母親借部分子女名義買房，去世后其他子女起訴

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

原告周明向本院提出訴訟請求：1. 確認2005年12月28日周強與劉桂蘭簽訂的《委托書》有效，劉桂蘭與周強之間存在合法有效的借名買房合同關系；2. 周強繼續履行合同，周強、周偉、周浩協助周名將三號房屋所有權變更登記至周明、周強、周偉、周浩名下；3. 案件受理費由被告承擔。

事實與理由：張建國與劉桂蘭系夫妻關系，婚后共生育四個兒子，即周斌、周偉、周強、周明。張建國于1987年5月去世，劉桂蘭于2017年5月去世，未再婚。周斌于2015年10月去世，周浩系其獨生子。以上事實有派出所證明信及A號民事判決書為證。

三號房屋為劉桂蘭接受拆遷補償款后購買，委托三子周強代為辦理買房、登記等一切事宜，房屋暫登記在周強名下，實際由劉桂蘭所有和居住。為明確房屋歸屬，周強于2005年12月28日簽署《委托書》，認可三號房屋為劉桂蘭所有和居住。故該房屋并非周強個人財產，應系劉桂蘭的遺產，全體法定繼承人均有權繼承。周強對房屋歸屬有異議，拒不配合辦理過戶，原告訴至法院，望判如所請。

被告周強辯稱，不同意原告訴訟請求。劉桂蘭從未寫過委托書，也未委托過任何人購買房屋，三號房屋登記在其名下，是周明與周偉商量好的，應歸其個人所有。

第三人周偉述稱，同意原告訴訟請求，原告陳述屬實，訴爭三號房屋確系劉桂蘭的遺產，《委托書》真實有效。

第三人周浩述稱，同意原告訴訟請求。其長期在外地，具體購房細節不清楚，僅知曉涉案房屋系劉桂蘭取得拆遷款后購買。

當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據，本院組織當事人進行了證據交換和質證。法院經審理確認以下事實：張建國與劉桂蘭婚后育有四子，張建國、劉桂蘭、周斌先后去世，周浩系周斌獨生子，四人系劉桂蘭的法定繼承人。

2005年8月，劉桂蘭作為被拆遷人，與拆遷人甲單位簽訂《拆遷協議》，獲得拆遷補償款（扣除相關費用后）共計201358元，該款項用于購買三號房屋。

經周明申請，法院調取三號房屋檔案材料顯示：2005年12月，案外人張淑玲（賣方）與周強（買方）簽訂《房屋買賣協議》，約定三號房屋售價17萬元，周強于2005年12月申請辦理產權過戶登記，2006年2月，三號房屋登記在周強名下；2015年12月，因房屋所有權證遺失，周強申請補辦，新證仍登記在其名下。

周明主張劉桂蘭與周強系借名買房關系，并提交《委托書》一份，載明：“今劉桂蘭委托三子周強用周強名字進行拆遷買房登記和辦理一切有關事宜，買后為劉桂蘭所有和居住。為此特以委托”，尾部委托人處有劉桂蘭簽字捺印，受委托人處有周強簽字捺印，落款日期為2005年12月28日。

各方當事人均認可：三號房屋購房款系劉桂蘭的拆遷款支付；找房、看房事宜均由周明辦理，周強僅在辦理過戶登記時到場；房屋購買后至于桂蘭去世前，一直由于桂蘭居住，四兄弟輪流照顧；房屋所有權證最初由周明持有，遺失補辦后由周強持有至今。

關于《委托書》，周明、周偉主張系周偉執筆書寫，簽字捺印均為劉桂蘭、周強本人所為；周強表示不清楚簽名是否系其本人所簽，但經法院多次詢問并釋明訴訟風險，其仍不申請對《委托書》中的簽名進行筆跡鑒定；周浩表示不了解《委托書》的形成情況。

另查，2020年10月，周強曾以法定繼承糾紛為由將周明訴至法院，法院追加周偉、周浩為被告，作出A號民事判決書，認為三號房屋未登記在劉桂蘭名下，不宜在繼承糾紛中一并處理，告知相關權利人另行訴訟主張，該判決已生效。

裁判結果

一、確認周強與劉桂蘭于2005年12月28日簽訂的《委托書》有效；

二、周明、周強、周偉、周浩相互協助將周強名下坐落于三號房屋的所有權變更登記至周明、周強、周偉、周浩名下；

法院說理

本案的核心爭議焦點為：1. 劉桂蘭與周強之間是否存在合法有效的借名買房關系；2. 案涉《委托書》是否有效；3. 周明要求各方協助辦理三號房屋過戶登記的訴求是否應予支持。

關于借名買房關系及《委托書》效力：周明主張劉桂蘭與周強存在借名買房關系，并提交了《委托書》予以佐證，該《委托書》明確載明劉桂蘭委托周強以其名義購房，房屋歸劉桂蘭所有和居住，內容清晰、指向明確。結合本案已查明事實，三號房屋購房款系劉桂蘭的拆遷款支付，房屋購買后一直由于桂蘭居住使用，房屋所有權證最初由周明持有，上述事實均與《委托書》載明的內容相互印證，能夠佐證借名買房關系的存在。

