2026年風(fēng)向已變：馬年樓市全面回暖，紅利窗口期即將關(guān)閉

來源：大偉看樓市

時(shí)光邁入2026馬年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來了久違的實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)折。歷經(jīng)近四年的深度調(diào)整，長(zhǎng)期盤踞市場(chǎng)的觀望情緒逐步消散，政策托底、市場(chǎng)復(fù)蘇、資金寬松的三重信號(hào)交織共振，正式宣告樓市從“單邊下行”轉(zhuǎn)向“全面回暖”。不同于以往階段性的短暫反彈，馬年樓市的回暖呈現(xiàn)出“政策穩(wěn)、數(shù)據(jù)實(shí)、信心足”的鮮明特征，而伴隨回暖態(tài)勢(shì)持續(xù)升溫，購(gòu)房紅利窗口期正進(jìn)入倒計(jì)時(shí)。對(duì)于剛需置業(yè)者、改善型群體以及資產(chǎn)保值需求者而言，認(rèn)清當(dāng)前市場(chǎng)風(fēng)向、把握時(shí)代機(jī)遇，成為馬年置業(yè)的核心命題。

馬年樓市回暖的信號(hào)，早已在2026開年的數(shù)據(jù)中清晰顯現(xiàn)，量?jī)r(jià)齊穩(wěn)的態(tài)勢(shì)打破了長(zhǎng)期以來的市場(chǎng)僵局。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2026年1月70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，一二三線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比降幅總體收窄，雖未完全擺脫普跌格局，但筑底修復(fù)的趨勢(shì)已十分明確。其中，1月有5城新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲，大連以0.2%的漲幅領(lǐng)跑，合肥、廈門、武漢、南充均實(shí)現(xiàn)0.1%的小幅上漲，核心城市的企穩(wěn)帶動(dòng)效應(yīng)逐步凸顯。值得關(guān)注的是，上海新房?jī)r(jià)格雖環(huán)比持平，但同比仍上漲4.2%，延續(xù)了此前43個(gè)月的上漲態(tài)勢(shì)，其核心板塊的高端改善盤表現(xiàn)尤為亮眼，陸家嘴太古源源邸等項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)率突破200%，印證了優(yōu)質(zhì)房源的市場(chǎng)吸引力。

二手房市場(chǎng)的止跌回升更為顯著，成為樓市回暖的“先行指標(biāo)”。數(shù)據(jù)顯示，1月全國(guó)70個(gè)城市二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比降幅收窄至-0.5%，較此前三個(gè)月的-0.7%有明顯改善，標(biāo)志著二手房市場(chǎng)已出現(xiàn)拐點(diǎn)態(tài)勢(shì)。全國(guó)重點(diǎn)13城市二手房成交面積約810萬平方米，環(huán)比上升16%，同比增長(zhǎng)33%，其中成都以218萬平方米的成交量位居首位，同比激增63%，北京、上海等核心城市二手房成交也保持高位運(yùn)行。與此同時(shí)，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)景氣度指數(shù)同比大幅回升，找房熱度逆勢(shì)增長(zhǎng)、房源在架時(shí)長(zhǎng)縮短，房東與購(gòu)房者心態(tài)雙向向好，市場(chǎng)流通端的積極變化，為樓市全面回暖奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

馬年樓市的全面回暖，絕非偶然，而是政策、資金、需求三大力量協(xié)同發(fā)力的必然結(jié)果。政策層面，2026年作為“十五五”開局之年，樓市調(diào)控徹底轉(zhuǎn)向“主動(dòng)托底、精準(zhǔn)發(fā)力”，從中央到地方形成了全方位的政策支持體系。《求是》開年刊發(fā)重磅文章，明確提出“政策力度要符合市場(chǎng)預(yù)期，政策要一次性給足”，徹底扭轉(zhuǎn)了市場(chǎng)對(duì)政策的觀望情緒。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議同步明確“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”，住建部部署四大核心目標(biāo)，標(biāo)志著行業(yè)從“增量擴(kuò)張”全面轉(zhuǎn)向“存量?jī)?yōu)化”。

