不降反升、一二手倒掛：潮州小縣城房?jī)r(jià)何以保值增值？｜新春走基層

在房地產(chǎn)單邊上行的“黃金時(shí)代”，曾有一句流傳甚廣的名言：小城市的房子只是房子，大城市的房子才叫資產(chǎn)。

然而，過(guò)去幾年，北上廣深等一線城市房?jī)r(jià)承壓，所謂的“資產(chǎn)”回歸成了房子，人們對(duì)于購(gòu)房的態(tài)度轉(zhuǎn)變?yōu)橹?jǐn)慎收縮。而在部分縣、鎮(zhèn)等區(qū)域，房子卻成了保值的資產(chǎn)，廣東省潮州市潮安區(qū)就是其中之一。

趕在春節(jié)前夕，一個(gè)名為騰瑞·萬(wàn)象府的新盤(pán)在潮安區(qū)的庵埠經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)東區(qū)開(kāi)盤(pán)，這個(gè)新樓盤(pán)引發(fā)了全城熱議，因?yàn)檫@是潮安區(qū)在這個(gè)時(shí)間段內(nèi)少有的在售的大型新盤(pán)。盡管該樓盤(pán)連樣板間都沒(méi)有設(shè)立，但也并未影響人們看著沙盤(pán)確定購(gòu)買(mǎi)戶(hù)型的熱情。

在售樓處，五六個(gè)銷(xiāo)售忙得團(tuán)團(tuán)轉(zhuǎn)，他們將更多的精力放在了現(xiàn)場(chǎng)簽約的客戶(hù)身上，甚至無(wú)暇分身去招呼部分新到的客人，“很多樓層、戶(hù)型都已經(jīng)賣(mài)完了，如果要下訂，就要盡快。”一位銷(xiāo)售人員說(shuō)。

第一財(cái)經(jīng)記者發(fā)現(xiàn)，這個(gè)常住人口約100萬(wàn)人左右的小縣城，不僅沒(méi)有與全國(guó)一道歷經(jīng)房地產(chǎn)調(diào)整，反而樓價(jià)穩(wěn)中有升；而且，新房的均價(jià)低于同區(qū)域的二手房?jī)r(jià)格，呈現(xiàn)出“一二手房倒掛”的現(xiàn)象。

稀缺的一手房

在當(dāng)?shù)兀藗兞?xí)慣將潮安區(qū)稱(chēng)為潮安縣，公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，該地于2013年撤縣設(shè)區(qū)，潮安區(qū)下轄16個(gè)鎮(zhèn)、418個(gè)行政村和31個(gè)社區(qū)，區(qū)中心位于庵埠鎮(zhèn)。

騰瑞·萬(wàn)象府正地處庵埠鎮(zhèn)，“我們這里（的房?jī)r(jià)）從沒(méi)下跌過(guò)。”騰瑞·萬(wàn)象府的銷(xiāo)售對(duì)記者說(shuō)，該樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán)價(jià)在7000元/㎡以上，樓層位置越高、單價(jià)越貴，比如正南向中樓層的單價(jià)大約在8200元/㎡。這個(gè)價(jià)格看上去雖然不高，但與周邊對(duì)比，就顯得昂貴。

安居客數(shù)據(jù)顯示，作為一個(gè)縣城，7000元的定價(jià)已經(jīng)高于潮州市中心不少在售樓盤(pán)，比如湘橋區(qū)在售的華僑城純水岸參考價(jià)格為6800元/㎡，碧桂園華僑城·云溪天境參考價(jià)格為5500元/㎡。

而且，該樓盤(pán)為毛坯房，購(gòu)買(mǎi)后需要業(yè)主全面裝修，這也是一筆不小的費(fèi)用。不過(guò)，銷(xiāo)售表示，這里的房子并不愁賣(mài)，“很多客戶(hù)一個(gè)多月前就下了誠(chéng)意金，這兩天陸續(xù)來(lái)簽約。”她說(shuō)。

陳行（化名）就是付了誠(chéng)意金的客戶(hù)之一，她對(duì)記者說(shuō)，潮安區(qū)的房?jī)r(jià)之所以如此堅(jiān)挺，最主要的原因就是供需失衡、“僧多粥少”。

“潮安縣的商品房高度集中在庵埠鎮(zhèn)左右，輻射潮安縣下轄的多個(gè)村，也就是說(shuō)，這些村的人如果想買(mǎi)商品房，就只能到這里買(mǎi)。”陳行說(shuō)。

陳行進(jìn)一步解釋?zhuān)诠?yīng)端，縣里能夠建設(shè)商品房的國(guó)有建設(shè)用地極其有限，農(nóng)業(yè)用地有嚴(yán)格的紅線限制，除了可以用來(lái)自建房的農(nóng)村宅基地之外，“在我們這里，能夠叫得出名字的樓盤(pán)，估計(jì)也就是十多個(gè)。”他說(shuō)。

而在需求端，人們對(duì)于商品房的需求越來(lái)越大，“一方面是現(xiàn)在農(nóng)村的年輕人不太愿意和老一輩過(guò)著多代同堂的生活，希望有自己的獨(dú)立空間，家庭在小型化；另一方面是自建房的居住體驗(yàn)遠(yuǎn)不及商品房，尤其在潮汕的農(nóng)村，自建房和工廠、家庭作坊混雜在一起，早上很早就能聽(tīng)到周邊工廠的噪音。”他說(shuō)。

