上海
近日，桑坦德銀行拋出了一個重磅消息。
這家英國主要銀行推出了名為"我的首次抵押貸款"的新產品，允許首次購房者僅憑2%的首付就能上車。
聽起來像是救命稻草，但真相遠比看起來復雜……
1.門檻里的門檻
產品說明寫得很清楚——2%首付，98%貸款價值比。
不過這里有個關鍵細節:
最低首付必須達到1萬英鎊。
這意味著，只有購買50萬英鎊房產的買家,才能真正享受到2%的比例。
買30萬英鎊的房子?那1萬英鎊首付就是3.3%了。買40萬英鎊的房子?
那就是2.5%。
桑坦德銀行去年的數據顯示：
他們的首次購房客戶平均首付超過8.5萬英鎊。
這個數字讓很多人望而卻步。
房價漲得快，存錢的速度永遠追不上。
銀行自己的調查發現：
52%的英國成年人認為，存首付是買房路上最大的障礙。
產品的限制條件還不止于此。
自雇人士不能申請，北愛爾蘭居民不能申請，買公寓的人不能申請，買新建房的人也不能申請。
最低貸款額必須從19萬英鎊起步，最高不能超過50萬英鎊。貸款倍數最高是收入的4.45倍，這意味著要借到50萬英鎊，年收入得超過11.2萬英鎊。
2.利率的代價
5.19%的五年固定利率，看上去不算低。
同期勞埃德銀行推出的五年固定產品，最低10%首付的利率只有4.11%。這個差距直接體現在月供上。
一套30萬英鎊的房子：
如果用桑坦德的2%產品，1萬英鎊首付，月供大約是1,727英鎊。
換成勞埃德的產品，需要3萬英鎊首付，但月供只要1,442英鎊。每個月省下285英鎊，聽起來不多，但積累下來的數字不小。
五年鎖定期也是個考驗。
利率市場一直在變，但你沒有選擇余地。
抵押貸款經紀公司L&C的大衛·霍林沃思說，市場上針對低首付買家的產品正在變多，但更大的首付依然能換來更好的利率。
3.負資產的陰影
最讓人擔心的是負資產風險。
起步就只有2%的房產權益，意味著房價只要稍微下跌，就可能讓你欠的錢比房子值的還多。
約翰·查科爾公司的抵押貸款技術經理尼古拉斯·門德斯指出：
在98%貸款價值比的情況下，即使房價只是小幅下跌，借款人也很容易陷入負資產。
這會大大降低未來轉貸或搬家的靈活性。
他建議把這個產品當作長期計劃，盡可能通過超額還款把貸款價值比降到95%或90%，那里的利率競爭會更激烈。
4.競爭對手的不同思路
桑坦德不是第一個嘗試低首付產品的銀行。
斯基普頓建房協會在2023年5月推出了"履歷記錄"抵押貸款，完全不需要首付。
這個產品專門針對租房者，只要能證明過去18個月內連續支付了12個月的租金，就有機會申請。
斯基普頓的邏輯很直接——既然你能按時交房租，就說明你有還款能力。
這個產品推出后反響不錯,截至2025年3月，已經完成了約1.11億英鎊的貸款，總申請額接近2億英鎊。
利率從最初的5.49%降到了5.09%，五年固定。
約克郡建房協會旗下的Accord也推出了類似產品,最低5,000英鎊就能當首付，在房價較低的地區特別有吸引力。
四月抵押貸款公司(April Mortgages)推出的100%貸款產品,利率在5.95%，要求家庭最低年收入2.4萬英鎊。
5.市場背后的數字
英國首次購房者面臨的壓力越來越大。
地區差異非常明顯。倫敦的首次購房者平均首付高達12.5萬英鎊，是全國平均水平的兩倍多。
英格蘭東北部最便宜，平均首付約3萬英鎊。
首次購房者的平均年齡也在上升——現在是33.8歲，比十年前大了一歲，比2007-2008年金融危機前大了三歲多。
6.誰適合這個產品？
桑坦德的產品實際上瞄準了一個特定群體——收入不錯但存不出大額首付的人。
這些人可能是雙職工家庭，月收入足夠應對高額月供，但房租、育兒和日常開支讓他們沒辦法快速積累首付。
抵押貸款經紀公司Dimora的分析很到位：
這個產品解決的是首付問題，不是負擔能力問題。
買家仍然需要通過嚴格的負擔能力測試，證明自己有足夠的收入。
對于那些收入符合要求、但被首付門檻擋在外面的人來說，這確實是個機會。
7.現實的權衡
桑坦德的2%產品不是靈丹妙藥。
它為部分人打開了一扇門，但這扇門背后也有挑戰。
低首付意味著高月供，高利率意味著長期成本增加，限制條件意味著不是所有人都能享受這個機會。
從另一個角度看，租金每年都在上漲，租房者把錢交給房東，什么也留不下。
如果月供和房租差不多，甚至更低，那買房至少能讓每月的支出變成資產。
桑坦德的產品是個標志性事件——大型銀行重新進入超低首付市場，這在2008年后幾乎消失了。
市場上現在有23個超過95%貸款價值比的抵押貸款產品，是2009年以來最多的。
競爭正在加劇，這對買家是好消息。
但批評者警告，過于寬松的貸款條件可能讓借款人暴露在風險之中。如
果房價下跌，那些只有微薄權益的房主會首當其沖。
2%首付是工具，不是目標。
它能幫一部分人提前實現購房夢想，但前提是他們真的準備好了——不只是錢，還有對風險的理解和應對能力。
買房是三十年的承諾，第一步走得輕松，不代表接下來的路就平坦。
ref：
https://www.thesun.co.uk/money/38105488/new-deposit-mortgage-help-first-time-buyers/
https://www.santander.co.uk/personal/mortgages/my-first-mortgage
https://www.which.co.uk/news/article/santander-launches-2-deposit-mortgage-what-you-need-to-know-aOExL2c12rJY
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