實探｜“滬七條”首周末上海樓市：有售樓處來訪量翻倍，二手房議價空間變小

盡管天公不作美下著雨，上海“滬七條”政策落地后的首個休息日，上海樓市仍迎來積極反饋。3月1日，澎湃新聞走訪滬上中介門店及新房售樓處了解到，在限購松綁、公積金貸款額度上調(diào)、房產(chǎn)稅暫免征擴圍等政策利好釋放下，上海新房、二手房同步出現(xiàn)回暖，咨詢量、到訪量、成交意愿都在悄然回升。

多個區(qū)域新房項目到訪及成交量上漲

新政的效果，在新房售樓處已開始顯現(xiàn)。

來自上海鏈家的數(shù)據(jù)顯示，新政后的首個周末，2月28日與1月工作日均相比，新房線上咨詢量上升106%；3月1日，新房線上咨詢量與1月周末日均相比上升80%。

上海鏈家新房浦東區(qū)域項目經(jīng)理樂欽龍明顯感受到新政對市場的提振作用。“限購政策放寬、公積金貸款額度提高等舉措，直接帶動客戶下定及坐下來談判的意愿，新政首個休息日，多個新房項目的談判區(qū)幾乎都坐滿了”。

以位于浦東新區(qū)的聯(lián)發(fā)金海云墅項目為例，新政落地后的首個周日（3月1日），項目來訪量超100組，較新政前周末的來訪量實現(xiàn)翻倍，并帶動成交明顯活躍。截至3月1日19時30分，該項目當(dāng)日已成交6套房源，另有4組客戶已完成房源鎖定。

“除了金海云墅，浦發(fā)唐城、招商臻境、壹江臻邸等項目的到訪和成交與年前相比，也有較大的提升。”樂欽龍介紹道。

閔行顓橋的保利都匯和煦項目熱度同樣走高。據(jù)項目銷售人員介紹，新政后該項目到訪量提升40%，周末兩天（2月28日、3月1日）共成交11套房源，其中8套都是首次到訪即完成認(rèn)購，客戶置業(yè)信心顯著增強。

上海鏈家滬中事業(yè)部總經(jīng)理包站國表示，周日即便下著雨，整個市場的看房量、咨詢量還是明顯往上走。按照往年市場規(guī)律，每年3月份樓市通常會迎來常規(guī)“小陽春”，而今年在新政利好的加持下，市場活躍度提升的態(tài)勢更為顯著。

即便在產(chǎn)品競爭相對激烈的虹口，新政帶來的暖意也十分明顯。外灘瑞府銷售負(fù)責(zé)人李凌宵表示，2月25日新政發(fā)布后，項目第一時間組織團隊吃透政策利好，并要求銷售人員對客戶開展一對一精準(zhǔn)傳遞與答疑。其提到，此次限購放寬直接帶動購房群體進一步擴容，政策發(fā)布后項目的線上咨詢量顯著提升，其中來自南通、鹽城、蘇州、義烏、寧波、溫州等長三角城市的非滬籍客戶咨詢占比較多，項目日均來訪量也較新政前上漲約30%。

“新政一方面降低了新增客戶的入市門檻，另一方面也顯著加快了存量客戶的決策周期，客戶從看房到下定的平均周期從此前的11天縮短至5天。”李凌宵透露，新政出臺后僅4天，該項目成交額已達(dá)約1.5億元。

此外，公積金貸款額度上調(diào)也讓部分改善客群敢于“上一步”。其提到，有客戶原本意向124平方米戶型，在政策支持下轉(zhuǎn)而選擇舒適度更高的165平方米戶型，改善需求得到進一步釋放。

在看房人群中，有一些則是被新政“第一次請進售樓處”的。長期在國外工作的張先生原本不具備上海購房資格，但家中長輩長期在上海居住，已持有上海居住證滿5年，恰好符合此次新政放寬的購房條件。“這是我們看的第一個盤，我們是受新政觸動才出來看房的，之前一直沒法買，也就沒看。”張先生說道。

