新政后的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)：上海樓市50個(gè)重點(diǎn)關(guān)注板塊分析

來(lái)源：市場(chǎng)資訊

（來(lái)源：易居研究院）

2月25日，上海出臺(tái)新一輪樓市新政，核心舉措涵蓋下調(diào)限購(gòu)門(mén)檻、提升公積金貸款額度以及優(yōu)化房產(chǎn)稅適用標(biāo)準(zhǔn)，旨在更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。在這背景下，庫(kù)存去化周期作為衡量市場(chǎng)供需格局的核心指標(biāo)，成為研判新政傳導(dǎo)路徑與市場(chǎng)響應(yīng)節(jié)奏的關(guān)鍵依據(jù)。本文以去化周期為核心篩選指標(biāo)，從全市114個(gè)板塊中梳理出50個(gè)重點(diǎn)關(guān)注板塊，以期為未來(lái)房企布局和購(gòu)房者決策提供參考。

去化周期高企驅(qū)動(dòng)政策精準(zhǔn)托市，環(huán)線分化構(gòu)筑后市結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)

庫(kù)存規(guī)模與去化周期是研判樓市供需格局的核心標(biāo)尺，也是本輪新政發(fā)力的客觀背景。截至2026年1月底，上海新建商品住宅庫(kù)存總量達(dá)62476套，整體呈現(xiàn)波動(dòng)上升態(tài)勢(shì)；按近12個(gè)月月均成交量計(jì)算，去化周期為17.6個(gè)月，處于近幾年相對(duì)高位。這意味著市場(chǎng)已進(jìn)入買(mǎi)方主導(dǎo)階段，庫(kù)存壓力成為觸發(fā)政策調(diào)整的關(guān)鍵變量。本輪新政正是通過(guò)適度放松需求端限制，著力消化存量、穩(wěn)定預(yù)期，推動(dòng)市場(chǎng)回歸平穩(wěn)健康軌道。

從環(huán)線來(lái)看，庫(kù)存分布與去化節(jié)奏呈現(xiàn)明顯分化。其中內(nèi)環(huán)內(nèi)庫(kù)存3112套，去化周期10.2個(gè)月；內(nèi)中環(huán)庫(kù)存3187套，去化周期9.5個(gè)月，均低于全市平均水平，表明核心區(qū)供需關(guān)系相對(duì)緊平衡，需求韌性較強(qiáng)；中外環(huán)庫(kù)存6809套，去化周期11.4個(gè)月，基本處于均衡區(qū)間；外郊環(huán)與郊環(huán)外則為庫(kù)存壓力集中區(qū)域，庫(kù)存分別為27191套、22177套，去化周期分別為18.1個(gè)月和36.5個(gè)月，存量消化壓力顯著。

新政在限購(gòu)層面進(jìn)一步放松：外環(huán)線以內(nèi)購(gòu)房門(mén)檻降至1年社保，繳納滿3年社保可購(gòu)內(nèi)環(huán)內(nèi)一套住房；持有上海居住證滿5年者，無(wú)需查驗(yàn)稅收或社保記錄即可購(gòu)房。政策重心明確指向外環(huán)內(nèi)區(qū)域，其傳導(dǎo)效應(yīng)將優(yōu)先體現(xiàn)在去化周期較短、需求基礎(chǔ)扎實(shí)的板塊，進(jìn)而加劇環(huán)線間的結(jié)構(gòu)性分化。市場(chǎng)回升將呈現(xiàn)“核心先行、近郊跟進(jìn)、遠(yuǎn)郊滯后”的梯次節(jié)奏。

二

50個(gè)重點(diǎn)板塊去化周期普遍低于全市均值，供需錯(cuò)配下核心區(qū)域率先筑底

基于“去化優(yōu)先、需求支撐”原則，本文從全市114個(gè)板塊中剔除無(wú)新房成交區(qū)域，篩選出去化周期在20個(gè)月以下、交易活躍度較高的50個(gè)重點(diǎn)板塊。這些板塊覆蓋閔行、黃浦、浦東、普陀等核心城區(qū)與近郊成熟片區(qū)，涵蓋剛需、改善、高端等多層次需求。這些板塊不僅是新政率先傳導(dǎo)的區(qū)域，更是本輪市場(chǎng)分化背景下，具備安全邊際與價(jià)值支撐力的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)所在。其中，去化周期排名前十的板塊均低于5.3個(gè)月，處于“供不應(yīng)求”狀態(tài)，具備較強(qiáng)的市場(chǎng)安全邊際與價(jià)值支撐力。

閔行區(qū)古美—梅隴板塊（去化周期1.3個(gè)月）：2025年1月至2026年1月新建商品住宅供應(yīng)140套、成交316套，成交均價(jià)84889元/㎡，當(dāng)前庫(kù)存僅24套。依托中鐵華發(fā)古美閱華等項(xiàng)目集中成交，疊加板塊配套成熟、交通便利，屬典型的需求驅(qū)動(dòng)型板塊。新政后外環(huán)內(nèi)限購(gòu)門(mén)檻降低，剛需客群入市節(jié)奏加快，供需缺口或?qū)⑦M(jìn)一步拉大。

