(jià)值面臨減值，就有可能直接變成當(dāng)期損失。

就算被政府有償收儲(chǔ)，通常遠(yuǎn)低于賬面值。

所以，手中的土地一旦被定性為閑置土地，那么就意味著土地有可能會(huì)被回收，將帶來直接損失與利潤侵蝕。

而土地被閑置的背后往往和沒錢開發(fā)、拖延開發(fā)掛鉤，一定程度上體現(xiàn)的是開發(fā)公司的資金鏈緊繃。

整個(gè)崗頭城市更新單元的總投資約300億，天安中國產(chǎn)城融合布局的核心項(xiàng)目。

其中的天安云谷里住宅，是天安中國投資的“現(xiàn)金奶牛”，這些推售的住宅房源，是集團(tuán)回籠資金的來源。

所以，其重要性不言而喻。

更值得注意的是，天安中國投資還在逆勢(shì)“買買買”。

根據(jù)公司披露的交易公告，3月12日，天安中國投資與聯(lián)合集團(tuán)聯(lián)合通過旗下間接全資附屬公司從合作方駿業(yè)手中收購三個(gè)物業(yè)，包含位于深圳光明云谷產(chǎn)業(yè)園及坂田云谷相關(guān)物業(yè)，交易對(duì)價(jià)合計(jì)約6.76億元。

（來源：天安交易公告）

這就更需要補(bǔ)充長期的現(xiàn)金流了。

對(duì)天安中國來說，面對(duì)到期債務(wù)和閑置土地風(fēng)險(xiǎn)，天安云谷里1棟及13棟的去化直接決定了現(xiàn)金流回流程度，也決定了債務(wù)償還的壓力大小。

從目前的銷售情況來看，1棟去化慘淡，回款遠(yuǎn)不及預(yù)期，若13棟再無法實(shí)現(xiàn)快速去化、回籠資金，對(duì)天安云谷后續(xù)地塊的開發(fā)建設(shè)也有一定影響。

對(duì)承債壓力大的房企來說，沒有什么比持續(xù)回款更重要了。

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作者觀點(diǎn)，不代表格隆匯立場