直擊新政后上海售樓處：從海外華裔到長三角客群，新買家涌入

一整天的暴雨擋不住人流，千萬級樓盤認購量翻倍！3月1日是上海樓市新政“滬七條”落地后的首個休息日，上海多個高端住宅項目人氣爆棚。

第一財經記者走訪發現，從歸國定居的海外華裔，到來自南通、寧波、溫州、鹽城等長三角城市的置業者，改善與投資需求集中釋放，部分豪宅項目來訪量提升30%以上，認購翻倍增長。

與此同時，二手房市場線上咨詢與成交數據同步走強，價格端亦出現回暖信號。

退休IT從業者回國購房

“確實是因為得知上海發布了樓市新政，才選擇到這里進一步了解的，這是我看的第一個樓盤。”在距離外灘約一公里的外灘瑞府項目，第一財經記者遇到了前來看房的歸國定居華裔張先生。

盡管3月1日當天上海下著傾盆大雨，但是在該項目售樓處現場，記者看到有十多組客戶在同時看房，樓盤沙盤前圍滿了前來咨詢的購房者。

在氛圍頗為熱鬧的售樓處，張先生對第一財經記者表示，他出國打拼了幾十年，從事IT行業，前陣子剛剛退休，選擇回國定居。

原本，張先生及其家里人都沒有上海購房資格。張先生和妻子在國外幾十年，已經是加拿大籍，張先生的岳父、岳母都是老上海人，但是年輕時因知青政策去了安徽，后來大半輩子都留在安徽工作，退休后才回到上海，一直都居住在老房子中。

“我的岳父岳母退休回上海后，早已辦理了居住證，但是沒有上海戶口。”張先生說。

像張先生這樣的家庭，他們始終與上海這座城市有著深厚的情感和緊密的聯系，兩代人退休后都選擇回歸上海，他們也有能力在上海購買更好的房產，卻因為過去的限購政策而沒法置換房子、升級居住條件。

2月25日，上海樓市“滬七條”新政落地，限購政策“大松綁”，不僅外環內購房的社保要求“三年變一年”，還首次提出居住證滿五年也可以在上海購房，購房條件不再完全跟社保或個稅掛鉤。

新政落地當日，張先生一家就打算以岳父岳母的名義（老人居住證已滿五年）去購買一套上海房產，改善全家居住條件。3月1日是新政后的首個休息日，張先生一家也開啟了看房之旅。

“在我看來，要說全球最適合投資置業的城市，上海和紐約是第一梯隊，我在多倫多、達拉斯這些城市都住過很多年，也不時回國，上海的城市治理、居住環境、生活便利度都位居全球城市前列。”張先生表示，正是他多年的國際化工作生活經歷，讓他堅定看好上海。

南通、寧波等城市來滬購房者增長

像張先生一家這樣滿足居住證購房條件的購房者，在當下上海樓市看房客戶中占了很大一部分。

上海鏈家員工張文輝對第一財經表示，“滬七條”新政出臺后，他所負責新房項目的鏈家帶看量提升了200%，之前每天8-10組帶看，現在每天達到20組以上，周末則能達到40組以上，新政對市場的刺激作用非常明顯。在新增客戶中，很大一部分都是“居住證滿5年”人群，在總量中占比達到20%-30%。

位于內環內瑞虹板塊的金茂璞元項目營銷負責人對第一財經表示，之前的政策限制了部分客群的購買力，新政后，客戶的咨詢量、來訪量和成交量都有了明顯提升，近三天有三分之一的來訪客戶都是限購放松人群。新政落地三天的新訪量達到155組，較之前同比增加60%，認購較之前同比增加100%。

“我們的客戶中，有長三角區域的父母給子女置業，之前只有一年多社保，還需等待，但現在有了在內環內購房的資格；還有居住證滿5年的，這次也有了資格。之前非滬籍家庭滿足社保條件也只能買一套，這次新政可以讓他們先買再賣，讓置換更從容。這些客群在新政后咨詢量特別高，很多都從外地來上海看房，給上海市場注入了新鮮活力。”該營銷負責人表示。

