馬場(chǎng)土拍牌桌眾生相

鏖戰(zhàn)9個(gè)多小時(shí)，競(jìng)價(jià)超240輪，2月25日，廣州天河區(qū)馬場(chǎng)地塊經(jīng)過(guò)激烈競(jìng)拍后，最終以高達(dá)236億元的總價(jià)成交，由越秀集團(tuán)成功競(jìng)得，折合樓面價(jià)約8.5萬(wàn)元/平方米。

這場(chǎng)面，廣州土拍市場(chǎng)確實(shí)久違了，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為馬場(chǎng)地塊火熱的交易和理想的成交價(jià)格，有望為即將到來(lái)的“三月小陽(yáng)春”增加信心。而在這9個(gè)多小時(shí)的鏖戰(zhàn)中，土拍“牌桌上”的8家企業(yè)也展現(xiàn)出各種不同的面貌。

競(jìng)價(jià)現(xiàn)場(chǎng)的硝煙

先看看牌桌上都有誰(shuí)？688號(hào)保利、828號(hào)越秀、888號(hào)珠實(shí)、88號(hào)招商、806號(hào)華潤(rùn)、198號(hào)廣州城投、510號(hào)廣州地鐵、767號(hào)廣州建筑。這也是近年來(lái)土拍市場(chǎng)參與房企最多的一次。

第一個(gè)出手的是510號(hào)廣州地鐵，作為近年在房地產(chǎn)領(lǐng)域跑出來(lái)的黑馬，近幾年來(lái)，廣州地鐵成功合作打造了如耀勝新世界廣場(chǎng)、琶洲南TOD，獨(dú)立打造了江玥上城、瓏璟臺(tái)、瓏岄上城、瓏曜上城等多個(gè)項(xiàng)目。

806號(hào)華潤(rùn)緊隨其后，828號(hào)越秀也不甘示弱。一分鐘多的時(shí)間，就迎來(lái)了8輪報(bào)價(jià)。到了上午十點(diǎn)半，報(bào)價(jià)已經(jīng)來(lái)到38輪，總價(jià)沖破193億元。

你一手我一手，“馬場(chǎng)大戰(zhàn)”愈發(fā)激烈。從上午10點(diǎn)開(kāi)始至11點(diǎn)，共有59輪報(bào)價(jià)，當(dāng)時(shí)報(bào)價(jià)已高達(dá)198億元，成為今年迄今為止總價(jià)最高的地塊。

下午兩點(diǎn)多，馬場(chǎng)地塊土拍出價(jià)突破了214億元，折合住宅樓面價(jià)約75746元/平方米，樓面單價(jià)已超過(guò)琶洲越秀華樾（75670元/㎡），加冕廣州史上最高樓面單價(jià)。

如果只看“牌面”，688號(hào)保利似乎最有底氣：2025年拿下的南方面粉廠地塊（即保利玥璽灣項(xiàng)目）就在不遠(yuǎn)處，當(dāng)年開(kāi)盤當(dāng)天就創(chuàng)下106億元的銷售額。手握同板塊的操盤經(jīng)驗(yàn)和定價(jià)權(quán)，保利的算盤打得很響，若馬場(chǎng)再入囊，整個(gè)珠江新城東區(qū)的話語(yǔ)權(quán)，就緊緊攥在手里了。

開(kāi)拍前，保利方面就曾回應(yīng)南方+記者，“有實(shí)力共謀發(fā)展，會(huì)積極參與此次土拍”。

806號(hào)華潤(rùn)的心思或許藏得更深一些。從深圳灣到白鵝潭，華潤(rùn)擅長(zhǎng)的是“商業(yè)+住宅”的連片開(kāi)發(fā)，而且一做就是片區(qū)的主導(dǎo)者。而在馬場(chǎng)地塊的出讓條件里藏著這樣一條硬指標(biāo)：須建設(shè)計(jì)容建筑面積不低于4.5萬(wàn)平方米的國(guó)際知名五星級(jí)酒店以及同品牌酒店式公寓，總投資不低于60億元，建成運(yùn)營(yíng)后6年內(nèi)，銷售貢獻(xiàn)累計(jì)不低于300億元。

