上海收購“老破小”，市場要變天了？

2月2日晚，上海拋出一顆樓市重磅炸彈：

由官方牽頭收購二手房，用于保障性租賃住房，首批試點覆蓋浦東、靜安、徐匯三大核心區(qū)。

有人說，收購二手房遠比收新房麻煩，上海為什么非要自討苦吃？還有人說這是救市大招，底部顯現(xiàn)，2026年樓市注定要變天？

咋回事？看看～

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樓市又刮起了“以舊換新”的風

這次上海率先行動，雖然三個試點都在上海，但各區(qū)方案不太一樣。總結(jié)下來有這幾個特點：

1. 優(yōu)先收購業(yè)主確實想置換的房子

浦東區(qū)提出，購房款將參照“房票”形式進行監(jiān)管，業(yè)主需將賣舊房的錢用于買新房，以推動新房“去庫存”。

2. 收的主要是總價不高的“老破小”

浦東明確：優(yōu)先考慮內(nèi)環(huán)內(nèi)、2000年以前建成、面積70㎡以下、總價不超過400萬、產(chǎn)權(quán)清晰的二手房。

3. 地段好的房子優(yōu)先收購

靜安區(qū)強調(diào)，優(yōu)先選擇產(chǎn)業(yè)園區(qū)、商圈、地鐵站周邊3公里范圍內(nèi)的房子。值得留意的是，這次試點的三個區(qū)，本來就是上海租房需求最旺盛的區(qū)域。

④收購方是政府

具體操作是由各個區(qū)的公租房公司來收購這些二手房。

其實，政府牽頭收購二手房，并推動業(yè)主置換新房的形式并不新奇，但大家更為關(guān)注的是，這次上海的試點成功，可能很快推動全國，屆時市場是不是燃氣新一輪漲勢？

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2026年樓市要變天？

“以舊換新”看起來不像是簡單救市，更像官方釋放出了一個信號：

房地產(chǎn)最難的深跌期已經(jīng)過去，市場正在從探底轉(zhuǎn)向企穩(wěn)。

要知道，這次上海收的不是新房，而是二手房——這操作起來其實更難。

其他城市救市，大多是政府收購開發(fā)商手上的新房，屬于“企業(yè)對企業(yè)”，談價格、打包收購都比較高效，還能快速去庫存。

但上海這次面對的是成千上萬的個人房東，每個人的心理價位、賣房急迫度都不一樣，有的人急著置換當然愿意讓利，但有的人不急，就會死咬報價，根本沒法批量議價。

而且二手房情況復雜，樓層、裝修各不相同，想低價批量收購，難上加難。

既然明知道這么難，為啥還非要做？

一個重要原因是：官方可能判斷，上海樓市的底部已經(jīng)出現(xiàn)了。

甚至對官方來說，這筆買賣穩(wěn)賺不賠。底氣就來自：租售比。

目前上海不少市區(qū)二手房的租售比已經(jīng)在2.5%左右，地段好的老破小甚至能達到3%。

對比一下，現(xiàn)在1年期國債收益率才1.3%左右，10年期國債也就1.8%上下。

這么看來，官方收購這些二手房，拿來做保租房，長期運營的收益率，比買國債還高。

再加上一線城市可供開發(fā)的新地塊越來越少，新建房子不僅周期長，還可能增加庫存、沖擊市場。

回收舊房就不一樣了：不新增庫存、效率快，還能完成保租房任務(wù)，盤活存量房市場，帶來長期穩(wěn)定的租金收入，緩解財政壓力，簡直是一舉多得。

而且，從收購標準也能看出，上海的“算盤”不止于完成保租房指標，更是為了激活整個二手房市場的流動性。

比如浦東明確收的是“70㎡以下、2000年以前建成、總價不超過400萬”的房子——這類“老破小”占據(jù)了上海二手房市場70%以上的份額。

官方為老破小托底收購，相當于給房東一個“安全墊”，讓他們敢賣房、敢置換，從而帶動改善型需求釋放。

不過也要給大家潑個冷水，企穩(wěn)不代表暴漲，這是兩個完全不同的概念。

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市場回暖真的來了

其實最近一線城市的成交數(shù)據(jù)，確實給出了一些積極信號：

全國樓市看北上廣深，而這四個城市，1月份集體交出了亮眼的成績單。

上海成交量重回2.2萬套，同比上漲23%；

深圳，二手房錄得量連續(xù)3周上升；

北京1月二手房網(wǎng)簽量達到15082套，創(chuàng)下近五年同期新高，連續(xù)兩個月突破1.5萬套榮枯線，中介透露一月帶看量上升33%；

廣州1月全市二手住宅網(wǎng)簽8881套，成交量環(huán)比、同比均正增長。

不僅是市場成交快速上升，掛牌量也明顯下降，上海掛牌量從11萬降到8萬，北京深圳等地很多業(yè)主都開始惜售。

綜合這一切信號，我們可以明確判斷：樓市最難的時刻，真的過去了。

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接下來怎么辦？

租售比逐漸趨向合理、官方出手托底，這些都是實實在在的支撐。

但也要清醒的認識到：企穩(wěn)不等于暴漲，深跌階段過去，不代表房價就會大幅反彈。

畢竟當前的成交回暖，有明顯的階段性因素。

第一，每年春節(jié)前本來就是置換旺季，很多人趕在過年前定下房子，這也會帶動成交量短期上升。

第二，市場會不會重復去年的“小反彈后回調(diào)”，也還需要觀察。比如2025年924新政后，樓市也曾反彈過半年，當時很多人以為見底了，結(jié)果后續(xù)又出現(xiàn)回調(diào)，狠狠打了一波臉。

所以未來幾個月即使成交繼續(xù)回升，也不能斷定市場就已經(jīng)徹底反轉(zhuǎn)，畢竟樓市復蘇需要更長期的需求支撐。

最關(guān)鍵的是，房價上漲的根本動力——居民收入，并沒有明顯提高。

在收入預期不穩(wěn)的情況下，大多數(shù)人買房會更謹慎，投資投機需求很難像過去那樣卷土重來。

說到底，未來樓市的大趨勢，很可能是一個“穩(wěn)”字：

急跌的可能性不大了，畢竟有租售比和官方托底撐著；但上漲的空間也有限，收入增長放緩、需求釋放緩慢，房價就很難回到過去那種大漲模式。

所以，對剛需購房者來說，即使現(xiàn)在是一個可以考慮的窗口期，但也一定要選對房子——優(yōu)先考慮核心區(qū)域、有好學區(qū)、近地鐵的房子，不指望它暴漲，但至少能保值。