悉尼墨爾本價格開始大幅縮水！維州房產(chǎn)稅逼近年收205億！

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悉墨多地公寓價格竟“凍結”在2016年！多個華人區(qū)上榜

獨家數(shù)據(jù)顯示，盡管全澳房產(chǎn)市場近年來持續(xù)飆升，但仍有數(shù)十個核心區(qū)域的公寓價格在2016年的水平停滯不前，甚至出現(xiàn)大幅縮水。

在通脹飆升、生活成本壓力巨大的當下，澳洲部分地區(qū)的購房成本竟然還能維持在八年前的水平，這聽起來仿佛天方夜譚。然而，PropTrack的最新獨家數(shù)據(jù)顯示，在悉尼、墨爾本、達爾文以及昆州的部分地區(qū)，多個區(qū)域的公寓市場仿佛進入了“冰封期”。

專家分析指出，這些地區(qū)價格增長乏力的原因相對復雜，但“供過于求”是其共同特征。多年來的高層開發(fā)浪潮，導致這些地區(qū)的公寓供應量嚴重過剩。

以悉尼為例，開發(fā)商將項目過度集中在少數(shù)幾個規(guī)劃有利的區(qū)域，導致局部供應激增；與此同時，墨爾本內城區(qū)在2010年代的新公寓建設率也一度創(chuàng)下全澳新高。

由于高層開發(fā)項目過于密集，公寓供應量遠超買家需求，這也對租賃市場造成了沖擊。由于租客競爭不強，租金回報率被侵蝕，空置率隨之走高，這令投資者望而卻步，進一步加劇了供需失衡。

此外，這些公寓大多是針對投資者設計的小型住宅，而非為了自住業(yè)主打造。一旦投資者撤出，市場便失去了核心購買群體，房價也因此陷入停滯。

目前，對于希望低價入市且不愿參與激烈競價的自住業(yè)主來說，這些區(qū)域或許是一個機會，他們往往能以低于2016年的價格“撿漏”。

SuburbData分析師 Jeremy Sheppard 認為，對于只求“遮風擋雨”的自住客而言，這些市場或是高性價比之選。

他指出，這類地區(qū)過往升值空間有限，尤其是單價偏高的“樓花”。不過，隨著供應過剩逐漸被市場消化，這些區(qū)域最終會重回增長軌道，但這往往需要數(shù)年時間。

買家代理 Michelle May 在接受《每日電訊報》采訪時提醒，購買高層公寓需警惕風險。由于缺乏“稀缺性”，此類房源在轉手時會面臨激烈競爭，且往往伴隨著更昂貴的物業(yè)管理費。

以下是各州目前公寓中位價接近或低于2016年水平的區(qū)域名單：

新州的房價洼地主要集中在悉尼內南區(qū)、Parramatta以及Ryde地區(qū)的高密度開發(fā)走廊。

華人區(qū)Haymarket的公寓價格跌幅最為顯著，目前中位價為93.6萬澳元，遠低于十年前的123萬澳元。鄰近的Chippendale目前成交價為75.25萬澳元，比2016年平均便宜約11萬澳元。

此外，Ultimo的十年跌幅約為5000澳元，而Zetland和Mascot的價格僅比2016年微漲了6000至8000澳元。Parramatta及其周邊區(qū)域（如Harris Park、Rosehill、Auburn、Guildford和Ermington）的現(xiàn)價也比2016年便宜了2萬至5萬澳元不等。

North Ryde公寓目前的成交中位價為76萬澳元，低于十年前的83.9萬澳元。Meadowbank和華人區(qū)Epping的價格同樣低于2016年水平。

在Hills District，Rouse Hill（67.25萬澳元）和Kellyville（79.25萬澳元）的成交價均低于其10年來的中位價格。內西區(qū)的Mortlake、Sydney Olympic Park和Homebush也出現(xiàn)了類似的下跌趨勢。

維州上榜區(qū)域主要位于墨爾本內城區(qū)。

內城區(qū)Armadale的跌幅驚人，目前公寓中位價為64.15萬澳元，較10年前的86萬澳元縮水巨大。

此外，Parkville、Essendon North、Ascot Vale、West Melbourne、Travancore和Abbotsford等地的成交價也處于2016年水平甚至更低。

相比之下，墨爾本東部和南部的價格下跌較為罕見，但Balwyn、Murrumbeena和華人區(qū)Box Hill的現(xiàn)價仍低于10年前的中位價。Caulfield North和Cranbourne South則基本與2016年持平。