看起來(lái)，這簡(jiǎn)直就是給華潤(rùn)量身定制的“劇本”。萬(wàn)象城需要一個(gè)高端的舞臺(tái)，馬場(chǎng)地塊恰好也需要一個(gè)懂商業(yè)的操盤手。但是目前華潤(rùn)在廣州番禺萬(wàn)博、荔灣白鵝潭都在大力布局，還有多少余錢留給馬場(chǎng)呢？

828號(hào)越秀卻是另一種心態(tài)。作為馬場(chǎng)地塊的“做地主體”，越秀是這塊土地使用權(quán)人廣州賽馬場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理有限公司的間接第一大股東。從前期收儲(chǔ)到支付補(bǔ)償款，從一級(jí)整理到二級(jí)開(kāi)發(fā)，越秀付出的不只是資金，更是時(shí)間。按照過(guò)往慣例，做地主體往往能穩(wěn)穩(wěn)摘地，但這一次，牌桌上沒(méi)有一個(gè)對(duì)手愿意“成人之美”。

一位接近越秀的人士在開(kāi)拍前夜告訴南方+記者，“這局不好打。”

同樣是廣州國(guó)企的888號(hào)珠實(shí)，雖然出手了很多次，但是在回應(yīng)記者采訪時(shí)也表示，此次參與是主動(dòng)投身高能級(jí)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)，以國(guó)企硬核擔(dān)當(dāng)助力土拍市場(chǎng)活力攀升，為房地產(chǎn)市場(chǎng)提質(zhì)增效貢獻(xiàn)重要力量。已經(jīng)把自己定位為積極“參與者”。

更值得一提的是，88號(hào)招商交了保證金，拿到入場(chǎng)券，卻一開(kāi)始就放棄了出價(jià)，全程“冷眼旁觀”沒(méi)有出價(jià)。

其余如廣州建筑、廣州城投中雖然有多次出價(jià)，但是到了下午，多數(shù)房企逐步退出，甚至一度被看好的華潤(rùn)也偃旗息鼓，牌桌上就僅剩下越秀和保利針?shù)h相對(duì)，你一手我一手，繼續(xù)糾纏。

兩家競(jìng)價(jià)的風(fēng)格有很大差異：越秀表現(xiàn)出志在必得，只要保利一出價(jià)，越秀立馬跟進(jìn)；而保利則表現(xiàn)出很謹(jǐn)慎，多次競(jìng)價(jià)都等到倒計(jì)時(shí)開(kāi)始才出價(jià)，讓人血壓一路飆升。

當(dāng)然，最終結(jié)果如大家所知，越秀如愿以償?shù)啬玫搅笋R場(chǎng)地塊。

缺席者與在場(chǎng)者

如果說(shuō)8家房企登臺(tái)唱戲是明線，那么缺席者則構(gòu)成了另一條暗線。

萬(wàn)科沒(méi)來(lái)。這家曾經(jīng)的行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)，正經(jīng)歷漫長(zhǎng)的“瘦身”。

碧桂園也沒(méi)來(lái)，它正忙著債務(wù)重組。

中海沒(méi)來(lái)，龍湖也沒(méi)來(lái)，它們是如今市場(chǎng)中的穩(wěn)健者，雖然都曾在廣州開(kāi)發(fā)史上留下名字，但如今的經(jīng)營(yíng)策略已經(jīng)發(fā)生變化。比如龍湖，近年來(lái)，其更看重財(cái)務(wù)安全，拿地也更看重質(zhì)量和性價(jià)比，這樣的高價(jià)地顯然不在其計(jì)劃之內(nèi)。

這背后也顯示了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展格局正迎來(lái)巨變。中指研究院、克而瑞深度咨詢·普睿數(shù)智研究中心、億翰智庫(kù)三大機(jī)構(gòu)分別發(fā)布銷售額排行榜榜單，2025年，保利發(fā)展蟬聯(lián)銷冠，與中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、招商蛇口、綠城中國(guó)組成TOP5，而萬(wàn)科已經(jīng)跌出了“前五”。

而在前十名的榜單排名中，下跌最明顯的也是萬(wàn)科，從2024年的第4名下跌到如今的第6名；華發(fā)股份則跌出了前十名，銷售額未突破千億元，以785.6億元的銷售額位列第11位，與第十名的濱江集團(tuán)1017.6億元銷售額尚有差距。