市場里也不乏理性的聲音。有適婚的購房者董先生表示，買房還是得看自己的實際需求。雖然現(xiàn)在政策不斷出臺，也有一些利好，但也需結(jié)合自身經(jīng)濟實力考慮，會多比較、多看看后再做決定。

包站國表示，從市場反饋來看，中心區(qū)域新房市場對政策的反應(yīng)更快，項目到訪、成交活躍度明顯上升；二手房市場則受到節(jié)后業(yè)主陸續(xù)返滬等因素影響，恢復(fù)節(jié)奏略有差異。其預(yù)判，元宵節(jié)過后，政策效應(yīng)將進一步釋放，市場表現(xiàn)會在下一個周末更為明朗。

二手房整體議價空間在收窄

新房熱起來的同時，二手房市場表現(xiàn)也不錯。

上海鏈家數(shù)據(jù)顯示，2月28日與1月工作日相比，二手房線上咨詢量上升59%；3月1日與1月周末日均相比，二手房線上咨詢量上升48%。

另據(jù)太平洋房屋數(shù)據(jù)，2月23日至2月28日，該機構(gòu)新增二手房及新增客戶的數(shù)量與節(jié)前相比均上漲約3倍。

太平洋房屋北蔡板塊一門店經(jīng)理的感受更加直觀：年后門店的帶看量達(dá)到往年同期的3至4倍。其提到，周日（3月1日）一天門店有效帶看量較新政前翻倍，即便雨天看房客戶依然較多，客戶約談意愿較強，但成交尚未明顯體現(xiàn)，成交套數(shù)基本持平。

新政后市場購房群體結(jié)構(gòu)也出現(xiàn)變化。據(jù)介紹，“板塊內(nèi)以次新小區(qū)為主，原本本地置換群體較多，此次限購政策放寬后，非滬籍群體占比提升，不少非滬籍高薪人群受購房門檻降低影響開始咨詢看房。其中，社保及個稅繳納滿一年可購房政策帶動作用明顯，市場購房信心有所修復(fù)。”

上述門店經(jīng)理提到，“我們門店昨天（3月1日）成交了2單，買家的信心有提升；業(yè)主端心態(tài)則趨于堅挺，愿意降價的多為有明確置換需求的房東，部分業(yè)主因為沒有找到合適置換的房源也不著急降價出售”。

市場信心修復(fù)的同時，部分租客也受新政影響。“今天早上接待了一個客戶，由于工作需要，此前是租住在北蔡板塊的，租金每月開支7000-8000元，在政策利好下，也開始咨詢買房的政策，所以早上直接帶客戶去看了一下符合要求的房源，客戶比較關(guān)注租售比以及后續(xù)的市場走向。”

上海太平洋房屋春申板塊總監(jiān)李云也表示，整體客戶反饋積極正向。其提到，下雨天對帶看有一定的影響，但門店周日帶看量仍達(dá)到30組，高于平時周日約20組的水平。受政策利好影響，購房者入市信心有所修復(fù)，議價心態(tài)發(fā)生變化，部分客戶愿意往業(yè)主的預(yù)期價格去靠攏，整體議價空間在收窄。據(jù)介紹，該門店單日成交兩單，較平日周日有所增加，若后續(xù)天氣好轉(zhuǎn)，預(yù)計成交量將進一步上升。

從2月整體表現(xiàn)來看，太平洋房屋的數(shù)據(jù)顯示，該機構(gòu)掛牌房源單價微漲，市場從前期以價換量逐步向量穩(wěn)價穩(wěn)、節(jié)后理性修復(fù)過渡。同時，節(jié)后市場供需匹配效率穩(wěn)步提升，整體呈現(xiàn)逐步回暖的態(tài)勢。

在包站國看來，長期來看，受庫存房源等多重因素影響，2026年上海樓市整體將保持平穩(wěn)運行態(tài)勢，其中優(yōu)質(zhì)次新房與稀缺戶型的房源有望率先回穩(wěn)。