具體來看，政策紅利呈現(xiàn)“普惠+精準(zhǔn)”的雙重特征。國(guó)家層面，換房個(gè)稅退稅政策延續(xù)至2027年底，個(gè)人銷售不足2年住房的增值稅率從5%下調(diào)至3%，一套500萬的房產(chǎn)可節(jié)省近10萬元交易稅費(fèi)，有效帶動(dòng)“賣舊買新”鏈條活躍。金融層面，流動(dòng)性持續(xù)寬松，房貸利率降至歷史低點(diǎn)，首套房貸利率普遍降至3.5%~4%區(qū)間，部分城市甚至進(jìn)入“2字頭”，大幅降低了購(gòu)房者的月供壓力，央行還將商業(yè)用房購(gòu)房貸款最低首付比例下調(diào)至30%，進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)。地方層面，超60個(gè)城市出臺(tái)優(yōu)化政策，北京、上海等一線城市放寬社保年限要求，多地發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、提高公積金貸款額度，政策合力持續(xù)激活市場(chǎng)需求。

資金層面的寬松的環(huán)境，進(jìn)一步鞏固了樓市回暖的態(tài)勢(shì)。當(dāng)前廣義貨幣M2規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)，居民儲(chǔ)蓄存款突破160萬億，市場(chǎng)“彈藥充足”，央行持續(xù)維持流動(dòng)性寬松，MLF利率穩(wěn)步下行，為房貸利率持續(xù)走低提供了支撐。融資端，房企融資“白名單”制度落地，專項(xiàng)債限額與“白名單”貸款規(guī)模大幅提升，有效緩解了房企現(xiàn)金流壓力，近20家房企完成債務(wù)重組，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解取得實(shí)質(zhì)進(jìn)展。房企拿地、開發(fā)的積極性逐步恢復(fù)，土地市場(chǎng)熱度回升，部分核心城市甚至出現(xiàn)“地價(jià)倒掛”現(xiàn)象，預(yù)示著未來新房?jī)r(jià)格存在明確上漲空間。

需求端的集中釋放，成為推動(dòng)樓市回暖的核心動(dòng)力。歷經(jīng)四年調(diào)整，市場(chǎng)價(jià)格泡沫已充分?jǐn)D壓，多數(shù)城市房?jī)r(jià)回歸合理區(qū)間，繼續(xù)下跌的空間極為有限，觀望已久的剛需和改善型需求逐步入市。核心城市憑借優(yōu)質(zhì)的教育、醫(yī)療、就業(yè)資源，持續(xù)吸引人口凈流入，剛性購(gòu)房需求保持旺盛；而低利率、低首付的政策紅利，也推動(dòng)改善型需求加速釋放，上海、北京等城市的高端改善盤成為成交主力，印證了“好房子”的市場(chǎng)需求潛力。此外，春節(jié)期間的返鄉(xiāng)置業(yè)、房企促銷等因素，進(jìn)一步放大了需求釋放的效應(yīng)，推動(dòng)市場(chǎng)活躍度持續(xù)提升。

需要明確的是，馬年樓市的全面回暖，并非以往“大水漫灌”式的暴漲狂歡，而是建立在需求釋放、品質(zhì)升級(jí)、政策托底基礎(chǔ)上的理性回升，區(qū)域分化仍是市場(chǎng)的核心特征。一線核心城市率先領(lǐng)跑回暖，憑借人口與資源優(yōu)勢(shì)，預(yù)計(jì)全年漲幅將維持在5%~8%，以溫和回升為主；杭州、成都、武漢等強(qiáng)二線城市，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)扎實(shí)、政策優(yōu)化力度大，優(yōu)質(zhì)改善盤、地鐵盤成為上漲主力，全年漲幅預(yù)計(jì)在4%~7%；三四線及以下城市，隨著庫(kù)存壓力緩解、房貸利率優(yōu)勢(shì)凸顯，預(yù)計(jì)上半年逐步止跌，下半年實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步上漲，徹底終結(jié)持續(xù)下跌的態(tài)勢(shì)，形成“核心引領(lǐng)、梯次擴(kuò)散、全域回暖”的格局。

