馬云談及房?jī)r(jià)：今明兩年若不買房，到底是“聰明”還是“糊涂”

作者：縱橫論市

關(guān)于眼下該不該買房的問題，在坊間一直都存在爭(zhēng)議。

認(rèn)為該買的一方認(rèn)為，相比樓市高峰期，現(xiàn)在很多地方的房?jī)r(jià)都明顯回調(diào)，一線城市-20%、其他城市-30%都是起碼的，而且現(xiàn)在房貸利率也只有高峰期的一半不到，可以說，購房壓力顯著下降，現(xiàn)在不買，難道等到房?jī)r(jià)漲回去再追買嗎？

而認(rèn)為現(xiàn)在不適合買房的另一方則認(rèn)為，不要跟我說房?jī)r(jià)跌了多少，以前本身就是虛高，現(xiàn)在回調(diào)也不過是下跌中繼，相比年輕人的收入，當(dāng)下的購房壓力仍然較大，還需要繼續(xù)調(diào)整，一直到大多數(shù)人都能買得起的時(shí)候才能下手，否則，目前只能觀望，千萬別被忽悠接盤。

假如把這兩方的代表請(qǐng)到一起辯論，估計(jì)辯3天3夜都辯不出一個(gè)一致結(jié)果，公說公有理婆說婆有理，誰也說服不了對(duì)方。畢竟各方所站的立場(chǎng)不一樣，所參照的對(duì)象也不同，無法評(píng)判其對(duì)錯(cuò)。

那么，如果網(wǎng)友們意見不一，不妨聽聽名人和專家的看法，或許能給我們一些啟示。

中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇副理事長(zhǎng)李迅雷最新觀點(diǎn)顯示，目前房貸利率3.1%明顯高于一線城市1.8%的租售比。

說白了，要么等房貸利率繼續(xù)下降，要么等房?jī)r(jià)繼續(xù)調(diào)整，只有當(dāng)二者的比值差不多的時(shí)候才適合買房。所以，他的建議就是，2026年買不如租。

上海易居房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁祖昱博士則認(rèn)為，經(jīng)過長(zhǎng)達(dá)4年的深度調(diào)整，目前供求關(guān)系趨于動(dòng)態(tài)平衡，行業(yè)的壓力也基本釋放。從一線、部分強(qiáng)二線城市看，二手房市場(chǎng)已有明確的反轉(zhuǎn)信號(hào)。

鑒于此，他給購房者的建議是，如果有自住需求，且在一線或者強(qiáng)二線，可考慮核心區(qū)的新房和優(yōu)質(zhì)二手房，但如果在三四線，建議繼續(xù)保持觀望，畢竟不確定性較高。

說到這里，就不得不提到阿里主要?jiǎng)?chuàng)始人馬云，他曾因?qū)Ψ慨a(chǎn)的觀點(diǎn)引起大家的關(guān)注。

早在2017年杭州全球峰會(huì)上，馬云就提出了8年后國內(nèi)最便宜的東西可能就是房子，正好到2025年就是檢驗(yàn)該話的成色了。

當(dāng)然，經(jīng)過媒體一報(bào)道后，一些人就把這句話稱之為“房?jī)r(jià)如蔥”，其實(shí)這四個(gè)字不是他的本意，算是誤解吧。從他當(dāng)時(shí)說的語言環(huán)境看，他的意思應(yīng)該是，房子不會(huì)像過去那么難買（很多盤都要搖號(hào)），房子不再是稀缺資產(chǎn)，房地產(chǎn)的泡沫終將褪去，2025年前后也將回歸到居住本質(zhì)。

現(xiàn)在看來，馬云說的應(yīng)該還是不錯(cuò)的。目前全國新房樓市庫存7.6億平米，二手房就更不用說了，供需天平已經(jīng)明顯轉(zhuǎn)換，市場(chǎng)也已經(jīng)從賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)到買方市場(chǎng)，說直白點(diǎn)，就是房子在找人，而不是人找房子了，買比賣要容易許多。

有人說，馬云一直不看好房產(chǎn)，實(shí)際上，如果你捋捋他在不同階段說的話，就不會(huì)那么片面的看待他的觀點(diǎn)了，甚至覺得他的預(yù)判都是那么有前瞻性。