黃浦區(qū)豫園板塊（去化周期1.7個(gè)月）：2025年1月至2026年1月新建商品住宅供應(yīng)681套、成交737套，成交均價(jià)189685元/㎡，上海壹號(hào)院、嘉里金陵華庭等項(xiàng)目主導(dǎo)成交。作為內(nèi)環(huán)內(nèi)稀缺地段，高端改善需求集中釋放，疊加房產(chǎn)稅優(yōu)化預(yù)期，該板塊成為高凈值人群配置核心資產(chǎn)的重要選項(xiàng)。

閔行區(qū)春申板塊（去化周期2.5個(gè)月）：2025年1月至2026年1月新建商品住宅供應(yīng)880套、成交1087套，成交均價(jià)76658元/㎡，安高申隴院、保利海上印為成交主力。板塊定位剛需及首次改善，價(jià)格相對(duì)親民，配套成熟，新政后“1年社保”門(mén)檻直接覆蓋目標(biāo)客群，后續(xù)需求釋放潛力較大。

浦東新區(qū)源深—洋涇板塊（去化周期3.0個(gè)月）：2025年1月至2026年1月新建商品住宅供應(yīng)200套、成交177套，成交均價(jià)171300元/㎡，陸家嘴太古源·源邸為成交主力。板塊毗鄰陸家嘴金融區(qū)，高端改善需求集中，當(dāng)前庫(kù)存僅45套，稀缺屬性顯著，未來(lái)供應(yīng)若無(wú)法跟進(jìn)，價(jià)格支撐力將維持較強(qiáng)韌性。

黃浦區(qū)半淞園路板塊（去化周期3.7個(gè)月）：期內(nèi)無(wú)新增供應(yīng)，成交73套，成交均價(jià)175125元/㎡，由綠發(fā)浦江園項(xiàng)目貢獻(xiàn)。屬內(nèi)環(huán)內(nèi)成熟板塊，一旦后續(xù)項(xiàng)目入市，去化節(jié)奏有望保持高效。

其余TOP10板塊如普陀長(zhǎng)征、徐匯龍華、徐匯上海南站、寶山西城、黃浦淮海路等，普遍呈現(xiàn)“低庫(kù)存、高成交”特征。徐匯區(qū)板塊受益于區(qū)域規(guī)劃落地與重大工程推進(jìn)，板塊價(jià)值持續(xù)提升；寶山西城則憑借相對(duì)合理的定價(jià)水平，成為外環(huán)內(nèi)剛需客群關(guān)注的重點(diǎn)區(qū)域。

結(jié)論與建議：基于分化邏輯構(gòu)建精準(zhǔn)決策框架

1、市場(chǎng)走勢(shì)研判

受新政利好及3—4月傳統(tǒng)“小陽(yáng)春”疊加影響，上海新建商品住宅成交將出現(xiàn)階段性回升。其中外環(huán)內(nèi)板塊表現(xiàn)領(lǐng)先，新房成交逐步回升至4000—5000套/月區(qū)間。核心驅(qū)動(dòng)力來(lái)自剛需與中端改善需求的集中釋放。受成交放量帶動(dòng)，全市新建商品住宅庫(kù)存去化周期有望走低。這一過(guò)程將呈現(xiàn)顯著的結(jié)構(gòu)性特征——機(jī)會(huì)不在全市普漲，而集中在本文梳理的50個(gè)重點(diǎn)關(guān)注板塊之中。核心區(qū)域因需求基礎(chǔ)扎實(shí)、政策響應(yīng)快，成交回升更顯著，去化周期將進(jìn)一步壓縮；遠(yuǎn)郊板塊則需依賴產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入與配套完善逐步消化存量，政策傳導(dǎo)存在明顯時(shí)滯，去化壓力仍將持續(xù)。

2、購(gòu)房者決策建議

購(gòu)房者應(yīng)立足自身支付能力與居住需求，結(jié)合市場(chǎng)分化特征與新政窗口期，堅(jiān)持“理性選擇、精準(zhǔn)匹配”原則。建議剛需群體優(yōu)先選擇去化周期短、配套成熟、價(jià)格適中的板塊，現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房項(xiàng)目有助于降低交付不確定性；改善型需求可結(jié)合品質(zhì)偏好與資產(chǎn)保值訴求，在中端改善或高端稀缺板塊中篩選；建議審慎評(píng)估郊環(huán)外庫(kù)存壓力較大區(qū)域，重點(diǎn)關(guān)注板塊實(shí)際配套能級(jí)與個(gè)人還款能力。

3、房企布局建議

房企應(yīng)主動(dòng)順應(yīng)市場(chǎng)分化趨勢(shì)，緊扣新政導(dǎo)向與行業(yè)轉(zhuǎn)型要求，優(yōu)化投資與產(chǎn)品策略。建議以50個(gè)重點(diǎn)板塊為基礎(chǔ)，結(jié)合成交活躍度與去化節(jié)奏，精準(zhǔn)篩選布局區(qū)域；產(chǎn)品設(shè)計(jì)上適配剛需與改善多元需求，合理控制拿地成本，避免高溢價(jià)追高；資金策略上借力新政窗口期加快核心項(xiàng)目去化，提升回籠效率，壓降杠桿與資金鏈風(fēng)險(xiǎn)，逐步向低負(fù)債、低杠桿、合理回報(bào)的高質(zhì)量發(fā)展模式靠攏。