達爾文經(jīng)歷了全澳最劇烈的價格波動，反映出該市場較強的季節(jié)性。

Fannie Bay公寓中位價已跌至48萬澳元，遠低于2016年的65萬澳元。Parap和Nightcliff的平均價差也分別達到了14萬澳元和12萬澳元左右。

Stuart Park、Larrakeyah和Lyons等區(qū)域目前的成交價均低于2016年。而Alawa、Humpty Doo、Rosebery和Tiwi等地的年平均增長率僅為0.1%，幾乎停滯。

昆州僅有South Townsville一個區(qū)域上榜，該地因大規(guī)模開發(fā)已轉型為高密度住宅區(qū)。

目前該區(qū)域公寓中位價為45萬澳元，略低于2016年的46.25萬澳元。

值得注意的是，盡管該地目前仍低于2016年水平，但近期已現(xiàn)復蘇跡象，價格比2021年高出約50%，顯示出過剩供應正在逐步被市場吸收。

02

還要漲！維州房產(chǎn)稅逼近年收$205億

最新報告顯示，維州房產(chǎn)稅占經(jīng)濟規(guī)模的比例已高居全澳之首。Jacinta Allan政府的房產(chǎn)稅收入預計將從本財年的165億澳元，一路飆升至2028-29年度的205億澳元。

維州議會預算辦公室的分析報告揭示，維州民眾正承受著全澳最沉重的房產(chǎn)稅負擔，且這一趨勢在未來幾年內難有改觀。

數(shù)據(jù)顯示，維州征收的房產(chǎn)稅（含土地稅及土地轉讓稅）占州生產(chǎn)總值的2.6%，顯著高于新州的2.4%和昆州的1.7%。

由于維州人均繳納的土地稅數(shù)額巨大，房產(chǎn)界長期以來一直批評該州稅制為全澳“最嚴厲”。

據(jù)統(tǒng)計，到2028-29年度，房產(chǎn)稅貢獻的收入將占維州總收入的17.5%。屆時，每位維州人平均負擔的房產(chǎn)稅將從本財年的2450澳元增加到2710澳元。

雖然該數(shù)額略低于新州，但遠超昆州水平。

報告指出，維州對土地稅的高度依賴，部分原因在于聯(lián)邦撥款和資源特許權使用費等其它收入渠道相對匱乏。

維州沉重的稅務負擔主要歸咎于僵化的土地稅制，特別是為應對疫情債務而設立的“新冠債務征收——土地持有稅”（Covid Debt Levy – Landholdings）。僅此一項，預計本財年就將征收75億澳元。

03

Carlingford公寓曝269處“嚴重缺陷”！包層易燃，報警器失效，住戶絕望求助

悉尼華人區(qū)Carlingford一處容納逾1200名住戶的大型公寓綜合體近日爆出存在嚴重消防隱患。

面對易燃外墻、煙霧報警器失效等足以“危及生命”的缺陷，絕望的居民正集體發(fā)聲，懇求Parramatta市議會在悲劇發(fā)生前緊急介入。

涉事的Somerset Apartments由已倒閉的Dyldam集團建造，由3棟大樓組成。

最新報告顯示，該建筑群共存在269處嚴重缺陷、81處非嚴重缺陷及46處不合規(guī)問題。

市議會于周一晚上對這些缺陷進行了討論。

其實，早在去年9月，一名住戶便在向新州消防救援局（FRNSW）、市議會及選區(qū)辦公室遞交緊急投訴信，稱自己是在“絕望中寫信”，要求當局就269項重大缺陷進行“立即干預”。

他在信中繼續(xù)用“哀求”的語氣呼吁當局展開緊急修復，以免生命受威脅。

據(jù)了解，該男子已將問題反映至NSW Strata和Property Services Commissioner。

FRNSW與消防承包商Celtic Fire報告稱，在外墻鋁復合板中發(fā)現(xiàn)潛在可燃包層，但尚不清楚板材是否含有聚乙烯成分——這種材料會導致火勢迅速蔓延。

FRNSW記錄顯示，業(yè)主委員會此前曾登記參與州政府的可燃包層移除與更換項目，但隨后撤銷了注冊。

FRNSW的報告指出：“目前尚不清楚該包層是否已由市議會調查，修復過程中采用何種法律框架（若被認定不合規(guī)），以及市議會是否已發(fā)出整改覆層的消防安全令。”

“FRNSW認為該建筑物的消防安全措施不足。”