都知道，2008年世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)發(fā)生時(shí)，馬云還在內(nèi)部信鼓勵(lì)年輕人買房，勸大家趕緊買房，能買70平米，借錢也要買100平米。現(xiàn)在看來，當(dāng)時(shí)樓市確實(shí)處于低谷期，后面開啟了樓市黃金10年。

就拿杭州市場(chǎng)來說，2008年杭州的商品房均價(jià)才8000元一平米，相比10年后的3萬一平米，無疑是顯著的對(duì)比，先別說資產(chǎn)增值多少，如果當(dāng)時(shí)買房的話，起碼是花最小的購房成本，獲得了更好的生活質(zhì)量。

至于更遠(yuǎn)的未來，馬云在2019年的阿里婚禮日上說過，說未來房子不值錢，不是說得這幾年，這個(gè)時(shí)間會(huì)是多久呢？他提醒記住，30年后，一對(duì)年輕人要養(yǎng)8個(gè)老人、管理和支付5套房的成本，那個(gè)時(shí)候?qū)⑹嵌啻蟮呢?fù)擔(dān)。這句話如何理解呢？應(yīng)該有3層意思：

一是房子本身是有持有成本的，房子越多，承擔(dān)的日常成本會(huì)更多，比如物業(yè)費(fèi)，這還不包括未來可能存在房產(chǎn)稅。一旦承受不起，或者覺得不劃算，推上市場(chǎng)的房子只會(huì)更多。

二是老人占比增加，年輕人占比減少，住房存量將明顯高于實(shí)際居住需求。

三是當(dāng)房子明顯供大于求，房產(chǎn)的價(jià)值將明顯打折扣。舉個(gè)例子，30年后，一對(duì)年輕夫婦手中持有雙方老人和自己的房子5套，一二線、三四線房產(chǎn)都有，很顯然，如果說大城市房產(chǎn)還因產(chǎn)業(yè)、資源、人口優(yōu)勢(shì)有價(jià)值的話，那么，那些人口凈流出的三四線城市房產(chǎn)，其變現(xiàn)能力就比較難了。

梳理完馬云在不同階段對(duì)房產(chǎn)的看法，不得不說，他對(duì)房產(chǎn)的趨勢(shì)判斷還是非常到位的，起碼比一些一味的看空或者看多的所謂專家要靠譜。不難看出，馬云的預(yù)判，對(duì)我們今明兩年買房人是有深刻的啟發(fā)，是聰明還是糊涂，答案其實(shí)也很明顯了，起碼包括以下3個(gè)點(diǎn)：

一是，房子終究還是回歸到居住本質(zhì)。如果是因?yàn)榻Y(jié)婚、孩子上學(xué)等剛性自住原因，該買還得買，畢竟孩子是祖國的未來，是未來發(fā)展的希望。住有所居，安居才能樂業(yè)，不要過多考慮抄底問題，因?yàn)檎l也無法預(yù)言真正的底，消費(fèi)本質(zhì)上是住房的重要屬性，居住了，就享受了其價(jià)值。

二是，房子“在精不在多”。與城市化、住房需求上升期不同，隨著生育率的持續(xù)下滑，住房供大于求，買房暴富的時(shí)代已經(jīng)過去，從資產(chǎn)保值的角度看，應(yīng)該擇優(yōu)保留高能級(jí)、優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，按照現(xiàn)在比較主流的研究看法是，也就二十來個(gè)核心城市，如果可能的話，可考慮做套數(shù)上的減法，5、6套，變2-3套還不夠住嘛？

三是，年輕人不要背負(fù)過大壓力，不要被房貸“綁架”，房子只是居住的工具而不是枷鎖。年期人買房應(yīng)量力而行，一般而言，購房總價(jià)不超過家庭年收入的5-8倍，月供不高于家庭月收入的40%，同時(shí)留足6-12個(gè)月的生活備用金。如果眼下還做不到這些，那還不如選擇租房，正如馬云的說法，未來不缺房子，所以，即使暫時(shí)有壓力而買不了，并不代表未來不能從容地買。

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