“變賣還是贈與” 韓國多套房持有者抉擇在即

隨著多套房持有者“轉讓所得稅加征暫緩”政策進入三個月倒計時，相關業(yè)主的行動節(jié)奏正顯著加快。據(jù)業(yè)內(nèi)9日透露，近期前往稅務師事務所及各大銀行網(wǎng)點咨詢稅負差異的業(yè)主大幅增加，焦點多集中于“出售”與“贈與”之間的利益權衡。
加征政策重啟在即：稅負由3億躍升至6億，呈幾何級倍增

對于計劃在近一兩年內(nèi)處置房產(chǎn)的業(yè)主而言，把握5月9日前的政策窗口期無疑是明智之舉。新韓銀行Premier PassFinder專業(yè)委員吳炳卓(音)的測算結果顯示：假設A在調(diào)整適用地區(qū)持有兩套住房，其中一套是10年前以10億韓元購入、現(xiàn)價20億韓元的住宅。若在5月9日前售出，受惠于基本稅率(6%~45%)及長期持有特別扣除(持有10年扣除20%)政策，其應繳轉讓稅為3.2891億韓元。

一旦跨過5月10日這一時點，基本稅率將額外加征20個百分點，長期持有特別扣除政策亦不再適用，屆時轉讓稅將飆升至6.4076億韓元，實現(xiàn)翻倍。若為三套房持有者，加征幅度更是高達30個百分點，僅轉讓稅一項開支就高達7.5億韓元。

若A傾向于將房產(chǎn)贈與子女，情形則更為復雜。簡單贈與情況下，子女需承擔6.014億韓元的贈與稅，加之2.48億韓元的贈與取得稅，整體稅費合計達8.494億韓元，比加征前的轉讓稅高出約5.2億韓元。
“直接贈與”抑或“賣房炒股”？

從稅收賬面上看，當下出售房產(chǎn)(轉讓)較贈與更具優(yōu)勢，但若從資產(chǎn)傳承的全周期考量，結論則另當別論——原因在于需將A出售房產(chǎn)所得收益贈與子女的情況納入計算。若A在5月9日前出售房產(chǎn)并繳納轉讓稅(3.2891億韓元)，剩余資金約為16.71億韓元。若將這筆資金贈與子女，則需繳納4.74億韓元的贈與稅，合計支出約8.03億韓元。政策加征實施后，則需補繳6.4億韓元轉讓稅，再按剩余差額(13.6億韓元)繳納贈與稅3.53億韓元，最終總額為9.93億韓元。

吳炳卓表示“‘直接贈與子女’(8.494億韓元)與‘轉讓后贈與’(8.03億韓元)的成本差距正在縮小，且在政策加征期，直接贈與甚至更具成本優(yōu)勢”。這解釋了為何部分業(yè)主寧愿選擇贈與而非拋售。此外，市場也出現(xiàn)了“套現(xiàn)后轉戰(zhàn)股市”等多元化資產(chǎn)配置路徑。他預測，受此番政策關閘影響，多套房持有者清理資產(chǎn)的意愿十分強烈，市場待售房源或將持續(xù)放量。

房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)企業(yè)“Asil”數(shù)據(jù)顯示，截至當日，首爾公寓(含商住兩用)在售房源總量達5.9606萬套，自李在明上月23日宣布終止轉讓稅加征暫緩政策以來，增幅達6.0%(3389套)。首爾江南區(qū)驛三洞一名房地產(chǎn)經(jīng)紀人表示，鑒于政府未來可能上調(diào)持有稅，部分缺乏現(xiàn)金流的高齡業(yè)主正加快出貨節(jié)奏。松坡區(qū)可樂洞住宅小區(qū)Helio City(9510戶)亦出現(xiàn)“急售”現(xiàn)象，套內(nèi)面積84㎡戶型報價由30億韓元下調(diào)至29億韓元。

盡管房源增加，交易并未隨之迅速放量。Helio City房產(chǎn)中介表示，25億韓元以上高價住宅的最高貸款額度僅約2億韓元，非現(xiàn)金充裕者難以承接，同時，隨著5月9日臨近，市場普遍預期掛牌價格仍有下探空間，買方多持觀望態(tài)度。業(yè)內(nèi)預計，隨著3至4月臨近，房源將進一步集中釋放，實際成交價或呈回落趨勢。

亦有觀點認為，5月10日之后，隨著房產(chǎn)交易被凍結，房價可能再度上漲。吳炳卓表示“若多套房持有者因稅負過重而‘封盤’，市場供應將再度陷入枯竭”，“一旦急售房源被市場消化，房價或將再次上漲”。