FRNSW同時收到業(yè)主委員會最新反饋，表示對防火閥問題存在嚴重擔憂。

防火閥是一種安裝在墻壁與地板內的被動防火裝置，用以防止火焰和煙霧在建筑物內擴散。

報告指出：“所發(fā)現(xiàn)的情況指向建筑商存在重大失誤。每一個防火閥要么不合規(guī)，要么完全缺失。我們已收到報價，總額略高于30萬澳元，用于在建筑內安裝74個新防火閥。”

FRNSW在去年10月收到業(yè)主委員會經(jīng)理及Celtic Fire的來信，指出停車場安裝的煙霧探測設備在煙霧清除后未能自動復位，停車場排風扇出現(xiàn)故障，煙霧探測裝置同樣無法在煙霧清除后自動復位。

作為監(jiān)管機構，市議會可能需要審查自身記錄，“自行開展檢查，并自行決定采取何種適當措施”。

對此，Parramatta市議會的Jennifer Concato表示，市議會在接到FRNSW的報告后立即著手處理。

她說，市議會已正式接到有關缺陷的通知。

“我們依賴具備相應資質的人員進一步提供報告，以便確定各棟建筑需要進行哪些修復工作。”

然而，獨立議員Kellie Darley對此并不買賬。她指出FRNSW早在2024年10月就提出了問題，但市議會至今未采取任何實質性行動。

她說：“我理解Concato之前提到的成本與時間問題，但在我看來，我們在獲悉情況后負有照管責任。現(xiàn)在問題出現(xiàn)已經(jīng)了一段時間，但這些隱患依舊存在。”

除Carlingford這個公寓綜合體外，消防當局還指出，North Parramatta兩棟樓也存在安全隱患——分別位于39 Gilbert St以及2-4 New St。

在Gilbert St，煙霧報警器無法在檢查時進行測試，逃生照明也無法測試。 在New St，消防樓梯缺乏應急照明，出口標識尚未安裝，現(xiàn)場也沒有噴水滅火系統(tǒng)。

04

三分之一澳洲房東因稅改欲離場，租房危機或將加劇

隨著聯(lián)邦政府激進的稅收調整預期與持續(xù)加息雙重施壓，澳洲普通家庭的貸款能力已縮水約2.3萬澳元。

最新調查顯示，多達三分之一的房產(chǎn)投資者正考慮退出市場，這讓本就嚴峻的租賃危機雪上加霜。

澳洲房產(chǎn)投資專業(yè)人士協(xié)會（PIPA）發(fā)布的《2025年投資者情緒調查》顯示，投資者的焦慮情緒正轉化為實際行動。

調查發(fā)現(xiàn)，若持有一年后的資本利得稅（CGT）優(yōu)惠降至25%，將有35%的投資者選擇停止投資。

數(shù)據(jù)顯示，在過去一年中，已有19%的賣主因擔憂稅制改革而選擇套現(xiàn)離場。目前，約51%的現(xiàn)有投資者將政策變動列為未來1至2年內拋售房產(chǎn)的關鍵誘因。

PIPA主席Cate Bakos表示，表面之下壓力正在積聚。調查顯示，截至今年8月的一年里，出售房產(chǎn)的投資者比例已從前兩年的12.1%和14.1%一路攀升至16.7%。

Bakos警告稱，這一趨勢對政策制定者而言是極其嚴重的警示信號。在空置率持續(xù)緊張的當下，若投資者大規(guī)模撤離導致租賃房源縮減，租客將面臨更激烈的競爭和更高昂的租金成本。

除了稅收政策的變動，持續(xù)走高的利率也在大幅收緊買家的貸款限制。

Baseline Financial 董事Ari Levinson分析稱，以年收入18萬澳元的家庭為例，加息0.25個百分點意味著貸款額度將縮水2.1萬至2.3萬澳元。

他指出，雖然數(shù)字看似不大，但這往往是能否在競價中勝出的關鍵。

Levinson提醒買家，利率或債務水平的微小波動都會實質性影響審批結果。他建議計劃在近期出價的買家盡早重新評估貸款限額，并嚴格控制新的信用債務。

盡管市場承壓，但買方代理Arin Russell觀察到，目前買家的反應相對克制，大多數(shù)人是在重新調整預算而非徹底放棄計劃。

他認為，尤其是首次購房者，在了解詳細財務數(shù)據(jù)后，往往能夠恢復信心。

與此同時，在昆州東南部，市場活躍度依然不減。中介 Alec McEwan透露，資本利得稅的討論反而促使部分投資者決定“早買早安心”。

McEwan觀察到，目前的房產(chǎn)競爭依然激烈。自住買家往往更具感性，愿意支付5%至10%的溢價；而大量向北流入的資本也讓本地買家面臨不小壓力，這在一定程度上支撐并推高了當?shù)胤績r。

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