另類(lèi)的購(gòu)房初心

潮安區(qū)官網(wǎng)顯示，至2023年底，該區(qū)先后榮獲全國(guó)農(nóng)村綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)縣、全國(guó)發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)先進(jìn)縣、廣東省旅游特色縣、中國(guó)五金不銹鋼制品產(chǎn)業(yè)基地等稱(chēng)號(hào)。當(dāng)?shù)兀讳P鋼工廠林立，催生了一批具有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的家庭，他們雖然居住在農(nóng)村，但消費(fèi)力已與一線城市無(wú)異，花費(fèi)百余萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)一套商品房并非難事。

沈宇恒（化名）是一名經(jīng)營(yíng)不銹鋼工廠的小企業(yè)主，他對(duì)記者說(shuō)，自己也在考慮騰瑞·萬(wàn)象府，目前還在研究戶(hù)型。但與其他人購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的需求不同，他買(mǎi)房是為了給自己增信。

“我家里是開(kāi)不銹鋼工廠的，經(jīng)常需要臨時(shí)資金周轉(zhuǎn)，但沒(méi)有合格的抵押物，家里的房子是自建房、廠區(qū)的土地是向村里租的，機(jī)器設(shè)備銀行又看不上，我們自己還沒(méi)有社保公積金，導(dǎo)致亟需資金的時(shí)候只能借利息較高的貸款，過(guò)去是民間借貸，現(xiàn)在是網(wǎng)貸。”沈宇恒說(shuō)。

“而商品房是很好的抵押物，我們?cè)谫Y金寬裕的時(shí)候買(mǎi)套房子，在需要臨時(shí)資金周轉(zhuǎn)時(shí)可以抵押貸款，利息也不高。”他說(shuō)。

而且，沈宇恒認(rèn)為，最主要的是，潮安區(qū)的商品房保值。“我們這里的房?jī)r(jià)一直很穩(wěn)定，這么多年來(lái)，一手房的單價(jià)大概都在6000元/㎡～7000元/㎡左右浮動(dòng)，沒(méi)有大跌過(guò)，但也不會(huì)大漲。”他說(shuō)。

除了保值以外，一旦新盤(pán)流向二手市場(chǎng)，增值的空間就在悄然放大。

一二手倒掛背后

當(dāng)?shù)氐囊晃环慨a(chǎn)中介說(shuō)，潮安區(qū)的二手房?jī)r(jià)格普遍高于新房，以距離騰瑞·萬(wàn)象府2公里左右的樓盤(pán)龍光陽(yáng)光水岸為例，該樓盤(pán)2018年開(kāi)盤(pán)時(shí)單價(jià)為6000元/㎡左右，而安居客數(shù)據(jù)顯示，目前其二手房?jī)r(jià)格在1.1萬(wàn)元/㎡～1.4萬(wàn)元/㎡之間。“業(yè)主一出手就可以賺一倍以上。”該中介說(shuō)。

所謂一二手倒掛，指的是在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，二手房的價(jià)格高于一手房的價(jià)格。這是一種比較特殊的市場(chǎng)現(xiàn)象，出現(xiàn)一二手倒掛的原因大致包括房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，諸如一手房限價(jià)等；或是受市場(chǎng)供需關(guān)系影響，新房供應(yīng)受到限制。

陳行與上述房地產(chǎn)中介一致認(rèn)為，潮安區(qū)的一二手房倒掛，主要原因是供需失衡，新房較少，導(dǎo)致二手房業(yè)主的心理價(jià)位不斷提高。

“龍光陽(yáng)光水岸可以說(shuō)是我們這里目前最高端的小區(qū)，所以二手房?jī)r(jià)格會(huì)高些，其他小區(qū)價(jià)格沒(méi)那么高。”該中介說(shuō)。

比如，根據(jù)安居客數(shù)據(jù)，位于該區(qū)“CBD”的騰瑞世紀(jì)城于2015年開(kāi)盤(pán)，目前二手房?jī)r(jià)格為9000元/㎡左右，同樣高于新盤(pán)。

但陳行同時(shí)透露，這里的二手房成交并不活躍，放盤(pán)數(shù)量也很少，大多時(shí)候處于有價(jià)無(wú)市的狀態(tài)，“人們都盯著新房。”他說(shuō)。

這也佐證了為何騰瑞·萬(wàn)象府甚至在沒(méi)有樣板間的情況下，都如此受當(dāng)?shù)厝藲g迎。二手房代表的是業(yè)主的預(yù)期，而非當(dāng)?shù)卣鎸?shí)的房?jī)r(jià)水平。

據(jù)介紹，“騰瑞”是當(dāng)?shù)厝苏J(rèn)可度較高的住宅品牌，其在潮安區(qū)的代表作即為騰瑞世紀(jì)城，在2015年，騰瑞世紀(jì)城是潮安區(qū)少有的復(fù)刻了大城市成熟小區(qū)的超高層住宅。以騰瑞世紀(jì)城為中心，周邊陸續(xù)涌現(xiàn)出大型商業(yè)配套，進(jìn)而成長(zhǎng)為潮安區(qū)的“CBD”。

在騰瑞地產(chǎn)的官網(wǎng)上，其對(duì)于“騰瑞世紀(jì)城”的描述為“新興的城市呼喚標(biāo)志性居住小區(qū)”

雖然語(yǔ)帶夸張，卻道出了農(nóng)村居住環(huán)境的變化——隨著縣域產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，以及農(nóng)村居民對(duì)更高生活水平的追求，他們正涌向商品房，進(jìn)而為商品房帶來(lái)了保值增值的空間。