周強雖辯稱劉桂蘭未出具委托書、不清楚《委托書》上的簽名是否系其本人所為，但經法院多次詢問并釋明不申請鑒定的訴訟風險后，其仍明確表示不申請對《委托書》中的簽名進行筆跡鑒定，應承擔舉證不利的法律后果，本院依法認定《委托書》上的簽名系周強本人所為。該《委托書》系劉桂蘭與周強的真實意思表示，不違反法律、行政法規的強制性規定，應屬有效，雙方據此形成合法有效的借名買房關系。

關于房屋過戶登記訴求：劉桂蘭已于2017年5月去世，其法定繼承人為周明、周強、周偉、周浩四人，三號房屋作為劉桂蘭的遺產，應由全體法定繼承人共同繼承。現周明要求將三號房屋所有權變更登記至四人名下，并要求各方相互協助辦理過戶手續，符合法律規定及本案事實，亦得到周偉、周浩的同意，本院予以支持。

周強主張三號房屋應歸其個人所有，但未提交任何有效證據佐證其主張，結合房屋出資、居住使用、《委托書》約定等全部案件事實，其答辯意見缺乏事實及法律依據，本院不予采納。周明要求確認借名買房關系有效，實質系要求確認《委托書》所載明的借名合意有效，其訴訟請求表述雖有欠妥，但不影響本案實體審理及裁判結果。

勝訴辦案心得

本案系典型的親屬間借名買房+遺產房產糾紛，疊加委托書效力認定、舉證責任分配、遺產房產過戶等難點，是司法實踐中高發的家庭房產糾紛類型，結合借名買房、遺產繼承相關辦案經驗，總結以下勝訴心得及維權指引，供有同類需求的當事人參考。

1. 借名買房務必留存書面合意證據，《委托書》《借名協議》是勝訴的核心關鍵。本案中，我方當事人之所以能夠勝訴，核心在于持有明確的《委托書》，該委托書清晰載明借名購房的委托人、受托人、房屋歸屬等核心內容，結合購房款支付、房屋居住使用等證據，形成了完整的證據鏈條，有力佐證了借名買房關系的存在。這提醒當事人，親屬間借名買房切勿僅憑口頭約定，務必簽訂書面協議（委托書、借名協議均可），明確雙方借名合意、房屋歸屬、權利義務等內容，避免后續產生爭議時無據可依。

2. 完整的證據鏈條是支撐借名買房主張的重要保障，單一證據難以形成有效支撐。本案中，我方不僅提交了核心證據《委托書》，還結合購房款支付記錄（拆遷補償款相關證據）、房屋居住使用情況、房屋所有權證持有記錄、各方當事人陳述等全部證據，相互印證借名事實，讓法院能夠全面認定案件真相。這提醒當事人，主張借名買房關系時，除了書面合意證據，還應留存購房款支付憑證、房屋裝修憑證、居住證明、物業繳費記錄等相關證據，形成完整的證據鏈條，反駁對方的不合理抗辯。

3. 善用舉證責任分配規則，倒逼對方承擔舉證不利后果。本案中，被告周強否認《委托書》上的簽名系其本人所為，但經法院釋明訴訟風險后，其仍不申請筆跡鑒定，按照法律規定，應承擔舉證不利后果，法院依法認定簽名真實、委托書有效。我方作為專業借名買房律師，精準把握舉證責任分配規則，在庭審中重點強調被告的舉證義務及不舉證的法律后果，有力推動了案件裁判向我方當事人傾斜。這提醒當事人，遭遇對方否認借名事實、否認書面證據真實性，但又拒絕申請鑒定的情形時，可依托舉證責任規則，主張對方承擔不利后果，維護自身合法權益。

4. 遺產房產涉及借名買房的，應先確認借名關系及房屋權屬，再辦理過戶手續。本案中，涉案房屋雖登記在被告周強名下，但實質系劉桂蘭的遺產，因此前繼承糾紛中法院未對該房屋一并處理，我方當事人先行起訴確認借名關系及委托書效力，再主張過戶，符合法律程序，也確保了過戶訴求能夠得到法院支持。這提醒當事人，父母借子女名義購房，父母去世后，子女作為繼承人主張房產權利時，應先通過訴訟或協商方式確認借名關系及房屋權屬，明確房屋為父母遺產后，再依法辦理過戶登記，避免直接主張過戶而被駁回訴求。

5. 親屬間房產糾紛專業性強，專業律師加持可精準把控訴訟要點、提升勝訴概率。此類糾紛涉及借名買房合意認定、委托書效力判斷、舉證責任分配、遺產繼承規則適用等多重復雜問題，且涉及家庭親屬關系，證據認定和法律適用難度較大，僅憑當事人自身難以應對。

若你正面臨親屬間借名買房糾紛可聯系我們。我們作為房地產律師，將以專業的法律視角，幫你梳理案件思路、收集完善證據、制定精準訴訟策略，精準適用法律條款，全程護航你的合法房產權益，助力你勝訴，順利確認房產權利、推進過戶手續。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

如有相關問題，歡迎來電咨詢。