多家受訪樓盤都提到了外地客戶專程來上海看房、買房。華潤上海公司外灘瑞府項目銷售總監李凌霄對記者表示，新政后來訪客戶量提升了30%，因為高端客群總量相對固定，這一提升幅度對于總價2000萬元以上級別的樓盤來說是很大了。

他表示，在新增的外地客群中，來自江浙地區的客戶最多，排名前列的城市包括南通、寧波、溫州、鹽城和金華等。“這些城市有一些共性，他們的制造業或者貿易業很發達，而且都跟上海聯系緊密。這些城市的部分客群已經第一時間感受到了信號，他們或是之前在上海就有生意往來，或者是子女在上海讀書、生活，已經有了一年以上的社保或稅單。”

李凌霄還表示，一直以來項目的主要客群都是創一代、海歸人士、金融業IT業從業者，不過，近期成交客戶中，事業單位人員占比有所上升，如高校教授、醫生等。

江灣金茂府營銷負責人也表示，新政后來訪客戶中，企事業單位公積金較高人群到訪量出現顯著增加，受益于公積金貸款新政，這些人群可以撬動更多公積金貸款，減輕月供壓力。此外，該項目也有來自南通、蘇州的客戶前來看房，想通過繳納一年社保在上海購買房產，也有部分客戶的孩子在上海讀大學，家長已未雨綢繆給孩子布局上海房產。

該樓盤上周共計來訪285組，同比增加35%，成交量同比增加了40%。

除了新增客戶顯著變多，存量客戶的決策周期也在縮短。一名案場營銷人士透露，原本客戶平均決策周期為11天，新政落地后已縮短為5天，“之前很多來看過的客戶因為各種理由還在觀望，現在新政出臺后，他們的心態也有所變化，很多樓盤已經稱要回收優惠，我們這邊即便不作調整，但也可以肯定客戶再等下去不會有更多優惠，會保持前后優惠一致。”

二手房出現價格回暖信號

盡管業內普遍認為，此次“滬七條”利好外環以內板塊以及新房市場，不過從市場實際表現來看，主打剛需市場的外環外板塊以及二手房市場也在走強。

上海鏈家對第一財經記者表示，2月28日，貝殼/鏈家app日活躍用戶量同比今年1月工作日平均水平，增長了28%，二手房線上咨詢量上升59%，新房線上咨詢量上升106%；3月1日，與1月周末日均相比，鏈家二手房線上咨詢量上升48%，新房線上咨詢量上升80%。上海鏈家研究院稱，隨著返滬人員持續增加，預計后續帶看量將保持穩步上行態勢，市場回暖趨勢有望進一步鞏固。

房地產中介機構太平洋房屋則表示，最近一周該公司整體新增客戶數量增長了3倍，尤其是新政落地后，客戶咨詢量呈現爆發性增長。外環外一家門店近幾天的咨詢量相比新政前增長了50%，外地戶籍購房者占比達到10%。

今年2月，太平洋房屋成交同比2024年春節前后增長了74.2%，同比2025年春節前后增長23.4%。

太平洋房屋還表示，近期新增房源明顯減少，掛牌單價微漲，成交單價環比回升，業主心理價位同步上調，議價幅度有所收窄并保持相對穩定，整體呈現價穩、理性成交、節后逐步回暖的態勢。

分板塊來看，太平洋房屋今年2月“外環以外”成交持續走強、占比創新高，二手房看房熱度集中在外圍板塊。

據安居客上海統計，受春節假期影響，2026年2月上海二手房累計成交11315套，盡管環比下跌50%，但若對比情況相似的2024年2月（同樣春節在2月），今年2月的成交量大漲51%，可以說是“淡季不淡”。安居客認為，2026年1月份上海二手房成交量就已創下近五年同期最高紀錄，全月成交22834套，連續第三個月站穩2.2萬套，為樓市回暖埋下了伏筆，而接下來的3月則是關鍵點，政策紅利的釋放疊加春節期間積壓需求的集中入市，3月成交量或有望創造新的紀錄，而在成交量企穩背后，價格的回暖信號也已出現。