伴隨樓市回暖態(tài)勢(shì)持續(xù)升溫，一個(gè)尤為關(guān)鍵的命題擺在購(gòu)房者面前：馬年樓市的紅利窗口期，正在逐步關(guān)閉。當(dāng)前的市場(chǎng)，正處于政策紅利的頂峰、價(jià)格洼地的末端，三重優(yōu)勢(shì)疊加構(gòu)成了難得的購(gòu)房機(jī)遇。從政策紅利來看，當(dāng)前限購(gòu)限售全面取消，房貸利率、首付比例降至歷史最低，換房退稅、購(gòu)房補(bǔ)貼等紅利一次性給足，隨著市場(chǎng)回暖，未來政策將逐步回歸中性，優(yōu)惠政策可能逐步退出，房貸利率下調(diào)空間也將大幅收窄。

從價(jià)格層面來看，當(dāng)前全國(guó)樓市價(jià)格已回到2019-2020年水平，處于歷史洼地，而普漲行情啟動(dòng)后，未來1-2年價(jià)格將穩(wěn)步回升，此時(shí)入市相當(dāng)于“抄底”，既能以低價(jià)購(gòu)入房源，又能享受后續(xù)價(jià)格上漲帶來的資產(chǎn)增值。從風(fēng)險(xiǎn)角度來看，隨著房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)逐步化解，預(yù)售資金監(jiān)管強(qiáng)化、現(xiàn)房銷售試點(diǎn)推廣，交付擔(dān)憂大幅緩解，政策明確“房住不炒”，抑制投機(jī)炒作，市場(chǎng)將保持理性回升，置業(yè)更有保障。一旦錯(cuò)過這一窗口，未來購(gòu)房成本將大幅上升，紅利也將徹底消失。

面對(duì)馬年樓市的新風(fēng)向，不同購(gòu)房群體需把握精準(zhǔn)策略，才能真正抓住最后的紅利。剛需群體應(yīng)優(yōu)先選擇一線和強(qiáng)二線城市核心板塊的現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房，聚焦居住需求，充分利用低利率、低首付政策，避開人口持續(xù)流出的弱三四線城市；改善型群體可借助“賣舊買新”政策紅利，置換品質(zhì)房源，重點(diǎn)關(guān)注戶型設(shè)計(jì)、物業(yè)服務(wù)和社區(qū)配套，兼顧居住舒適度與資產(chǎn)增值潛力；對(duì)于投資者，需徹底摒棄炒房思維，聚焦核心資產(chǎn)的保值需求，僅考慮一線及強(qiáng)二線核心城市的稀缺優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，遠(yuǎn)離遠(yuǎn)郊大盤、商業(yè)公寓及弱線城市房產(chǎn)。

馬年啟新程，樓市換新天。2026年，中國(guó)樓市正式告別長(zhǎng)期調(diào)整的低迷態(tài)勢(shì)，全面回暖的大趨勢(shì)已然確立，而政策紅利、價(jià)格洼地、低風(fēng)險(xiǎn)疊加的購(gòu)房窗口期，正進(jìn)入最后的倒計(jì)時(shí)。這場(chǎng)回暖，不僅是市場(chǎng)的理性回歸，更是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)邁向高質(zhì)量發(fā)展的新起點(diǎn)。對(duì)于每一個(gè)有購(gòu)房需求的人而言，盲目觀望只會(huì)錯(cuò)失機(jī)遇，理性判斷、果斷出手，才能在樓市新周期中把握紅利，實(shí)現(xiàn)居住夢(mèng)想與資產(chǎn)保值的雙重目標(biāo)。畢竟，樓市的風(fēng)向已然改變，紅利不等人，抓住當(dāng)下，便是最好的選擇。