從民營(yíng)房企表現(xiàn)來(lái)看，濱江集團(tuán)以1017.6億元銷售額擠入“前十”，也是前十中唯一的民營(yíng)房企，但與2024年第9名的名次相比，下降了1位。

236億的賭注

186.44億元，是這場(chǎng)游戲的入場(chǎng)券，而最終總價(jià)已高達(dá)236億元，溢價(jià)率約27%。而這只是拿地成本，后面還有對(duì)配套的要求，這個(gè)價(jià)格放在廣州土拍史上也是少有的。

那么，這個(gè)算盤該怎么打？

先看看賬面數(shù)字：地塊出讓宗地面積174007.24平方米，計(jì)容建面566962平方米，起拍樓面價(jià)32883元/平方米，最終折合樓面價(jià)約8.5萬(wàn)元/平方米，這些還沒(méi)扣除配建和自持。

根據(jù)出讓公告，地塊包含住宅用地、商業(yè)用地、中小學(xué)用地、交通設(shè)施用地和服務(wù)設(shè)施用地，是一個(gè)全能的“六邊形戰(zhàn)士”。商業(yè)部分要自持，酒店要自營(yíng)，還有9.14萬(wàn)平方米要建成后由石牌村集體按成本價(jià)回購(gòu)。扣掉這些，可售住宅的面積大約在22萬(wàn)平方米。

再看看周邊項(xiàng)目，保利玥璽灣賣到17萬(wàn)元/平方米的均價(jià)，最高突破了30萬(wàn)元/平方米。馬場(chǎng)地塊西側(cè)緊鄰珠江公園，位于珠江新城東區(qū)，理論上地段更好，可以賣得更貴。但問(wèn)題是，那個(gè)價(jià)格是去年的故事，2026年的高端購(gòu)買力還有多少？而周圍的二手豪宅會(huì)不會(huì)因?yàn)樾卤P的入市而降價(jià)“搶客”？這些疑問(wèn)可能在每家房企的測(cè)算模型里都有不同的答案。

“規(guī)劃圖”變成“實(shí)景圖”

站在黃埔大道往南看，這塊地現(xiàn)在還是一大片圍蔽的空地。在寸土寸金的珠江新城，這確實(shí)可以說(shuō)是最后一塊可以連片開(kāi)發(fā)的完整用地。

它的前世是廣州人心中的特殊符號(hào)——賽馬場(chǎng)，雖然記憶已經(jīng)遠(yuǎn)去，但關(guān)于“馬場(chǎng)地塊要建什么”的傳說(shuō)一直流傳了許多年：SKP來(lái)過(guò)，太古里來(lái)過(guò)，最后都沒(méi)有下文。直到這一次，地塊正式掛牌，傳說(shuō)才終于變成規(guī)劃：打造超10公頃世界級(jí)城央公園，構(gòu)建“頂奢百貨+高端酒店+特色體驗(yàn)”一體化的高端商業(yè)體系。

如今，把規(guī)劃變成現(xiàn)實(shí)的建設(shè)者已經(jīng)誕生。越秀集團(tuán)方面表示，摘地后將緊密結(jié)合廣州“十五五”規(guī)劃，以空間重構(gòu)賦能城市能級(jí)躍升，創(chuàng)造未來(lái)城市功能新生態(tài)，進(jìn)一步提升珠江新城對(duì)創(chuàng)新人才和高端人群的吸引力。

這場(chǎng)廣州土拍的“開(kāi)年大戲”，競(jìng)拍時(shí)長(zhǎng)及競(jìng)價(jià)輪數(shù)雙雙刷新歷史，熱度遠(yuǎn)超預(yù)期。此次拍賣不僅是廣州樓市春節(jié)后的“開(kāi)門紅”，相信也將對(duì)后續(xù)市場(chǎng)走勢(shì)產(chǎn)生重要影響。

市場(chǎng)需要信心，土地需要買家，城市需要新的故事。馬場(chǎng)土拍用真金白銀為2026年廣州樓市故事寫下了開(kāi)篇。

南方+記者 周中雨

【作者】 周中雨

【來(lái)源】 南方報(bào)業(yè)傳媒集團(tuán)南方+客戶端